안녕하세요 케익교환권입니다!

강남불패라는 말,

모두 들어보셨나요?

​

서울 강남 아파트를 사면

절대로 실패하지 않는다!!!

라는 뜻인데요!!

강남불패라는 단어가 있을 정도로

강남에 대한 선호가 엄청나다는 것을

알 수 있습니다.

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저 역시도 강남에 등기 치고싶은데요!

그렇다면 강남은 정말 불패인지..

강남보다 더 좋은 투자처가 없을지

광역시를 비교해보려 합니다.

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강남과 광역시라니...

무조건 강남이 좋겠죠???

흠...

역시...​

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역시 강남은 어마어마하네요!

강남이 오르던 시기에

해운대구와 수성구는

바닥을 엉금엉금 기어가고 있습니다.

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전체적으로 보면

당연히 강남이 좋지!!!!

라고 생각할 수 있지만

하나씩 하나씩 뜯어보면

강남보다 더 나은 광역시의 단지를

알 수 있습니다.

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예를들면 이런거죠...

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강남을 앞지르는

광역시의 단지들

​

부산으로 가볼까요?

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강남구의 아파트와

해운대의 아파트가 오락가락하다가

전고점에서는 해운대가 더 많이

치고 올라갔습니다.

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어쩔 때는 서울이 쌀 때도 있고

어쩔 때는 광역시가 쌀 때도 있습니다.

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심지어는 가격이

이렇게 엎치락 뒤치락 하는 것이 아니라

늘 광역시의 가격이 높기도 했습니다.

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​

대구 수성구의 아파트는

늘 강남을 앞질렀네요

​

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그러면 제가 비교한 단지가

어디인지 하나씩 알아보시죠~​

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강남 입지분석

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강남의 주요 선호요소는 무엇일까요?

교통? 학군? 환경?

모두 다 맞는 말입니다.

왜냐? 모두 다 가지고 있으니까요

하하하하하하하

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그러면 다 가진 이들의 생활권을

구분하는 아주 중요한 요소는 바로

'나 여기살아~' 라고 할 수 있습니다.

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너 어디살아? 물어봤을 때

나 압구정^_^

나 대치^_^

이렇게 대답하는 것이

그들의 선호요소라는 것이죠.

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그렇기에 생활권마다

그 컨셉이 상당히 다릅니다.

그 컨셉을 좋아하는 사람들이 모여서

살게 되죠.

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강남하면 딱 떠오르는 가장 좋은 생활권은

압구정입니다!

압구정현대를 위시한

대표적인 부촌이죠!

재건축 이슈를 빼고서라도

엄청난 한강뷰를 자랑하는

부자들의 1등 커뮤니티입니다.

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그리고 A급으로는 대단한 학군지인 대치!

대치동 스벅에 가면 유치원생처럼 보이는 아이들도

다들 한 영어 하고있더라구요.

학구열이 아주 뛰어난 동네입니다.

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개도 포기한 동네에서

개도 포르쉐타는 동네로

천지개벽! 신축단지가 들어서면서

새로운 신흥부촌을 형성하는 개포!

신축 단지가 들어서면서 동네가

상당히 많이 젊어졌어요!

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다음은 삼성입니다.

삼성은 사실 업무지구로 더 유명하죠.

여기에 아주 귀한 균질택지가~!

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다음은 일원입니다.

일원은 구축단지들이 모여있지만

대치접근성이 상당히 좋고

남학생 학군이 좋은것으로 상당히 유명합니다.

재건축 기대감도 상당히 크구요!

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다음은 도곡입니다!

도곡은 타워팰리스로 아주 유명한데요!

제가 좋아하는 도곡삼성래미안이 있습니다.

이유는 잘 모르겠는데 왠지.. 좋더라구요.

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세곡은 강남이기는 하지만

꽤나 멀리 떨어져있습니다.

신축단지들이 많고

숲세권이라는 장점이 있지요.

교통은 좋지 않지만

신축단지들이 있어서

강남에 살고싶은 신혼부부의 수요를

많이 이끌고 있습니다.

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마지막으로 우리에게 아주 익숙한

수서인데요!

수서는 SRT역이 있기도 하고

그 주변으로 아파트단지가 많습니다.

가보면 뭐가 참 없는데..

그래도 강남이죠 ㅎㅎ

​

강남 아파트 소개

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그렇다면 이제는 제가 위에서 소개한

강남의 단지를 소개드릴 차례네요!​

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이 비교의 대상이 된 아파트는 바로!

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까치마을 아파트

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대치의 학군을 이용할 수 있고

남아 학군지로 상당히 유명한

일원생활권의 아파트입니다.

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여기가 바로 일원생활권의 일부입니다.

거의 모든 아파트가 일원역 역세권이고

주변 삼성 서울병원이 있어서

의사, 간호사, 병원 직원들의 임대수요도

꾸준하다고 합니다.

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여기에 점심시간에 임장을 가보면

테이크아웃 커피를 손에 들고

삼성병원 목걸이를 낀 사람들이 정말 많아요~

식후에 커피 한 잔 하면서 산책돌기에

딱 좋은 코스이죠.

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그정도로 환경이 좋고

아이 키우기에도 너무 좋죠

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그 중에서도 오늘 가져온 단지는 바로

까치마을 아파트 17평 입니다.

꽤나 쾌적하죠????

이 중에서도 제가 비교한 평형은

17평이니 평면도는 다음과 같습니다.

