▶아파트명
상동 행복한금호어울림
▶위치(지도)
▶입지평가(부천시)
1.직장 A
부천시 사업체수 61,147개 / 종사자수 297,595명
(많은 사람들 실수하는 것; 지역 행정구만 보지말고 30분이내 출퇴근 가능한 곳은 전부 봐야함
예) 과천-직장 입지 평가 낮게 주는데 과천은 서초와 연결되어 있기 때문 실질적 강남권으로 볼 수 있음
30분내 출퇴근 가능한 곳
수원 영통 광교 30분 VS 고덕 30분(강남/송파까지 출퇴근 가능)
=>수원 영통 광교보다 고덕의 직장 입지평가 높게 줘야함)
2.교통 A
(부천시청역) 강남역 54분 / 시청역 51분 / 여의도역 39분
(부천역) 강남역 44분 / 시청역 37분 / 여의도역 27분
(행복한금호어울림) 강남역 1시간 8분 / 시청역 1시간 7분 / 여의도 53분 => B
(지하철>버스 기준. 자전거X 용산/과천은 자차도 OK)
3.학군 B (최근 학업성취도율보다 특목고진학률 더 중요하게 보기도 함, 아실앱 활용하기)
석천중 91%
상일중/일신중/상동중/중흥중/부인중 85% ↑
(행복한금호어울림) 상일초 26명 / 상일중 89.2%.3.0% => B
(특목고진학률 3.0% 좋은편)
4.환경 S
현백 롯백 백화점 2개
이마트 2개 / 홈플 2개 / 스타필드 킴스클럽
(행복한금호어울림) 홈플상동점 / 이마트리테일(뉴코아부천점) / 현백중동점 / 이마트중동점 => A
5.공급 A
3년 평균 공급 2,620
적정 수요 3,900
=> 적정수요 1배 이
(잔금 칠 때 입주 물량 있다면, 지금 조사한 전세시세보다 더 낮게 빠질거라고 봐라.
혹시 2년 뒤 재계약시 입주있다면, 계약기간 2년 6개월로 한다던지 그 시기 피해라. 입주전후 3개월 총 6개월 피해라.
입주 물량 1만 세대 넘는 경우는 여파가 1년 정도 감.
입주 터지는 곳은 전세금 빠지기 때문에 투자자로써 악재 but 실수요자들에게는 전세가 빠지기때문에 완전히 호재. 그 주변 단지 싸게 매수할 수 있는 기회. 장단점이 공존)
▶과거 시세
(실거래가<호가 더 높다는 것은 현재 매물 가격이 올라가고 있다는 것)
▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세: 행복한금호어울림 35평 현재 7.8억 / 4.7억 60%
10년 내 고점 매입시: 2021년 12월 10.5억 / 4.2억 41%
10년 내 저점 매입시: 2014년 04월 3.9억 / 3.0억 77%
*고점 매입시 수익률 (78,000-105,000)÷(105,000-42,000)*100 = -44%
*저점 매입시 수익률 (78,000-39,000)÷(39,000-30,000)*100 = 433%
*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100
*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가-매수가)÷투자금(당시 매수가-당시 전세가)]*100
(전세 레버리지는 양날의 검, 수익날 때는 수익률 높고 손실이 날때는 수익 굉장히 낮아진다.
★작년 말부터 올해 초까지의 가격 다음 시장의 전저점
해당 단지의 전저점도 의미있지만 "시기의 가격을 기준으로 봐야한다. 그정도로 빠지면 어느정도 확신하게 무릎 이하로 매수하는 거라고 생각해도 좋다.
실제매물; 네이버부동산으로 보기
1~3층의 저층과 탑층은 환금성 문제로 투자 대상에서 제외.
지금 매매 거래 거의 안되고 있음. 역대 적은 거래량. 실거주하는 사람은 급매 후려치기 가능. 내집마련 하기 좋은 시기)
▶현장사진
아파트 수익률 보고서 리뷰; 부자예진 / 애플망고
비교평가
예) 같은 가격이라면 고덕>광교
학군 비슷. 직장 교통 굉장히 중요하기 때문.
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