✅아파트명

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

안양시 만안구 종사자수 90,282명

2. 교통 A

강남 56분 / 여의도 56분 / 시청 71분

3. 학군 B

해당 단지의 경우 중학교는 만안구 또는 동안구 중 선택 가능하며, 대표 중학교 : 부흥중, 부림중 배정 선호

4. 환경 C

단지 1km 반경 내 백화점 x , 대형마트 x 단지 상권만 존재

5. 공급 A (만안구 공급만 고려했을 경우)

안양시는 의왕시로 전출 수요 있으며, 의왕시 공급 예정 물량이 많아 전세 리스크 발생할 수 있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

투자금 3.3억

100% 수익률 (연평균10%) 위해선 10년 동안 (저점에 매수 시) 0.7억만큼 올라줘야 = 10억

/ (고점에 매수 시) 6.2억만큼 올라줘야 가능 = 15.5억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 0

아파트 1개 만으로 판단할 수 없지만, 안양에서 30평대 10억이면 싸다고 생각. 하지만 다른 상급지 단지와 비교평가 필요

전고점 115,000원 / 현재 호가 (매매 최저가) 93,000원 하락률 -19%

2) 환금성 : 0

4,250세대 대단지

3) 수익률 : 0

수익률 200% 기대하려면 투자금 3억으로 6.6억 가져와야함. 15.9억이 될 수 있는 아파트여야 하는데..

2016년 기준으로 현재 10년이 안되었지만 가격이 4억정도 오른 걸 보면 10년 보유했을때 수익률 200% 가능할지도

4) 원금보존 : 0

현재 전세가율 65%

5) 리스크 대비: 0

의왕시 입주 단지 고려해서 전세세팅 하면 리스크 대비 가능

나의 투자 결론(매수 여부): X

30평대 실거주하며 자산이 상승하는 건 기대하기 좋지만, 투자로 고려한다면 같은 투자금으로는 더 상급지와 고려해볼만 하다. 3억 투자금으로 할 수 있는 단지 서울 5급지에서 찾아볼 수 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 :

미래의 가치를 예상해보는 건 어려운 일 같다. 하지만 메가트리아의 경우는 2016년 단지여서 과거 상승률에 비교했을 때 수도권 10년 보유의 경우 충분히 수익률 200% 가져올 수 있을 것 같았다. 하지만 신축이거나, 그 지역 핵심가치 1순위 생활권 안에서도 가장 좋은 단지가 아니라면 기대 수익을 고려해보는 일은 참 어려울 거란 생각이 든다.

하지만, 너바나님과 주우이님이 강의한 내용처럼 투자자라면 반드시 수익률을 계산해보며(기대 수익 예상) 이 단지에 얼마만큼의 수익을 바라볼 만한 단지인가? or 가치를 지니고 있는가? 예상해보는 연습을 가져가던가. 이게 어렵다면 서울 수도권은 정말 단순하게 10년 가져간다고 생각해야 할 것 같다.

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