안녕하세요? 더블샷1입니다~
약 1년만에 내마기 수업을
듣게 되었는데요.
이번 너나위 멘토님의 강의를 듣고
시장의 흐름에 따라서
정책도 변한다는 것을 확인할 수 있었습니다.
새롭게 나오는 신생아 특례대출로
올해는 또 어떻게
시장흐름이 이어갈지 기대가 됩니다.^^
저는 지난해 연말에
0호기 역전세에 대응하느라
투자금이 없기 때문에
아래사항은 종잣돈과
아파트 매수금액은
가정한 금액임을 참고바랍니다~
자..그럼 지금부터
이번 내마기 1주차 과제를 시작해보겠습니다.
우선!!!
가장 중요한
내가 감당가능한 예산 확인하는 법에
대해 알아보겠습니다.
1단계 - 종잣돈과 소득수준 파악하기
① 세전연봉 : 조회방법 - 국세청 홈택스 / My 홈택스 / 근로소득 지급명세서 조회 / 2022년 입력 후 조회
매년 초에 연말정산을 마무리하고
근로소득원천징수영수증을 한 장씩 나눠주는데요,,
이것을 보관하고 계셨다면 홈택스 조회할 필요없이
바로 참고하셔서 작성하시면 됩니다.
② 세후연봉 : 첫 투자코칭을 받을때 정리해놓은 자료를 업데이트해서 활용했습니다.
그렇게 해서 나온 1단계 : 종잣돈과 소득 내역입니다.
2단계 - 활용할 수 있는 대출 확인
저는 0호기가 있지만 처분조건부 1주택이라 보금자리 대출이 가능하네요.
단, 6억이하여야 합니다!
3단계 - 소득으로 감당할 수 있는 대출한도
① 은행 최저 금리 확인 : 전국은행연합회 / 소비자포털 / 금리/수수료 비교공시 / 대출금리비교
https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household_new.php
최저금리로 예산을 준비하는 것보다 조금 여유있게 대비하기 위해
최저금리 보다 한 단계 높은 금리를 책정했습니다.
→ BNK은행 : 4.30% 적용
그리고 투자코칭 때 작성해놓은 월 고정지출과 변동지출 자료로 생활비를 산출했습니다.
라이프스타일 변화에 따른 보수적인 감당가능 대출액 : 25,000만원
4단계 - 대출 종류별 대출한도
6이하 아파트를 매수하나면 기존 보금자리론이 활용할 수 있어서 대출가능액 → 25,000만원
여기서 문제점이 있네요! 너나위 멘토님께서 말씀하신 바와 같이
현재 전국은행연합회 홈페이지에서 조회해본 결과 최저금리가 4.2%인데요,,
보금자리론은 대출금리가 4.8~5.2% 정도로 예상되기 때문에
보금자리론보다 일반 은행대출 금리가 저렴할 수 있다는 점!!
추후에 보금자리론 정책이 어떻게 나올지 반드시 확인해봐야겠네요.
5단계 - 지역별 대출한도
제가 지금 거주하고 있는 대구는 전 지역이 비규제지역에 해당됩니다.
그래서 LTV 70% 까지 대출이 가능하고,
저의 비규제지역 대출가능액 → 25,000만원 입니다.
6단계 - 매매가 기준 확인
그렇게 해서 나온 저의 대출가능액과 예산한도는...???
→ 대출가능액 : 25,000만원
→ 예 산 한 도 : 45,000만원
7~8단계 - 6억 초과 대출확인하기
저는 감당가능한 대출금을 감안해서
6억이하의 아파트를 매수해야 하니까
이 과정은 생략하겠습니다.
최종 - DSR 점검
4천만원 정도의 신용대출을 받으면 DSR이 23% → 38%까지 증가가 되더라구요.
신용대출이 정말 DSR을 너무 많이 잡아먹네요..ㅠㅠ
가까스로 40% 이하로 맞췄습니다.
(혹시나 일반대출을 받게 된다면 DSR 40% 맞춰야해요!)
예산에 맞는 단지 후보리스트
제가 거주하는 대구에서 예산범위내인 4억5천만원 정도의 아파트는
20평대는 대구 전지역, 30평대는 수성구를 제외한 지역이 해당이 되네요!
이제 본격적으로 아파트를 찾아봐야겠죠~
너나위 멘토님께서 강의에서 말씀해주신 것처럼
네이버부동산에서 아파트 & 4.5억이하 & 30평대(지방은 30평대 우선) &
연식 10년이하 & 300세대 이상 & 학군,환경 등을
감안해서 직접 찾아봤습니다.
수성구는 4억대로는 그나마 2003년식 메트로팔레스가 가능범위였고
나머지는 모두 90년대식 구축들만 범위내 들어오더라구요.
