안녕하세요.

경제적 자유라는 목적지를 알려주는 지도를 펼쳐놓고 열심히 그리고 즐겁게 걸어가기 시작한 지도르라고 합니다. ^^

1주차 강의의 메인 과제!

이제 제 상황을 바탕으로 하나씩 풀어가 보겠습니다. 두둥~

1.나의 목표

나의 종잣돈 수준에서 ‘투자’용으로 구매할 수 있는 서울 아파트를 찾자!

2. 투자 형태

> 갭투자.

3. 나의 종잣돈 확인

1) 현금

> 5.15억. (주식 4.85억 + 현금 3천)

2) 대출 가능액 확인

① 보험대출

- 6350만(내 보험 대출 가능 액수)

- 아내 보험으로 대출가능한 금액은 아직 확인 못함.

② 정책대출

- 디딤돌/특례보금자리/일반대출 실행 불가 확인.

- 내 기준으로는 해당 상품중 대출 가능한게 없는 것으로 확인. -,.-;;

③ 신용대출

- 작년에 사업이 적자가 나서 소득신고를 아주 적게 했는데, 그것 때문에 대출 실행이 안된다는 주거래 은행의

답변이 옴. -,.-ㅋ

- 국민은행 1곳에서만 확인. 타 은행도 확인 필요

- but 아내는 신용대출 가능할 것으로 예상됨(작년 신고 세전소득 6600)

③ 대출 관련 결론

- 현재 내 앞으로 정책대출/신용대출 실행은 어려울 것으로 판단됨.

- 하지만 더 정확히 파악해보기 위해서는 전문가분들에게 상담을 받아봐야 할 것으로 생각됨.

3) 나의 종잣돈 총계

- 현금(5.15) + 보험대출(0.63)

- 총계 : 약 6억

- 아내 앞으로 변액보험 대출금/신용대출 확인이 필요하지만, 해당 대출금을 합해서

대략 6억 정도로 예상함.

★ 일단 위 총계액만으로 나에게 맞는 단지 알아보자!

4. 나에게 맞는 단지 알아보기

1) 선별 기준

① 서울 1급지 – 강남, 서초, 송파, 용산

② 20평대

③ 갭 6억 이하

④ 최고점대비 25% 이상 하락

2) 부동산 사이트중 갭금액으로 필터가 가능한 ‘아실’사이트에서 우선 필터링

저는 갭투자를 할 계획이다보니, 제가 갖고 있는 종잣돈의 범위안에서 매수가 가능한 아파트를 선별해서 추려내는게 중요했습니다.

부동산 사이트중에서는 ‘아실’이 해당 기능을 제공하고 있더라구요.

그래서 조건을 설정해서 필터링을 해봤습니다.

서울 1급지인 강남, 서초, 송파, 용산 4지역에 과연 갭 6억 이내의 아파트들이 있을까? 궁금했는데 그래도 꽤 나오더라구요!! ^0^

3) ‘아실’로 선별한 아파트를 ‘네이버 부동산’에서 실제로 확인

아실로 추려낸 아파트들중 제가 원하는 조건을 갖춘 아파트가 있는지 확인하는 작업이 남았습니다.

저는 해당 아파트별로 아래의 조건을 확인하고 통계를 내보기로 했습니다.

① 5년내 최고가액

- 최근 5년내 거래됬던 최고가액을 확인합니다. 현시세가 최고가대비 얼마나 하락했는지 기준이 되기

때문입니다.

② 현재 최저 매물 가격

- 현재 매물로 나온 물건중 최저 가격을 확인합니다. 최고가대비 몇%나 하락한 상황인지 확인하기 위함입니다.

③ 최근 실거래가격

- 가장 최근 거래된 실거래 가격을 확인합니다. 실거래 가격을 확인하면, 호가와 비례해서 최고가 대비 얼마나

하락한 가격으로 거래가 됐는지 확인할 수 있기 때문입니다.

④ 하락률(②번을 기준으로)

- 현재 최저 매물 가격/5년내 최고가액 * 100%

⑤ 하락률(③번을 기준으로)

- 최근 실거래가/5년내 최고가액 * 100%

-> ④,⑤를 비교해서 가장 높은 비율로 하락한 단지를 골라내봤습니다.

