안녕하세요,

좋은 집에 살고, 좋은 집을 사는 호호당입니다🧡

기존에는 갈아타기 후보로 3-4급지 내에서 남편과 제 출퇴근이 용이한 곳만 보았는데요.

이번 2주차 강의를 들으면서 조금 더 급지와 입지가 좋은 단지들도 예산 내에서 가능하다는 것,

그리고 충분히 도전해볼만한 시장이라는 것을 알게 되었습니다.

유리천장을 걷어내고 단지 잡으러 갑니다!🏃‍♀️

지난주에 뽑아놓은 단지들 중에서 가장 좋은 단지 두 곳을 비교해보았습니다.

입지를 분석하고, 이 단지가 어떤면이 좋고, 어떤 면에서는 아쉬운 부분이 있는지

내 발로 직접 가보니 어떤 사람들이 살고 있는지 정리해보면서

남편과 함께 할 매물임장 후보지로 뽑아봅니다.

첫번째 후보

1. 아파트 선정하기

아파트명 : 신금호파크자이

세대수 :1,156세대

입주연도 : 2016년

위치 : 서울시 성동구 금호동2가 1

2. 입지요소별 등급 구분하기

1) 직장

서울 25개구 중에서 종사자수 기준 11위를 차지한다.

성동구는 주거지역 위주로 형성되어 있으며, 용답동, 성수동 위주로 규모있는 사업체가 위치해 있다.

주요 직장은 서울교통공사, 대원제약, 서울시설공단, 한양대학교, 신세계푸드, 무신사 등이 있다.

생각정리

성동구 자체에 업무지구가 형성되어 있지는 않고,

강남, 중구, 여의도 등 접근성이 높아서 베드타운으로서 기능을 할 것으로 보인다.

2) 교통

5호선 신금호역까지 도보로 5분정도 소요되며, 지리적으로 서울 주요 업무지구와의 거리가 가까운 편이다.

강남 : 42분(1회 환승)

중구(광화문역) : 16분(환승없음)

여의도 : 29분(환승없음)

*남편직장 : 35분, 아내 직장 : 35분 소요

생각정리

강남에는 1시간 내 충분히 접근 가능하며, 5호선을 이용해 광화문, 여의도 등으로도 30분 내에 갈 수 있다.

서울에서 출퇴근 시간 기준 좋은 입지이기 때문에 선호할만한 거주지라고 보인다.

남편과 본인 직장과의 거리도 30분 내외로 소화 가능하며, 공평한(?) 소요시간이라서 맘에 든다.

3) 학군

초등학교는 인근 금호초(도보 10분 내/공립)로 배정되는데 신금호역 앞쪽 노후상권을 지나가야 한다.

도보로 갈 수 있는 동산초(도보10분 내/사립)도 있다.

중학교는 인근 대경중학교(80%/1%/중구), 금호여중(84%/2%)가 있다.

(신금호역 인근에는 학원가가 없다...! 그럼 어디로 보내지?)

생각정리

학업성취율이 80%, 84%인데 특목고 진학률이 1~2%대인 것으로 보아

전체적인 면학 분위가 좋다기 보다는 학생들 간에 성적차이가 크고 잘하는 학생만 잘하는 것으로 보인다.

(학군지로서 커뮤니티 기능은 크지 않을 듯?, 오히려 초등학생들이 많아 저학년 커뮤니티는 형성될 수 있을 듯)

이 동네에서 초등학교까지 보내다가 자녀가 공부를 잘하면 대치 쪽으로 라이딩 or 이주 하지 않을까 싶다.

4) 환경

주변 상권이 크게 발달하지 않았으며, 성동구 자체에는 백화점이 없고

1km정도 거리(도보 20분)에 행당역 롯데마트가 가장 가까운 대형마트다.

인근에 약간은 노후화된 동네 시장 상권이 있다.

