안녕하세요 부자 아빠를 꿈꾸는 부아빈입니다!!🙋‍♂️

2주차 과제 : 내집마련 후보단지 입지 분석

저는 실거주는 아니기에 저의 예산 안에서 투자 가능한 지역들을 선정하였고

그 중 후보 지역과 후보 단지들을 추려서 입지 분석을 하였습니다!

1.후보지역 입지 비교

서울시 동대문구

안양시 동안구

용인시 수지구

📌 서울시 동대문구: 직장은 종사자수가 적고 전형적인 베드타운 지역

교통은 3대 업무지구가 30~40분대로 모두 출퇴근이 가능함.

하지만 강남은 편리하게 가지는 못하고 도심업무지구 출퇴근 수요가 가장 높고

그 다음 여의도라고 생각되고 강남 출퇴근은 많이 없다고 생각 함.

학군은 좋지 않으며 학군적인 수요는 없다고 보임.

환경은 청량리역에 백화점이 있으며 전농.답십리 뉴타운으로 환경이 변했고

이문.휘경 뉴타운으로 인해 아직도 환경 개선이 진행되고 있음.

청량리역 개발까지 포함하여 전체적인 환경이 매우 좋게 개선될 것으로 보임.

공급은 적지 않은편이며 23년에 공급이 많았고 25년에도 이문.휘경 뉴타운으로 인해

공급이 많음. 25년에 일시적으로 매매.전세 흔들릴수 있음. 리스크 대비 필요

📌 안양시 동안구: 직장은 종사자수가 적고 전형적인 베드타운 지역

교통은 3대 업무지구가 40~50분대로 모두 출퇴근이 가능함.

3대 업무지구 모두 출퇴근이 가능하다는 장점

하지만 지하철 노선이 모두 환승을 해야 한다는 단점.

학군은 경기도에서 분당 다음에 학군지. 학업성취도율이 높으며

특목고 진학률도 높고 학원가도 300개로 밀집되어 있음

학군에 대한 수요와 니즈도 강함 주변 지역에 수요를 끌어드리는 요소임.

환경은 1기 신도시라서 환경은 좋은 편임. 백화점과 상권이 잘 되어있고

계획 도시이기 때문에 도로.인도 등 반듯하고 깨끗하게 잘 되어 있음.

대신 신축 아파트가 거의 없고 구축아파트들이 많다는 것이 단점.

신축 아파트 들은 대부분 입지가 좋지 않은 외곽지역에 있음.

공급은 적지 않은편이며 24년에 공급이 많음.

매매.전세가가 흔들릴 수 있으니 주의깊게 트레킹 필요

투자금을 많이 들지만 저렴한 매매가로 매수할 기회가 있을수도 있음.

25년부터는 공급이 적정이내로 들어오며 그 이후부터 공급이 없음.

📌 용인시 수지구: 직장은 종사자수가 적고 전형적인 베드타운 지역

교통은 강남까지 30분대로 편하고 빠르게 접근이 가능함.

다만 시청.여의도는 실질적으로 출퇴근 하기에 버거움.

대신 판교 업무지구와 거리가 매우 가까움.

강남.판교 업무지구 출퇴근 사람들에 수요가 가장 많을 것이라고 생각함.

학군은 분당.평촌만큼은 아니지만 그래도 매우 좋은 편임.

학업성취도율도 좋고 풍덕천 일대에 학원가도 밀집되어 있음.

대신 특목고 진학률이 높지는 않으며 바로 위에 분당이라는 학군지가 있어서

주변에 수요를 끌어들이는 정도는 아니라고 보이며 오히려 수지에서

공부를 좀 한다고 하면 대부분 분당으로 넘어가거나 라이딩을 한다고 함.

환경은 난개발로 인해 지역 자체가 반듯하고 딱딱 되어 있지는 않으나

준신축과 신축아파트들도 많이 있어서 주변 환경은 좋다고 생각함.

풍덕천이 택지지구에 형태로 반듯하고 상권도 몰려있으며 교통.학군까지 좋으나

신축 아파트가 거의 없고 대부분 구축 아파트 들임.

전체적으로 균질성도 좋으며 거주환경도 좋은 편이고 백화점.상권도 좋은 편

공급은 인구대비 적정하지만 24년은 초과 공급임.

하지만 용인시에 입주예정이며 수지구에는 입주는 아니라서

영향은 받겠으나 생각보다 영향이 적을수도 있겠다라는 생각이 듬.

25년부터는 공급량이 적정하며 그 이후 공급이 없음

2.후보단지 선정 및 입지비교

동대문 / 수지 / 평촌 [4억~6억대]

동대문 / 수지 / 평촌 [7억~9억대]

3.임장 후 느낌

단지 임장은 전에 앞마당을 만들면서 다 가봤었으며 이번 임장 간에는

동대문구에 10개 단지 정도를 추가적으로 임장을 하였습니다.

역시 매임을 했던 단지들은 더 또렷하게 기억속에 남아 있었습니다.

매임이 중요하다는 걸 또 한번 느꼈습니다.

현재 제가 보고 있는 지역들이 가격이 매력적이라는 생각도 들었습니다.

그리고 한번 임장을 가면 다시는 안온다는 마음으로 돌으라는 말이

이해가 됬습니다. 힘들어서 집중력이 떨어진 상태에서 봤던 단지들은

확실히 기억이 덜 났고 한번 임장 갈때는 최대한 집중에서

마지막이라는 생각으로 끝까지 꼼꼼하게 보고 와야겠다고 느꼈습니다.

4.최종 선택

5~6억대 사이에 가격대 단지들을 유심히 보고 있으며

그 중 최종 선택은 000입니다[비밀ㅋㅋ]

그리고 7~9억대에도 충분히 기회가 올 수 있기에

지속적으로 트레킹을 하면서 관찰하겠습니다.

다시 한번 정리하고 후보 단지들은 추리고 임장하면서

기회가 오고 있다는게 한번 더 느껴젔고

기회를 잡을수 있도록 열심히 준비하겠습니다!