아란치니의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 42기 146조 아란치니]

안녕하세요, 내집마련 기초반 42기 146조의 '아란치니' 라고 합니다.

너나위님께서 업로드해주신 엑셀표를 쭉 훑어 보면서,

생각보다 과제가 쉽게 끝나겠다는 생각을 하였습니다.

그런데, 이게 무슨 일?

회사 일을 어느 정도 정리하고 엑셀표를 켜서 본격적으로 과제를 시작하자

생각지도 못한 문제가 튀어나왔습니다.

현재 보유중인 주담대가 있는 경우, 대출 가능액을 어떻게 산정해야하는 걸까?

(DSR 산정에 분명히 반영될 거 같은데, 구체적으로 산정이 잘 안되더군요)

추가 주담대가 가능한지, 가능하다면 얼마가 가능한지 등을 계속하여 찾아보다가

결국 엑셀표를 다 기입하지 못하고 그날 과제를 하는 것을 포기하였습니다.

다음날에도, 다다음날에도,

'지금 투자 가능한 예산을 어떻게 하면 정확하게 구할 수 있을까?'를 생각하며

스트레스만 생기던 찰나 ㅎㅎㅎ

우연히 월부 <강의과제꿀팁> 게시판에서

달수우 님의 글을 읽게 되었습니다(https://weolbu.com/community/450779)

'완벽하게 하는 것보다 우선 완료를 하는 것이 중요하다' 라는 말씀에 고개를 끄덕이고

기존 대출 금액을 고려하여 대출 가능 금액을 매우 보수적으로 생각하여,

적당한 선에서 대출금액을 정하여 최종 예산을 확정하였습니다.

<예산 확정>

1. 종잣돈, 세전, 세후 소득 확인
2. 정책대출 대상 아닌 것으로 확인 : 일반 대출로 대출 종류 확정
3. 생활비 확인하여 월 상환가능 월 원리금 확정
4. 투자 대상 지역은 용산, 강남, 서초, 송파가 아니라서 비규제지역으로 확인
5. 마지막 DSR 고려하여 산정하는 부분에서는 최대한 보수적으로 하여 대출금액 추정

<지역 선정>

최종 예산이 산정되고

강의에서 나눠주신 예산 부합지역 선정 표를 쭉 보는데,

현실적으로 서울 지역은 투자가 불가능함을 알게 되었습니다.

(돈을 더 열심히 모아야 겠구나! 라는 생각 ㅎㅎㅎ, 지출통제와 연봉상승도 꾸준히 노력하겠습니다)

예산에 맞는 투자 지역은 최종적으로 경기도에 위치한 두 도시의 특정구로 잡았습니다.

(대출액을 보수적으로 잡다보니 전체 투자 예산이 현저히 떨어졌는데,

부동산 투자에 있어 대출의 중요성이 엄청나게 크다는 것을 절감하였습니다)

<매수가능 단지 리스트업>

특정구를 보자고 네이버 부동산을 켰는데,

해당 시와 구가 익숙하지 않았기 때문인지 어디가 어디인지 감을 전혀 못잡겠고,

네이버 가격설정을 했는데도 생각보다 너무나도 많은 아파트들이 떠서 정신을 못 차렸습니다.

특히, 생각보다 25년도 훨씬 더 된 많은 아파트들이 떠서 정신이 없었는데,

서울도 재건축, 재개발이 쉽지 않은 점, 재건축 재개발을 볼 수 있는 눈이 아직 없는 점 등을 생각하며

오래된 구축은 대상에서 제외하였습니다.

25년 이하의 아파트로 네이버 부동산 대상을 설정하자 50~60% 정도의 아파트 단지들이 제외되었고,

이 중에서 우선 지하철 노선에 가까운 지역들을 쭉 살펴보았습니다.

정말 시간 가는 줄 모르고 계속 보다가,

대단지 위주로 각 역들 별로 1개씩을 선정하였습니다.

그렇게 4개를 선정하고

매수가능 단지 리스트 양식에 정리하였습니다.

해당 양식 사항들이 기본적으로 부동산에 투자할 때의 고려사항이라는 건가.. 라는 생각을 하며

과제를 마무리하였습니다.

그럼 다음 자모님 강의를 기대하며

과제 제출 합니다 ^^