✅아파트명 돈암동 돈암브라운스톤

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장- B등급 (10만명 이상)

성북구 종사자수 111,005명

2. 교통 - A등급 (강남 1시간 이내 or 부도심 30분 이내)

강남 58분 / 여의도 43분 / 시청 32분

3. 학군 - B등급(85% 3개이상)

성북구 85%이상 4개

돈암 브라운스톤 근처 중학교: 고명중 83%, 성신여중 88%, 개운중 89%

4. 환경 - A등급 (백화점 1개 이상)

돈암 브라운스톤 근처 편의시설(1km 이내): 백화점/마트/종합병원 없음

성북구: 백화점 1곳(현대백화점 미아점), 대형마트 3곳, 종합병원 1곳(고대 안암병원)

5. 공급 - S등급 (적정수요 대비 0.5배 이하)

서울 전체 공급부족 심각

성북구 입주: 보문센트럴아이파크 199세대 (26.09)

서울시 입주물량: 아파트 24단지 19,705세대 (향후 3년간)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 돈암브라운스톤 25평 현재 매매 8.5억, 전세 4.7억 (고점대비 -5%)

최근 실거래가는 7억 후반대 수준, 현재 나와있는 호가가 높은 상황

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.95억, 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 6.73억, 전세 4.05억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 다른 단지와 비교 필요하나, 전고점 대비 하락률 5%에 불과해 하락률 15%이상 단지로 찾아볼 것

2) 환금성 : O (300세대 이상, 4층이상/탑층 제외)

3) 수익률 : △ 투자금 3.8억 필요, 수익률 100% 위해선 10년간 3.8억 올라야 하므로, 14.3억(8.5억+3.8억) 가격 도달해야함. 현재 전고점 대비 5% 하락한 가격

4) 원금보존 : △ 입지독점성 있음, 공급부족, 전세가율 55%로 낮은 편

5) 리스크 대비: O 역전세 대응 가능하다면 OK! 서울 향후 3년간 공급부족으로 역전세 가능성 낮음

나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않음

환금성과 리스크 대비 부분에서 1천세대 넘는 대단지와 역전세 가능성 낮아 괜찮음
하지만, 전고점 대비 하락률이 적어 저평가, 수익률 부문에서 아쉽고 투자금이 많이 듦. 또한 전세가율이 60% 이하로 원금보존 부문에서도 아쉬움.

✅ 작성하면서 느낀점

4급지인 성북구를 앞마당으로 만들어 전수조사를 통해 해당 지역 내 단지들 간 가치와 가격을 파악해야 저평가 여부 판별이 가능하다. 또한 구 내 저평가 매물을 추린 후, 기존 4급지 앞마당인 서대문구와 관악구 전수조사를 통해 같은 가격대에 저평가 되어 있는 물건을 찾는 비교평가 프로세스를 거쳐야한다.

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