✅아파트명

화성시 청계동 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 아파트

✅위치(지도)

강남역에서 남쪽으로 직선거리 34km 거리. 일산-남양주-광주-인천까지 갈 수 있는 거리. 굉장히 멀다.

오산, 용인(기흥구, 처인구), 수원(영통구, 권선구)와 붙어 있다.

동탄 주변에 빈땅이 어마어마하게 많이 있다. 언제든 새로운 아파트가 쉽게 들어올 수 있는 지역. 입지 독점성이 약하다.

시범단지 주변으로는 빈땅이 없어서 아파트로만 놓고 보면 동탄 내에서는 입지독점성이 있다고 할 수 있다.

단지 주변 아파트 택지. 롯백과 이마트 가까이 있고, 동탄역도 도보로 충분히 접근할 수 있는 단지.

84와 대형으로 이루어진 단지. 남향에 리베라뷰가 나오는 라인으로 대형을 많이 줬고, 84는 뒷쪽으로 배치를 했다.

84 중에서는 동탄역과 거리가 가까운 1411, 1428동이 선호될 것으로 생각 된다.

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자 숫자는 56만명으로 S등급.

다만, 면적이 워낙에 넓다 보니…직장이 집중되어 있다는 느낌은 덜한 곳.

주변에 삼전, 하이닉스, 현차 및 협력업체에 다니는 분들이 동탄에 꽤나 거주하고 계심.

2. 교통

강남까지는 60분이 넘어가서 B등급.

삼성역이 뚫린다면 GTX-A타고 강남역까지 환승도 줄고, 시간도 1시간 내로 들어올 것으로 예상.

단지 안에서는 GTX 타러 갈라면 시간이 조금 걸리기는 한다…

3. 학군

중학교는 뺑뺑이라 멀리갈 수도 있지만 단지와 가까운 중학교를 넣었다.

2016년 학업성취도 평가가 없는 중학교라 특목고 진학률을 봤고, 3~4% 가량 특목고를 가고 있다.

초등학교도 총 학생수가 1천명이 넘어간다.

단지 주변으로 학원가도 꽤나 들어와 있다.

등급으로 매기기는 힘들겠지만, 동탄이라는 곳 안에서는 시범단지가 나름 학군지라는 인식이 있다.

4. 환경

롯데백화점, 이마트트레이더스 모두 600m면 갈 수 있다.

뿐만 아니라 신축아파트택지에 주변 공원들도 많이 있어서 살기 좋다는 느낌이 팍팍 난다.

5. 공급

15~25년까지 역대급으로 공급이 많았다.

하지만 26년 이후에는 공급이 적정 아래까지 내려간 상황이라 전세가가 오를 수 있는 환경이 조성됐다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동탄보다 입지가 좋은데 12억으로 할 수 있는 단지가 너무 많다. 3급지 조금 떨어지는 구축이나 4급지 선호도 괜찮은 단지도 12억이면 충분히 살 수 있는 단지가 많다. 저평가라고 이야기하기가 힘들다.

2) 환금성 : 지역 내에서는 선호하는 단지이고, 교통 입지가 개선될 예정이기에 환금성 측면으로는 괜찮다고 생각한다.

3) 수익률 : 투자금 6억 이상이 들어간다. 수익률 100%를 보고 들어가야 하는데…이렇게 되면 가격이 19억이 된다. 달성하기 쉽지 않다.

4) 원금보존 : 전세가율이 50%가 안된다. 그래도 경기도니까 70%는 되야 안전하다고 할 수 있는데…

5) 리스크 대비: 주변의 입주가 당장은 없다. 전세도 나름 수월하게 맞출 수 있는 상황이다.

나의 투자 결론(매수 여부):

저평가, 수익률, 원금보존을 달성하지 못하기에 투자하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

사는 지역의 입지를 이렇게 자세히 살펴보지는 않았었는데…

동탄의 단지의 가치를 제대로 파악하게 된 기회였습니다.

신축택지는 초반 상승장에 무섭게 치고 올라갔다는 것을 알았습니다.

동탄은 계속 입주가 있어서 임대 살기 좋다고 생각했는데…

임대 가격이 상승할 수 있는 시기가 다가오고 있다는 것을 알았습니다.

종잣돈을 모아가는 과정에서 임대에 대한 부분도 염두에 두고 생각하겠습니다.

감사합니다.

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