하모니햄의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 42조 하모니햄]

안녕하세요! 하모니햄입니다.

2주차 과제 제출합니다 💕

살고 싶은 곳 '서울 마포구' 분임을 다녀오다!!

지난주 일요일 2주차 과제로 '살고싶은 곳' 후보군 중 하나인 '서울 마포구'를 조원들과 함께 분임을 다녀왔다 :)

아현뉴타운으로 핫한 아현동과 그런 아현동과 맞닿아 있는 염리동, 그리고 마포구의 평지에 위치한 용강동, 신흥 학원가로 부상하는 대흥동까지 그 생활권을 돌아보며 어떻게 분위기가 바뀌는지 살펴 볼 수 있는 시간이였다.

<마포구 분임루트 - 아현/염리/대흥/용강동>

공덕역 1번출구를 시작으로 용강동 -> 대흥동 -> 염리/아현동 순서로 분위기 임장 루트를 짰는데, 가장 기억에 남고 가장 살고 싶은 생활권은 '용강동'이였다.

✔ 교통의 요충지라는 명성답게 4개의 지하철 노선을 끼고 있는 공덕역과 대흥역까지 가까움

✔ 평지 매리트 + 한강도 보이는 것이 큰 장점

✔ 택지를 형성한 아파트 단지들의 거주민들과 직장인들까지 수용할 수 있는 풍부한 상권들

✔ 학원가가 가까워서 도보로도 이동 가능함

<e편한세상 리버파크> <마포자이 1차> <대흥 태영아파트>

신축 단지들이 더 많은 아현동은 겉으로 보기엔 New 건물들로 '나는야 이곳의 대장' 느낌이긴 했지만,

✔ 위치: 오르막이 있다는 단점을 극복할정도는 못된다는 생각이 들었다. (너도 결국 늙을거자나ㅎㅎ 느낌?!)

✔ 환경: 상권 역시 용강동/대흥동 위치만큼 편리하게 갖추고 있지는 못한 느낌이였다. 아직 정비중이기도 했고~

✔ 교통: 2호선이 가까운 장점이 있지만, 이곳 동마포쪽에 거주하는 사람들의 직장 수요지는 주로 '여의도, 광화문, 종로'쪽인 것을 감안했을 때 교통 선호도 역시 '2호선<5호선'이 될 것 같아 상대적으로 선호 지역에서 밀리는 감이 있었다.

✔ 거주민들: 신축 단지들이라 그런지 어린 아이들이 있는 젊은층의 수요도 꽤 많아 보였다.

역시 사람들이 살고 싶어하는 곳은 다들 비슷하구나~ 느꼈다. 조원들과 분임을 하고나서 서로 생각 나눔을 할때도 선호되는 지역들이나 좋아하는 요소들 (입지 요소)가 비슷 비슷함을 느끼면서 '이것이 수요도와 가격에 영향을 주겠다'는 생각을 했다 😃

내집마련 후보단지 입지분석 🚩

내집마련 후보단지는 내가 살고 싶은 곳도 좋지만 1주차 과제에서 '내 예산에 맞게 뽑은 내집마련 후보단지'를 기준으로 작성해 보았다. (가이드 링크를 참고해서 작성)

📌 지역 선정하기

1. 나의 현재 가용 가능 예산금액 기준으로 후보지를 우선 선정함
2. 최근 3년이내 최고점 기준으로 -20%이상 하락율을 보인 후보단지 리스트로 선정

📌 각 입지요소별 등급 구분

1. 지역별 종사자수가 '강남구'가 압도적이다. 강남접근성을 입지요소로 보는 이유!!
2. 주요 업무지구와 가까운 지역이 '직주근접' 선호 지역이 되겠다. (ex: 집-마포구 & 직장-영등포구 여의도)

📌 교통분석

1. 후보단지들의 직장-집 소요시간 표기, 강남접근성 표기 (지하철 소요시간 기준)
2. 직장까지 소요시간이 '40분 이내'로 필터링

=> 강서구 마곡동, 서대문구, 마포구 상암동, 구로구 신도림동으로 압축!!!

📌 학군분석 (아실)

=> 중학교 학군으로 학업성취도 평가 85%이상 인 곳으로 최종 '마곡수명산파크5단지, 상암월드컵2단지, 신도림대림 1/2차 (e편한세상)' 선택!!

