버몬트의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 41기 84조 버몬트]

1. 지역 선정

- 강서구 염창동 위주

84조 조장님인 눈부신토끼님 리드하에 루비파파님까지 함께 3명이서 아래 아파트 임장을 가보았습니다.

시간 관계 상 아래 목동 롯데캐슬위너는 가보지 못했습니다.

* 임장 루트

염창 동아3차 - 현대 1차 - 염창 동아 1차 - 극동아파트, 위너스내안에, 관음삼성 (지나가면서)

2. 아파트 기본 정보

1) 염창 동아 3차 아파트

세대수: 570 세대

입주 연도: 1999년

위치: 양천로 731

최근 실거래가: 7.25억 (23년 11월)

최근 호가: 7억 8천

* 실거래, 호가 모두 59 기준

2) 현대 1차 아파트

세대수: 498 세대

입주 연도: 1994년

위치: 지도 참고

최근 실거래가: 7.53억 (23년 11월)

최근 호가: 9억

* 현대 1차는 84 통일 단지

3) 염창 동아 1차 아파트

세대수: 778 세대

입주 연도: 1998년

위치: 지도 참고

최근 실거래가: 7.2억 (23년 11월)

최근 호가: 6.8억

* 실거래, 호가 모두 59 기준

4) 관음 삼성 아파트

세대수: 350 세대

입주 연도: 1997년

위치: 지도 참고

최근 실거래가: 6.9억 (23년 12월)

최근 호가: 7.8억

* 실거래, 호가 모두 59 기준

3. 아파트 별 입지 분석

1) 염창 동아 3차 아파트

직장: 종사자 수 20만명 이상으로 마곡, 여의도 배후 배드타운 역할

교통: 염창역 도보 10분(563m), 신논현역까지 급행 20분 소요

학군: 염창중학교 배정 (88.5% 수준으로 강서구 내 2등), 염동초 도보 8분거리

환경: 대형마트 차로 10분, 현대백화점 목동 차로 10분 거리

느낌: 500세대 이상이 별로 없는 염창동 지역 내 있는 몇 안되는 중형 세대 단지로

잘 정리되어 있으며 관리를 꾸준히 하고 있는 느낌이나, 주변에 빌라와 아파트가 뒤섞여 있고

편의시설이 염창역 대로까지 나와야 함

2) 현대 1차 아파트

직장: 종사자 수 20만명 이상으로 마곡, 여의도 배후 배드타운 역할

교통: 염창역 도보 15분(943m), 신논현역까지 급행 20분 소요

학군: 염창중학교 배정 (88.5% 수준으로 강서구 내 2등), 염동초 도보 1분거리로 매우 가까움

환경: 대형마트 차로 10분, 현대백화점 목동 차로 10분 거리

느낌: 동아 3차와 거의 비슷한 느낌이나, 더 구석으로 들어가 있어 역에서 거리가 멀고 관리나 연식이 동아 3차

아파트가 더 나은 느낌이다. 초등학교가 매우가까워 이 점에서 선호도가 있어 보이고, 동아 3차 대비해서

미세한 차이지만 빌라가 몇 없고 아파트 단지 안에 쌓여 있는 느낌이 듬

3) 동아 1차 아파트

직장: 종사자 수 20만명 이상으로 마곡, 여의도 배후 배드타운 역할

교통: 염창역 도보 19분(1.2km), 신논현역까지 급행 20분 소요, 단지 바로 앞 마을버스 보유, 염창역까지 5분

학군: 염창중학교 배정 (88.5% 수준으로 강서구 내 2등), 염경초 도보 1분거리로 매우 가까움

환경: 대형마트 차로 10분, 현대백화점 목동 차로 10분 거리

느낌: 동아3차, 현대1차 아파트보다 세대 수가 더 많지만 실제로 길을 두고 아파트 단지가 나뉘어 있어 전혀

세대 수가 많은느낌을 받지 못한다. 도보 내 지하철 역 거리가 아니지만 마을 버스가 바로 앞에 있음

초등학교, 중학교가 바로 단지 앞에 있어 이 부분은 좋아보임

4) 관음 삼성 아파트

직장: 종사자 수 20만명 이상으로 마곡, 여의도 배후 배드타운 역할

교통: 등촌역 도보 8분(473m), 신논현역까지 35분 소요,

학군: 염경중학교 배정 (86% 수준으로 강서구 내 6등), 염창초 도보 1분거리로 매우 가까움

환경: 대형마트 차로 10분, 현대백화점 목동 차로 10분 거리

느낌: 버스정류장 지나가는 큰 길 바로 앞 위치하고 있어 교통이 좋아보이며, 병원, 편의점 등이 있는

등촌역 큰 길가가 가까이에 위치하고 있어 앞 후보군 보단 환경이 나아보임

4. 순위

1) 직장: 같은 강서구로 대동소이함 (동아3차=현대1차=동아1차=관음삼성)

2) 교통: 동아3차>관음삼성>현대1차=동아1차

3) 학군: 동아1차>관음삼성>현대1차>동아3차 (초등학교 기준으로 동아3차가 너무 멀리 위치함)

4) 환경: 관음삼성=동아3차>동아3차>현대1차

5) 가격: 동아1차>현대1차>관음삼성>동아3차 (저렴한 순서)

5. 결론

- 전고점 대비 하락폭을 보고 급매물 혹은 협의가 가능한 매물이 있다면 동아3차부터 진행

끝