생각정리

환경적인 요소를 보면 특별하게 소비를 이끌거나 좋은 상권(학원, 병원, 필라테스 등 파란유리 상권)이 형성되어 있지는 않다.

신금호역 기준 남쪽으로 (금호초 주변) 빌라와 자잘한 상권들이 형성되어 있는데,

인근의 환경만 개선된다면 더욱 좋을 것으로 보인다.

두번째 후보

1. 아파트 선정하기

아파트명 : 센트라스

세대수 :2,529세대

입주연도 : 2016년

2. 입지요소별 등급 구분하기

1) 직장

(상동)

서울 25개구 중에서 종사자수 기준 11위를 차지한다.

성동구는 주거지역 위주로 형성되어 있으며, 용답동, 성수동 위주로 규모있는 사업체가 위치해 있다.

주요 직장은 서울교통공사, 대원제약, 서울시설공단, 한양대학교, 신세계푸드, 무신사 등이 있다.

생각정리

성동구 자체에 업무지구가 형성되어 있지는 않고,

강남, 중구, 여의도 등 접근성이 높아서 베드타운으로서 기능을 할 것으로 보인다.

2) 교통

2호선 신당역/상왕십리역까지 도보로 5분정도 소요되며,

지리적으로 서울 주요 업무지구와의 거리가 가까운 편이다.

강남 : 42분

중구(광화문역) : 21분(1회 환승)

여의도 : 23분(1회 환승)

*남편직장 : 30분, 아내 직장 : 35분 소요

생각정리

강남에는 2호선을 타고 1시간 내 충분히 접근 가능해 교통편이 매력적이다.

또한 2호선은 타 노선과 환승이 용이해 광화문, 여의도 등으로도 35분 내에 갈 수 있다.

서울에서 출퇴근 시간 기준 좋은 입지이기 때문에 선호할만한 거주지라고 보인다.

남편과 본인 직장과의 거리도 30분 내외로 소화 가능하다.

3) 학군

초등학교는 인근 숭신초(도보 10분 내/공립)로 배정되는데

센트라스 단지 내부를 지나 길을 건너면 텐즈힐 단지 내에 초등학교가 있어서 상대적으로 안전한 등하교길이다.

중학교는 인근에 무학중(80%/3%)가 있는데 도보로 25분, 버스타면 15분이 소요되어 거리가 있다.

(센트라스 인근에도 학원가가 없다...!)

생각정리

학업성취율이 80%이고 특목고 진학률이 3%대인 것으로 보아 어느정도 면학분위기는 형성될 것으로 보인다.

다만 중학교와의 거리가 멀다보니 초등학교까지 키우고 다른 학군지나 학교가 가까운 곳으로 이주할 수 있다.

그래서 미취학아동, 초등학교 저학년 위주로 단지 내에서 많이 보였던 걸 수도 있다.

4) 환경

단지 앞쪽과 양쪽 주상복합에 상권이 있으며 단지 내부에 스트리트 형태로 단지가 구성되어 있다.

성동구 자체에는 백화점이 없고 1km정도 거리(도보 20분)에 왕십리역 이마트가 가장 가까운 대형마트다.

생각정리

단지 상권이 아이들 태권도, 음악학원, 문방구, 소아청소년 병원 등이 있어서 아이 키우기 좋은 환경으로 보인다.

뉴타운을 벗어나면 신당동, 황학동 쪽 시장들이 있고 주변의 균질성이 높지는 않지만

단지 자체가 대단지여서 주변 균질성에 대한 영향이 크지는 않을 것으로 보인다.(물론 개선되면 더 좋음!)

센트라스 남서쪽(신당역 남쪽)으로 모아타운 대상지가 3곳 선정되어서 환경개선 가능성도 있다.

