1) 단지명 : 상계 주공 14단지
연식: 1989년식
세대수 : 2,265세대
위치(지도) :
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자수 130,553명
노원구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
네이버지도 - 길찾기 활용
강남역 : 57분
여의도역 : 75분
시청역 : 60분
교통등급 : C등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 상원중학교 학업성취도 81.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 노원점(1.9km), 홈플러스(1.4km), C등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주 메뉴 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 노원구 인구수 : 481,053명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 481,053x0.005=2,405세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 4555세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,719세대÷3년 = 연평균 906세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2,4051 =0.337배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
명확한 기준과 데이터 기반으로 입지 분석을 해보니 대상 단지의 가치를 명료하게 알 수 있었다. 주변의 교통환경과 학군 및 생활편의성을 보기 위해 다양한 데이터 자료와 기준을 활용하여 분석해야 입지가 좋은지 나쁜지에 대해 정확하게 판단할 수 있다.
이번에 분석한 상계 주공 14단지는 입지 부분에서 뛰어난 곳은 아니라는 점을 알게되었다. 열기 1강에서 자모님께서 강조하신 직장,교통, 학군, 환경 부분에서 B또는 C등급을 기록하여 서울 외곽이라는 단점이 분명하게 드러나는 대목이였다. 그렇다면 과연 ‘이 곳은 투자 가치가 없는가?’라는 부분에서는 좀 더 디테일하게 분석을 해야 확실한 판단이 가능할 것으로 보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 10억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.7억 전세 4.7억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8.5억 전세 4.8억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