⑥ 전세

- 단지별 전세의 현재 최저/최고가의 중간금액을 전세값으로 산정했습니다.

⑦ 갭

- (최근 실거래가 - ⑥)

위 7개의 자료를 통해,

저의 종잣돈 범위 이내의 금액으로 투자 가능한 곳을 선별하고,

④⑤번의 비교를 통해 하락률이 가장 높은 단지를 선별한 후,

교집합이 되는 단지가 있다면 그 단지가 저에게 가장 적합한 단지가 될 것으로

판단했습니다.

자~ 이제 계획을 세웠으니 위 단계들을 실제 시행해봐야죠!

처음 해보는거라 정신이 없더라구요!! @@

하지만 재미도 있길래 열심히 네이버 부동산에서 아파트들 검색하고, 내용 확인하면서 정리를 해봤습니다. 시간이 금방 가더라구요!! :)

이렇게 선별하고 정리한 자료를 확인하고 보니, 최종적으로 강남, 송파에서 총 15개의 아파트 단지가 확인됩니다.

이제 그 아파트 단지들을 위 ① ~ ⑦대로 정리를 한 후, 하락률 25%이상인 단지들을 먼저 선별해보았습니다.

총 7개 단지가 나오더라구요.

  그리고 ④⑤번 2개의 하락률을 함께 비교해서, 두 개의 하락률이 공통적으로 높다고 판단되는 아파트를 골라보니 딱 1개가 나오네요.

최근 실거래가 기준으로 30%, 현 매물 호가 기준으로 28%가 하락한 아파트입니다.

그리고 이 아파트의 갭은 3.9억으로 제가 가진 종잣돈으로 매수가 가능합니다.

그럼 이제 남은건 저 아파트로 실제 임장을 떠나서 이것저것 둘러보고 매수도 하는건가요? ^^

이번 과제를 준비하면서, 어떻게 하면 될까 막막하기도 했지만

‘ 에잇! 어차피 아무것도 모르는 초보자니 시간이 좀 걸리고, 실수 투성이어도 한 번 해보는데 의의가 있는거지뭐!!

일단 해본다! 아자자!! ’

요 마음으로 뛰어들어 봤습니다. ^^

제가 아파트 단지를 선별해가본 과정이 정말 저에게 알맞은 단지를 선별해내는데 적합한 기준을 세우고, 그에 맞게 진행을 했는지는 잘 모르겠습니다.

하지만 선배님들, 선생님들 그리고 도반분들이 알려주신 것들을 참고하면 제가 부족했던 부분과 몰랐던 부분을 하나둘 알게 되겠지요 ^L^

과제 마감일을 넘긴 수요일 새벽이 됐지만,

과제 마감이 다가오면서 과제를 빨리 해서 제출해야지 하는 생각으로 조급해지는 마음이 올라올 때마다,

‘ 누군가에게 보여주기 위한 숙제가 아니라, 정말 내가 살 집을 찾는 과정인데 시간이 좀 걸려도 차근히 꼼꼼히 해보자! ’

이렇게 생각하면서 마음을 다잡았네요.

오늘 낮이면 두 번째 강의가 올라옵니다.

어떤 강의가 올라올지 참 궁금하지만, 이번 강의도 재미있게 잘 듣고, 꼭꼭 씹어 소화시켜서 제 것으로 잘 만들어 보겠습니다.

저 숙제하며 골라낸 아파트로 임장도 한 번 다녀와보겠습니다.

임장의 ㅇ도 모르지만 가서 아파트랑 동네 구경한다는 마음으로 다녀오져뭐,

구경 가서 돌아다니는 길에 우연히 너나위님이라도 만나게 된다면~~!!!!!!!!

따뜻한 커피 한 잔 대접하고 좋은 강의 열어주셔서 진심으로 감사하다고 인사 100번 하고 올래요. ^^

여러분들 감사합니다~~

그리고 사랑합니다~~~~ ^L^

 ( 위 과제 작성 가이드를 보지 않고, 먼저 작성을 했더니 과제 가이드가 있었네요!!

과제 가이드와 다른 형식으로 작성하게 됐습니다!!

다음 과제부터는 꼭 과제전에 가이드가 있는지 확인하겠습니돳! )