내집마련 기초반 41기 68조 슈퍼리치언젠가입니다.

2주차 과제 작성시간이 왔네요.

과제는 '살고싶은 곳' 현장 방문(분위기 임장)과 입지 분석 내용을 작성하는 것입니다.

이번 2주차 과제는 샤샤와함께님의 가이드를 적극 참조하였어요.

정확한 가이드를 제공해주신 샤샤님께 다시 한 번 감사드립니다.

https://weolbu.com/community/133606

과제 작성 과정은 크게 아래와 같이 진행하였습니다.

1. 후보단지 리스트화 후 현장 체크

조원들과 분임갈 지역과 단지를 정한 후 단지들에 대한 정보 리스트화를 진행하였습니다.

이후 월부선배님들의 지난 과제들을 리뷰하면서 현장에서 체크하여야 할 부분을

준비하여 답사했습니다.

2.현장방문 후 느낀 점 정리

첫번째 단계에서 정리한 객관정 정보를 바탕으로 직접 현장 답사를 하였고

이 과정에서 4가지 입지요소에 관한 느낌을 비교적 자세하게 기록하려고 노력하였습니다.

3.단지 최종 선택

앞의 두단계를 종합하여 판단한 최종 단지를 선택하고 이후 가격의 흐름을

지속적으로 추적합니다.

제1단계 후보단지 리스트만들기

(1) 아파트명 : 길동우성2차

세대수 : 811세대

입주연도 : 1994년

위치 : 서울 강동구 길동

(2) 아파트명 : 둔촌푸르지오

세대수 : 800세대

입주연도 : 2010년

위치 : 서울 강동구 둔촌동

제2단계 각 단지별 입지 분석하기

직장분석

강동구 14만명 B(사업체수 : 29,080개)

강동구는 베드타운 성격이 강한 주거단지라고 볼 수 있다.

즉, 주요업무 지구가 아니기 때문에 특히 강남권과 도심지로의 접근성이

매우 중요하다고 하겠다.(교통)

교통분석

(1) 길동우성2차 (A등급/편리)

나의 필요 : 강남 46분 (편리)

(2) 둔촌푸르지오(A-등급/참을만 함)

나의 필요 : 강남 57분 (참을만 함)

길동우성2차가 역(길동역)에서 도보8분 거리로 가깝고 5호선, 8호선, 2호선의 3개 노선을

갈아타야 하는데도 불구하고 9호선을 활용하는 둔촌푸르지오에 비해 강남접근성이 10분정도

더 빠르다.

학군분석

(1) 길동우성2차

신명중 학업성취도 평균 80%

둔촌중 학업성취도 평균 74.2%

특목고진학률 (신명중 0명, 둔촌중 외고1명)

(2) 둔촌푸르지오

둔촌중 학업성취도 평균 74.2%

특목고진학률 (신명중 0명, 둔촌중 외고1명)

객관적으로 보았을 때 길동우성2차나 둔촌푸르지오의 학군은 좋은 편이 아니다.

내가 만약 아이가 있다면 초등학교를 졸업시키고 학업에 관심이 많고 성적이 좋다는 전제하에서

조금 더 학군이 강한 곳으로 전세이주나 이주를 고려해보겠다.

강동으로의 재이주는 고려하지 않고 상급지로의 이주를 고민해볼 것 같다.

강동구가 학군이 조금 더 향상된다면 이쪽으로 이사를 오는 학부모들도 많아질 것이라 생각하는데,

강동구가 송파구 바로 옆에 있음에도 이런 부분이 차이가 나서 단지 가격에 반영이 됬을 것이라고도

생각한다.

학원가

길동우성2차 학원가 : X

둔촌푸르지오 학원가 : X

2단지 다 학원가가 있다고 볼 수 없다. 푸르지오 옆에는 7개의 학원이 있기는 하지만 7개는 절대적으로

학원가라고 볼 수 없다. 또한 명일동 근처로 학원이 6개가 있고 길동우성쪽에서도 접근이 가능할 수

있겠지만 이것 역시 학원가가 아니다.

환경분석

(1) 길동우성2차 환경

주변1km내 백화점이나 대형마트 없음

(단, 2.7km 반경 내 현대백화점 천호점, 이마트 천호점이 위치해 있어 차량이나 대중교통 10분

언저리로 이용 가능). 또한 근처에 길동복조리 시장이 있어 왠만한 반찬, 식자재는 해결할 수 있을 것 같음

(2) 둔촌푸르지오 환경

주변1km내 백화점이나 대형마트 없음

(단, 2.4km 반경 내 현대백화점 천호점, 이마트 천호점이 위치해 있어 차량이나 대중교통 10분

이내로 이용 가능)

환경은 두 단지 모두 백화점이나 대형마트가 가깝지 않아서 좋은 환경은 아니다. 하지만, 둔촌푸르지오의

경우에는 주변에 마트, 학원, 병원 등의 상가들이 다수 균형잡히게 포진되어 있고 왠만한 생활은

여기서 커버할 수 있을 것 같다. 그리고 입주가 16년 앞선 우성보다는 균질성이 훨씬 뛰어나기

때문에 환경적인 측면은 둔촌푸르지오가 낫다.

입지정리

1. 길동우성2차

a. 직장 : 14만

b. 교통 : 역세권은 아니지만 역과의 거리가 도보 8분 정도로 감당가능하며 강남(직장) 46분 대

c. 환경 : 균질성이 보통이다. 백화점과 대형마트는 아니지만, 인근 전통시장 이용가능하다.

