30대 초반 1인 가구이고 결혼 계획이 없어서 저 혼자만의 힘으로 내집 마련을 해야 합니다.

먼저, 강의에서 알려주신 절차에 따라 예산을 계산해 보았습니다.

[예산 계산]

1단계. 종잣돈과 소득 확인하기

종잣돈: 120,000,000

세전 연봉: 42,000,000

세후 연봉: 37,233,480

2단계. 정책대출에 해당되는지 확인하기.

정책 대출 자격이 안되거나, 자격이 되더라도 1인 가구 기준으로 보았을 때 활용 가치가 없길래 일반 대출을 받기로 하였습니다(디딤돌대출 생애최초 자격은 되지만 미혼인 경우 대출 한도 2억, 주택가격 3억 이하로 제한되므로 활용 가치가 없음).

3단계. 내 소득으로 감당 가능한 대출액 확인하기.

상환 가능 월 원리금

= 세후 월소득 - 월 생활비

= 1,602,790

일반대출을 상환기간 30년으로 받았을 때 보수적인 감당가능 대출액

= (상환 가능 월 원리금) x 120

= 1,602,790 x 120

= 192,334,800

4단계. 대출 한도 확인

일반대출은 4단계에서 한도 제한 없음.

5단계: LTV 확인

제가 목표로 하는 곳은 용산+서초+강남+송파가 아니므로 비규제지역입니다(2024.1.14 기준)

따라서 LTV = 70% = 0.7

1억 9천을 기준으로 LTV를 구하면 얼마인가 계산해보았습니다.

= (대출액) / (대출액+종잣돈)

= (192,334,800) / (120,000,000+192,334,800)

= 0.62

즉 192,334,800원을 대출 받아 종잣돈을 더하여 312,334,800 짜리 주택을 구입하면 LTV 62% 가 되는 것을 확인하였습니다. 70%가 안되므로 LTV 제한에 안 걸립니다.

소득-지출 수준을 고려하지 않고 LTV와 제가 가진 종잣돈만 따져보았을 때 얼마나 대출이 가능한지 구해보았습니다.

LTV = (대출액) / (주택가격),

(주택가격) = (대출액+종잣돈) 이므로 위 식에 대입하면

LTV = (대출액) / (대출액+종잣돈)

LTV*(대출액+종잣돈) = 대출액

LTV*대출액 + LTV*종잣돈 = 대출액

LTV*종잣돈 = 대출액 - LTV*대출액

LTV*종잣돈 = (1-LTV)*대출액

(LTV*종잣돈)/(1-LTV) = 대출액

따라서 대출액은

(LTV*종잣돈) / (1-LTV)

= (0.7*120,000,000) / (1-0.7)

= 280,000,000

즉, 소득-지출 수준을 고려하지 않고 LTV와 제가 가진 종잣돈만 따져보았을 때 2억 8천까지는 대출이 가능합니다.

그러나 이 값은 소득-지출 수준을 고려했을 때 제가 감당할 수 있는 수준(3단계에서 구한 값)을 넘습니다.

따라서 5단계까지 결론: 192,334,800원 대출 가능.

6단계: 매매가 기준 확인

일반 대출은 한도가 없으니 패스합니다.

7단계. 최종 DSR 확인

네이버 DSR 계산기로 돌린 결과:

다른 대출 없고 주택담보대출 1억 9,233만 4,800원의 경우

연원리금 상환액은 1,026만 8,541원이고(30년, 4%, 원금균등 기준)

연소득은 4,200만원이므로

DSR은 약 24.45%

-> 40%를 넘지 않으니 DSR 제한에 안 걸립니다.

최종 결론: 192,334,800원을 대출 받아 종잣돈을 더하여 312,334,800 짜리 주택을 구입할 수 있습니다.

....현실 체감 타임....^^ 집 사려면 결혼을 해야 하는 걸까요?

[후보 단지 정리하기]

일단 저 가격대의 주택이 있는지 확인이나 해보았습니다.

너나위님께서 계산된 값의 20~30% 위까지 주택을 보라고 하셔서 4억이하까지 보았습니다.

저는 관악구 거주 중이고 직장은 강남에 있습니다.

현 거주지와 가까운 서울 금천구와 경기도 광명시에 10평대 소형 평수로 30년 이상 된 구축 아파트가 있기는 했습니다.

단지조사 리스트를 처음 작성해봐서, 매매가 전세가가 동일 아파트 내에서 여러 개 나오는 경우 어떤 값을 써야 하는지 궁금했습니다. 꿀팁을 많이 알려주시는 저희 조장님께 질문하니 아래와 같은 팁을 주셨습니다(든든한 조장님 저희 조 이끌어가시느라 항상 수고 많으십니다. 감사합니다).

저층(1-3층) 보지 말고, 4층 위로 나온 매물 보기. 매매가 최저가로(이익을 최대화 하기 위해), 전세가도 가장 싼 것(전세 낮아지는 리스크 감당할 수 있게) 선택해서 적기.

저 위에 캡쳐한 리스트는 질문하기 전에 작성한 것이라 다시 정리할 예정입니다. 다른 동네도 봐야하고요..

시작이 반이라고 일단 여기까지 실제로 해봤다는 것으로 뿌듯합니다ㅎㅎ

오래 걸렸지만 재밌었습니다. 계속 열심히 해보겠습니다.