✔ 강서구 마곡동 '마곡수명산파크5단지'

덕원중학교 (학업성취도 86.6%) 평균이상, 학교까지 거리도 가까움

✔ 서대문구 남가좌동 'DMC래미안클라시스 / 현대아파트'

연희중학교 (학업성취도 73.9%) 평균이하, 다만, 학교까지 거리는 가까움

가재울중학교 (학업성취도 85.5%) 평균수준, 학교까지 거리는 다소 멀다

✔ 서대문구 홍제동 '홍제현대'

신연중학교 (학업성취도 71.2%) 평균이하, 다만, 학교까지 거리도 1.4km로 도보로는 힘든 거리

✔ 마포구 상암동 '상암월드컵2단지'

상암중학교 (학업성취도 86.5%) 평균이상, 학교까지 거리도 도보로 가능한 거리

✔ 구로구 신도림동 '신도림대림1/2차'

신도림중학교 (학업성취도 89.9%) 평균이상, 학교까지 거리 850m로 도보 12분 거리

📌 학원가 (호갱노노)

마곡 수명산파크5단지 : 학원가 87개 군집

상암월드컵파크2단지 : 학원가 형성이 되어있지 않음

신도림대림1/2차단지 : 목동 학원가가 가까워 이용가능 (단, 도보X)

📌 주변환경 (카카오맵)

1. 마곡수명산파크5단지 : NC백화점1개, 강서농수산물 도매시장이 가깝게 있음
2. 상암월드컵파크2단지 : 대형마트 2개 (이마트, 홈플러스)
3. 신도림대림1/2차단지 : 현대백화점1개, NC백화점1개, 대형마트2개 (이마트, 홈플러스)

📌 각 후보단지의 입지 비교하기

✔ 마곡수명산파크5단지

a. 직장 (A): 26만명, 마곡 주요업무지구를 포함

b. 교통 (B): 강남까지 60분, 직주거리 둘다 40분이내

c. 학군 (B): 덕원중 학업성취도 86.6%로 평균이상 학업 분위기, 학원가 군집형성으로 이용편리

d. 환경 (A): 가까운 거리에 백화점도 있고, 싸게 구매가 가능한 도매시장도 있는 것이 매리트라고 여겨짐

✔ 상암월드컵파크2단지

a. 직장 (A): 25만명, 마포구 자체적 종사자수가 꽤 높은 편이고 상암동 자체도 방송국 등 특수 직업수요 커버

b. 교통 (A): 강남까지 50분, 직주거리 둘다 30분내외

c. 학군 (B-): 상암중학교 (학업성취도 86.5%)로 평균이상 학업 분위기, 다만 학원가 형성이 빈약하다

d. 환경 (A): 대형마트가 멀지 않은 거리에 있어서 좋다

✔ 신도림대림단지1/2차 (e편한세상)

a. 직장 (A): 23만명, 종사자수도 꽤 되지만 타지역으로 출퇴근 매우 용이하다

b. 교통 (A): 강남까지 50분, 직주거리 남편 40분, 나 30분 소요로 비교적 가까운편이다.

c. 학군 (B+): 신도림중학교 (학업성취도 89.9%) 학업 분위기 형성, 오목교역이 가까워 목동학원가 이용하기 편리

d. 환경 (S): 백화점이 2개나 있고, 대형마트도 가깝게 2개가 있어서 매우 편리할 것이라 판단 된다.

📌 최종 선택 및 느낀점

최종선택 : 신도림대림단지1/2차

-> 무엇보다 나의 예산에 들어오는 투자 가능한 단지리스트에서 출발했기 때문에 좀 더 폭을 줄여서 볼 수 있었고, 좀 더 현실감있게 와 닿았다.

-> 서울 지역에서 가장 중요하게 생각하는 입지 요소 1순위가 <교통>이기 때문에 강남접근성 + 직주간 소요시간을 최우선으로 고려했다. 더불어 단지와 지하철역까지의 거리 역시 매우 가까워 좋다.

-> 구로구 안에서도 신도림은 별개 지역으로 볼 만큼 위상이 있다고 했는데, 입지분석을 해 보니 그 이유를 알것 같았다. 이론을 문제풀이를 통해 해답을 찾아가는 느낌이였다 ^^

-> 최종선택에서 끝내지 않고 꾸준히 시세트레킹 + 다른 후보리스트들 역시 함께 체크하며 '저평가된 물건을 싸게 매수할 수 있도록, 그리고 잃지 않는 투자를 할 수 있도록' 신중을 기하고자 한다. 하여, 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하자!! 😄