위 단지들을 직접 다녀보고 우선순위대로 나열해보았는데요.
그리고 드는 생각!
동대구에일린의뜰 33평 보다는 오페라삼정그린이나 남자하가 낫겠는데?
그래서 아실 그래프로 비교해봤습니다.
동대구에일린의 뜰 33평이 오페라삼정그린 27평 보다
현재 호가는 5천만원 높지만,
수익률로는 오페라삼정그린이 더 나을수도 있겠네요.
그리고 30평대군과 20평대군 끼리 비교도 해봤습니다.
30평대는 대구역센트럴자이, 20평대는 오페라삼정그린코아를
최우선으로 두고 시세를 지켜봐야겠다는 결론을 내릴 수 있었습니다.
예산대비 10~20% 비싼 것들 미리 찾아두고 시세추적
추가로, 급매와 협상 등으로 가격을 더 저렴하게 매수할 수 있는 경우를 생각해서
예산대비 10~20% 비싼 가격대의 아파트들도 한 번 찾아봤는데요.
저도 수성구 진입을 하고 싶은 생각에 한 번 검색을 해봤는데요,,
수성구 학군지 차선책으로 선택할 수 있는 단지가 범위내 들어오네요.
연식이 좀 됐지만 대단지인만큼 균질성도 좋고 주변 환경도 좋습니다.
수성구 학원가까지도 멀지 않구요.
그리고 아실 그래프로도 비교를 해봤는데요.
월성협성휴포레와 아이파크 둘을 두고 엄청 고민했는데
그래프가 거의 같게 움직이더라구요.
내집마련이라면 실제 내가 어디 살고 싶은지를 염두해두고 선택하면 될 것 같고
투자적으로는 더 많이 깎이는 걸 택하면 좋을 것 같아요
저는 30평대는 대신자, 20평대는 캐슬골드파크를 우선적으로 볼 것 같네요.
과제를 하면서 느낀 점
저는 위에서 말씀드린 바와 같이
0호기로 인해
지금 투자를 할 수 없는 상황인데요.
월부 시작 몇 년 전에
상승장에서 조급함으로 인해
아파트를 한 번 보지도 않고
부동산 소장님과 전화로 매수결정을 하고
계약금을 보냈었는데요.
지금 생각해보면
그렇게 큰 돈을..그렇게 쉽게..ㅠㅠ
정말 미쳤구나..라는
생각밖에 들지 않네요..
지금 가르쳐주시는 내용의
반의 반이라도 알고 있었더라면..
그런 말도 안되는 결정을 하지는 않았을 것 같은데 말이죠..
그래서 이 강의를 들으시는 분들께
꼭 말씀드리고 싶어요.
더도 말고 덜도 말고
월부에서 가르쳐주시는 것들을
잘 따라만 하시면
절대 후회하는 일은 없을실 거라고..
과제가 조금 어렵고
시간도 많이 들어가지만
월부에서 시키는 대로만 하면
몇 천만원, 아니 몇 억도
절약할 수도 있다라는
말씀을 꼭 드리고 싶네요.
그리고
지금 내 집 마련을
준비중이시라면
네이버 부동산에 원하는 아파트를
관심단지로 등록해놓고
수시로 시세를 확인 하시면
좋은 물건을 싸게 살 수 있을거에요.
(너나위 멘토님은 하루종일 아파트 가격 보신다고..ㅎㅎ)
그리고
진짜 급매는 부동산 사장님들이
인터넷에 올려놓지 않고
장부로 갖고 있다는 사실!
손품 뿐만 아니라
발품도 엄청 중요하다는 것!
일명 매물털기!!
원하는 단지 인근 부동산을 모두 방문하시면
좋은 가격의 물건을 사면
최소 몇 천만원은 절약 할 수 있을겁니다.^^
저는
자금상황이 가능하게 되는 날이 오면
너나위 멘토님께서 가르쳐주신 방법대로
절대 무리하지 않는 범위내에서
내가 살 수 있는 것 중
가장 괜찮은 아파트를 사고 싶네요!
감사합니다.
그리고
분명 지치고 힘드셨을텐데
처음부터 끝까지
웃으며..
오히려
강의를 듣고 있는 우리가
지칠까봐
중간중간
농담도 해주시던
너나위 멘토님!
항상 느끼지만
멘토님 강의를 듣고 나면
긴 여운이 남습니다.
멘토님께서
우리가 진심으로 잘 되길 바라는 마음이
고스란히 전해지기 때문인 것 같아요.
저는
0호기 때문에
남들 보다 조금 느릴 순 있지만
월부에서 배운대로
앞마당 하나씩 만들어가며
점점 다가오고 있는
기회를
잡을 수 있도록 하겠습니다.
너나위 멘토님
진심으로
감사드립니다.!!
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