2.둔촌푸르지오

a. 직장 : 14만

b. 교통 : 역세권 아니고 인근 중앙보훈병원 역까지의 거리가 도보 12분 정도로 양호하며 강남(직장) 57분 대

c. 환경 : 균질성이 매우 좋다. 인근 상권이 매우 잘 형성되어 있어 백화점과 대형마트가 아주 크게 필요하지는

않을 것 같다.

최종 방문 후 느낀 점 정리

1. 최종선택 : 둔촌푸르지오

2.느낀점

1) 길동과 둔촌동은 길 건너편 하나 사이다. 길 하나 사이가 분위기가 전혀 다르다는 것은

강의를 통해서 들어본 적은 있지만, 직접 눈으로 보니 놀랐던 것이 사실이다. 그만큼

깔끔하고 매우 균질성이 있었고 주변 인프라가 아주 잘 되어 있었다. 사실, 눈으로 보는 순간

살고 싶은 마음이 들 정도였다.

2) 내가 가장 중요하게 생각하는 입지요소가 교통인데, 길동우성이 46분이고 둔촌푸르지오가 57분이다.

11분의 차이가 있지만, 둔촌푸르지오를 선택한 이유는 환경의 영향이 크기 때문이다. 그리고 인근

중앙보훈병원역이 도보상으로의 거리로 있고 강남까지의 출퇴근 거리가 60분 이내로써 충분히

감당가능할 수 있을 것이라 판단했다.

3) 강동구가 학군이 좋은 곳이 아니다. 현재 3급 급지이지만, 이 부분이 해소가 된다면 충분히

한 단계 상승할 수 있는 요인이 되지 않을까 생각해보았다.

4) 길동을 둘러보았을 때 주로 거주민들은 50대~60대 사이로 중장년층이 많았다. 주말에 임장을

해서 그런지는 모르겠지만, 젊은 층을 많이 볼 수 없는 점에서 해당 층이 선호하지 않는 동네일수도

있겠다는 생각은 해보았다. 그러나 신혼이나 아이가 중학교에 입학하지 않을 나이일때는 거주를

고려해도 나쁘지 않겠다는 생각이 들었다.

5) 길동에는 9호선 호재가 있다. 아마 개통된다면 충분히 천호동만큼의 경쟁력을 갖을 수 있을것이라

생각한다. 길동의 가치가 어느정도 있다고 생각하고 있고 호재는 플러스적 요인이다.

현장사진

(1) 둔촌푸르지오 앞

길동과는 바로 길 건너편에 둔촌동이 있고 이를 맞이하는 아파트가 둔촌푸르지오다. 길 하나 건너 느낌부터가 전혀 다르다. 굉장히 깔끔하고 균질성이 있으며, 잘 정돈되었다.

바로 앞 상가의 전경인데, 한의원, 치과, 영어학원, 편의점, 약국 등 대부분의 편의시설들이 갖춰져 있어

백화점, 대형마트가 근처에 없어도 일상적인 생활에는 전혀 문제가 없다.

전형적으로 사람들이 좋아할 만한 환경이라고 말할 수 있다.

(2) 푸르지오 지하주차장 출구

단지에 들어서자마자 매우 깔끔한 주차장 출구. 주변 조경도 이쁘게 꾸며놔서 벌써부터

이곳에 살고 싶은 느낌이 든다.

(3) 단지 내 전경

단지내부 간 간격은 넓어서 쾌적한 느낌마저 듭니다. 2010년식인데 지은지 얼마 안된 신축같은

느낌이 들 정도입니다.

(4) 주변상가

본의아니게 부동산이 상당히 많네요. 그리고 소아과, 인테리어, 세탁소, 미용실 등이 보입니다. 사진에는

나와있지 않지만, 이외 상가들이 꽤 있습니다. 주위 차량의 종류는 외제차와 국산차 하이엔드 급들이 조금

보이는군요.

3.총평

둔촌푸르지오는 2010년식 준신축 아파트입니다. 그럼에도 불구하고 이날 임장했던 길동우성2차,

GS강동자이, e편한세상에코포레 중 2번째로 가격이 높습니다. 에코포레의 경우 2020년식 신축이라

그렇다쳐도 강동자이보다도 가격이 높습니다. 그 이유가 무엇인지는 이번 분임을 통해서 조금 더

알 수 있을 것 같았습니다.

단지 내 조용하고 쾌적한 분위기, 평균수준 이상의 상가들과 같은 환경적 요인이 가격반영에 큰

작용을 할 것이라 생각했습니다. 사실, 길동과 둔촌동은 강남까지의 교통시간이 아주 크게 차이가

나는 편은 아니기 때문에 학군과 직장이 동일한 상황에서는 환경이 입지우위를 결정한다고 밖에

볼 수가 없을 것 같습니다.

이른 아침에 임장이라서 그런지 주변 사람들은 많지가 않아서 거주민의 연령대를 확인하지는 못하였지만,

적어도 길동보다는 구매력이 있는 젊은 층이 조금 더 있지 않을까 하는 예상을 해보았습니다.

그만큼 길동에는 50~60대 중년거주민들을 많이 보았기 때문입니다.

한가지 더, 같은 조원분 중 한분이 이 근처에서 고등학교를 졸업했다고 하는데 동북고, 창덕여고 등이

명문고이고 심지어 강남에서도 이 학교들을 온다고 합니다. 그만큼 고등학교 학군에 대해서는 경쟁력이

있을 것이라는 따끈따끈한 소식도 들었습니다.

이번 임장을 통해 생각했던 것은 강의에서 배웠던 입지의 중요성입니다. 입지가 신축에 우선하는 것은

서울에서는 확실한 것 같습니다. 가격이 이를 반영해주고 있기 때문입니다.

나름, 자모님의 강의 내용을 적용해볼 수 있는 의미있는 시간이었습니다^^