입지 비교

1. 직장 : 동일한 성동구
2. 교통 : 비슷하지만 환승이 용이한 왕십리역과 한정거장 차이인 센트라스가 조금 더 나은 듯
3. 학군 : 비슷하지만 중학교 학군이 센트라스가 조금 더 나은 듯 ~신금호파크자이는 초등학교와의 거리, 센트라스는 중학교와의 거리가 있음. 학군지로서의 역할을 하고 있지는 않아서 어느쪽이 더 매력적이라고 보기는 어려움.
4. 환경 : 비슷(둘다 백화점 없고, 인근 대형마트까지 비슷한 거리)

두 단지가 너무 비슷한 입지요소를 가지고 있기 때문에 선뜻 비교가 되지 않는다.

단지임장에서 느낀 점들을 가격에 입혀서 비교해보자!

단지임장하고 느낀 점

신금호파크자이(2016년식 1,156세대 11.9/6.8(매/전) - 신금호역 5호선 도보 5분 역세권)

-비슷한 연차, 규모의 옥수파크힐스와 비교할 수 있음. 초역세권이며 역주변 상권이 가장 발달함. 아파트 상가도 서브웨이부터 책방까지 다양하게 있음. 단, 아파트 길 건너편 쪽은 약간 노후화(지방 시내 번화가 느낌)되어 있음. 보안이 철저해서 단지 입구에서 비밀번호 입력 후 들어갈 수 있으며, 주차장 내부는 여유있으며 외제차가 많음. 동별 주차구역을 별도 지정함. 스크린 골프장, 헬스장 등 커뮤니티 시설이 많고, 특히 언덕을 깎아 만든 아파트이기 때문에 내부에서 유모차를 끌고 다니기 좋은 환경 구성. 아이들, 특히 초등학생들이 많았고 놀이터나 단지 곳곳에 쉴 수 있는 곳이 많아 학부모들의 만족도가 높은 아파트로 예상됨.

센트라스(2016년식 2,529세대 11.7/7.5(매전) - 상왕십리역, 신당역 2호선 도보 5분 역세권)

-단지 자체 규모가 크며, 뉴타운이라서 동간간격도 넓고 쾌적하며, 성동구 내 귀한 평지 동네&단지. ㄷ자 모양의 단지 양쪽에 주상복합으로 되어있고, 상왕십리역 코앞, 반대편은 신당역 도보 5분 거리에 초역세권이다. 영유아, 신혼부부가 많이 사는 것 같고 신금호파크자이보다 연령대가 조금 더 낮은 느낌이다. 단지 내 상권이 스트리트 형태로 잘 형성되어 있어서 인프라나 편의시설 면에서도 불편함이 없어 보인다. 특히, 단지 주변 상권이 학원, 문방구, 소아청소년 병원 등이 있어 아이 키우기 좋은 환경이다. 개방된 단지여서 외부인들 출입이 쉽다.

최종 결론

신금호파크자이는 좀 더 땅의 가치(생활권 비교)가 높고, 프라이빗한 느낌의 단지이기 때문에

경제력있는 사람들이 더 선호할 것으로 보인다.

이런 점들이 가격에 반영되어서, 센트라스가 신금호파크자이에 비해

가격이 조금(1-2천 정도?) 낮게 형성되거나 시점이 1-2개월 차이로 비슷한 가격 형성되고 있다.

즉, 가격대가 비슷하게 흘러가지만,신금호파크자이가 더 선호되는 단지다.

센트라스는 강남접근성이 높은 지역인 왕십리 안에서도

지하철역과 가깝고(텐즈힐과 비교하면 도보로 5-10분 차이), 뉴타운으로 정비가 잘 된 곳+평지이기 때문에

크게 가격이 밀리지 않고 잘 따라가는 것으로 보인다.

같은 가격이라면 신금호파크자이를 선택하는 것이 좋을 것 같고

둘다 선호되는 입지와 단지이기 때문에 가격 협상 되는 것에 따라 더 싸게 살 수 있는 것을 선택해야 한다.

(결론은 매물을 탈탈 털자!)