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복도식 아파트에 방2개 화장실1개..

라고 하지만 방1개는 거실 겸이네요..

이런 아파트가 지금 9억을 한다는 것이

놀라울 따름입니다. 강남은 강남이네요!!

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광역시 나와!

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이런 까치마을과 어디를 비교했을까요?

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바로 해운대 마리나1차입니다.

해운대 마리나1차는

부산의 최고의 선호도를 가진

센텀시티에 위치해있고

동백역 초 역세권입니다.

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안그래도 부산 사람들의 사랑을 받는데

심지어는 재건축 호재까지 붙은

완전 드림아파트죠!

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멀리에서도 보이는 마린시티~~~~

이렇게 강남의 초소형 아파트와

부산의 대장급 아파트가

엎치락 뒤치락하며 시세를 형성했습니다.

​

수도권과 지방시장이

디커플링 되었다는 것이 실감나시나요?

물론 2020년 이후에는 커플링되어

올라갔다가 내려간 것이 확인됩니다.

이는 임대차법이라는 외부 동기가

강력하게 작용했다고 생각합니다.

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해운대가 강남을 뛰어넘는 것은

과거 시장에서도 증명이된

지극히 상식적인 일이라는 것을

알 수 있습니다.

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그럼 다음 광역시로 가볼까요?

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다음으로 붙였던 단지는

바로

대구의 범어sk뷰였습니다.

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대구 범어sk뷰는

대구의 최고인 수성구에 위치해있습니다.

수성구는 대구에서도 학군이 아주 좋은 곳으로

대구의 대치동이라고도 불리우죠

그래서 그런가...

강남보다도 늘 가격이 높았습니다.

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강남초소형vs광역시대장

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자 그러면 여기까지 읽으신분들은

갸우뚱 할 것 같습니다.

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역시 강남이네...

강남 초소형 단지라도 역시...

당연히 강남에 등기쳐야지~~~

vs

여윽시 선호도지..

제 아무리 강남이라도 선호도밀리면 안돼~

광역시 대장이 당연히 좋지!!

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그래서 하나 더 준비했습니다!

​

해운대 자이입니다.

해운대 자이는 해운대구에 있고

주복을 제외하고

재건축 이슈를 제외하면

가장 좋은 단지입니다.

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까치마을과 전고점이 비슷하고

현재 가격도 비슷하게 형성하고 있습니다.

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해운대 자이가 더 가격이 높았던 적도

까치마을이 더 가격이 높았을 때도

있었습니다.

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그런데 가격이

기가막히가 같았을 때가 있었습니다.

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2017년 12월이었습니다!

​

2017년의 부산시장은

입주물량은 많았지만

계속되는 상승에 약간 피곤해졌을 때이고

서울은 15~16년에 매매와 전세가 붙으면서

17년도에 들어서는 상승에 들어서기 시작했죠.

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자 그럼 이 때!!!

피곤해진 해운대자이에 투자하냐?

달리는 상승열차인 강남까치에 투자하냐???

​

여러분은 같은 매매가라면

어디에 투자하시겠습니까?

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달리는 상승열차 까치

vs

피곤한 해운대자이

​

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2017년 12월로 가봅시다!

투자금은 강남까치 3억5천

해운대자이가 2억 5천으로

1억이나 차이가 나네요..

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전세가율은 강남은 44%

해운대자이는 57%로

해운대자이가 더 높았네요.

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지금은 어떨까요?

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두 단지 모두 9억 초반으로

매매가는 비슷합니다.

하지만 다른 점을 발견하셨나요?

바로 전세가와 전세가율입니다.

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전세가율은 두 단지 모두 떨어졌습니다.

​

서울 강남까치 전세가율이 35%이고

해운대 자이가 46%입니다.

해운대자이의 전세가가 10% 더 높은데요

그 이유는 강남 까치의 매매가가 많이 올라서가

아니라!!!!

전세가 그만큼 오르지 못했기 때문입니다.

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반대로 말하면

해운대자이의 전세가가가

매매가보다 더 빨랐기 때문입니다!

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전세가가 많이 올랐다는 뜻은

곧 실수요 가치가 더 많다는 것이죠

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위와 같이 봤을 때

매매가와 전세가의 상승 폭을 보면

둘 다 해운대 자이가 더 낫다는 것을

알 수 있죠~~!

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그럼 실제로 돈을 넣으면

어떻게 되는지까지 알아봅시다!

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어떠신가요?

현재 기준으로 매매한다고 해도

매매 차익이 해운대자이가

더 클 뿐만 아니라 수익률 자체도

꽤 많은 차이가 납니다.

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그래서 달리는 상승열차인

강남에 투자하지 않더라도

그 때에 상당히 피곤한 시장이었던

부산으로 눈을 돌린다면

더 좋은 투자를 할 수 있었습니다.

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여기에서 제가 마지막으로

강조하고 싶은 것은

매매가도 중요하지만

실제로 사람들이 이 곳에 살고싶어하는지?

를 생각해 보는 것이 상당히 중요하다고 생각합니다.

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강남사람들 중에

일원까치17평에 살고싶어 하는 사람이 많을까?

부산 사람들 중에

해운대자이 34평에 살고싶어 하는 사람이 많을까?

​

이 부분을 내 투자에도 적용해서

더 좋은 수익을 냈으면 좋겠습니다

​

읽어주셔서 감사합니다~!

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