천천히빠르게의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 102조 천천히빠르]

분석 대상

1. 성동구
2. 금호동
3. 금호대우
4. 직장: A
5. 교통: S
6. 학군: C
7. 편의시설: B
8. 환경: C
9. 공급: A
10. 총평
11. 입지는 괜찮고 단지도 조용하며 잘 정리되어 있음.
12. 옥수역까지 상당한 언덕길로 돌아가야 함. 금호역 방면으로는 절대 도보로 다닐 수 있는 환경이 아님.
13. 옥수역 방면으로는 상권이 전혀 없고, 매우 언덕길이라 늦은 저녁에 걸어다니기에는 적절하지 않음.
14. 주차는 꽤 여유가 있는 편임.
15. 주변에 선호하는 상권이 없으나 백화점 이용 등은 강남권 접근 가능
16. 임대 아파트와는 주차차단기도 분리되어있고, 해당 방향으로 나가면 금남시장쪽으로 가는 빌라촌인데, 경사가 굉장히 심함.
17. 두산
18. 직장: A
19. 교통: S
20. 학군: C
21. 편의시설: B
22. 환경: C
23. 공급: A
24. 총평
25. 입지는 굉장히 좋고 단지도 조용하며 잘 정리되어 있음.
26. 단지가 경사지에 있으나 금호역까지 매우 가까워서 크게 힘들지 않음.
27. 역에 가깝고 대단지라서 그런지 어느정도 활기가 있음.
28. 낙폭이 상당하다는 메리트가 있음.
29. 다만 주차가 상당히 불편 할 것
30. 금호동 빌라촌이나 금남시장쪽과 동선이 겹치지 않음
31. 금호1차푸르지오
32. 직장: A
33. 교통: S
34. 학군: C
35. 편의시설: B
36. 환경: C
37. 공급: A
38. 입지는 굉장히 좋고 단지도 조용하며 잘 정리되어 있음.
39. 금호역까지 도보 가능하나 언덕길이며 금남시장 주변의 환경은 매우 어수선함.
40. 단지 내 다니는 사람도 매우 적고 방학인데도 아이들이 전혀 보이지 않음. 아이들 키우는 사람들은 오지 않을 지역.
41. 어느정도 낙폭도 있고 가격적 매리트가 있으나, 주거 환경은 금남시장 쪽으로는 별로 안좋음.
42. 행당동
43. 행당대림
44. 직장: A
45. 교통: S
46. 학군: C
47. 편의시설: B
48. 환경: B
49. 공급: A
50. 총평
51. 종로나 여의도 접근성은 상당히 괜찮으나 강남 접근성은 약간 떨어짐. 1번 갈아타야 하며, 2호선 타고 반바퀴 돌아야 함
52. 하지만 행당역에 완전히 붙어있고, 주변 환경도 깔끔하게 잘 정리되어 거주 만족도는 높을 것으로 예상됨.
53. 대단지, 역세권이라 그런지 다니는 사람들도 어느정도 있고 활기가 있는 편.
54. 단지 내에는 들어가지 않아서 단지 컨디션을 정확히 확인하지 못한 것이 아쉬움
55. 상당한 폭의 가격 조정이 있었고, 현재에도 매물이 굉장히 많기 때문에 가격을 낮춰서 매수 가능성이 있어보임.
56. 실거주를 생각하면 교통이 약간 애매한 느낌
57. 행당한진타운
58. 직장: A
59. 교통: S
60. 학군: C
61. 편의시설: B
62. 환경: B
63. 공급: A
64. 총평
65. 종로나 여의도 접근성은 상당히 괜찮으나 강남 접근성은 약간 떨어짐. 1번 갈아타야 하며, 2호선 타고 반바퀴 돌아야 함
66. 하지만 행당역에 완전히 붙어있고, 주변 환경도 깔끔하게 잘 정리되어 거주 만족도는 높을 것으로 예상됨.
67. 대단지, 역세권이라 그런지 다니는 사람들도 어느정도 있고 활기가 있는 편.
68. 단지 내에는 들어가지 않아서 단지 컨디션을 정확히 확인하지 못한 것이 아쉬움
69. 상당한 폭의 가격 조정이 있었고, 현재에도 매물이 굉장히 많기 때문에 가격을 낮춰서 매수 가능성이 있어보임.
70. 실거주를 생각하면 교통이 약간 애매한 느낌
71. 행당대림 대비 약간 더 비싼데, 주차대수, 임대세대 유무의 영향으로 생각됨.
72. 광진구
73. 자양동
74. 우성1차
75. 직장: B
76. 교통: S
77. 학군: C
78. 편의시설: A
79. 환경: B
80. 공급: A
81. 총평
82. 입지는 2호선, 7호선 이용 가능하고 평지로 이루어져 매우 좋은 편
83. 다만 역까지 10분 이상 시간이 걸림
84. 한강 뚝섬공원까지 도보 접근 가능하며 롯데백화점과 스타시티몰, 이마트가 매우 가깝게 있음
85. 88년식 아파트로 매우 노후화되어 현재 리모델링 추진중. 호갱노노 입주민 댓글 참고하면, 1~2년 사이에 이주 시작해야 하는 것으로 보임
86. 주차는 매우 어려울 것을 예상됨
87. 우성7차
88. 직장: B
89. 교통: S
90. 학군: C
91. 편의시설: A
92. 환경: B
93. 공급: A
94. 총평
95. 입지는 2호선, 7호선 이용 가능하고 평지로 이루어져 매우 좋은 편
96. 1단지 대비 지하철역 접근성이 좋음
97. 한강 뚝섬공원까지 도보 접근 가능하며 롯데백화점과 스타시티몰, 이마트가 매우 가깝게 있음
98. 주변 우성 아파트들 중 가장 연식이 짧고 지하주차장이 있어 주차는 개중 괜찮은 편
99. 용적율이 높아서 추후 리모델링이나 재건축은 어려울 것으로 예상

단지 별 입지 비교

1. 강남 접근성은 금호동의 세 단지가 좋으나, 종합점수에서는 행당동과 자양동 우세 (직장 vs 편의시설)
2. 입지면에서는 단연 자양동이 좋아보임. 금호동은 강남은 가깝지만 주변 생활 환경이 매우 열악하고, 병원, 마트, 학원 등 선호되는 편의시설이 거의 없으며 언덕이 심한편이고, 행당동은 균질성이 좋고 무난한 상권이 있으나 역시 백화점 등 내세울 편의시설이 없고 경사지임. 특히, 강남접근성이 떨어지는것이 단점. 자양동은 상권도 우수하고 초/중/고를 둘러싼 균질성도 있으며 강남을 가는 2개의 지하철 노선을 이용할 수 있기 때문에 강남권 출퇴근하는 사람들의 선택을 받을 확률이 높음
3. 금액적으로 보았을 때, 금호동 단지가 낙폭 -22~27%, 행당동이 -21~23%, 자양동이 -17~26% 정도 되는데, 위 단지 중 하나인 우성1차는 리모델링 추진중이나 최근 재건축/리모델링의 사업성이 악화되는 탓인지 우성7차의 -17% 대비 -26%의 큰 하락폭을 보였음.
4. 우성 7차의 경우, 이제 약 20년정도 된 단지라서 아직 리모델링이나 재건축에 이슈가 크지 않고, 자양동 우성아파트 중 그나마 빠른 연식이라 지하주차장도 있음. 그래서 낙폭이 상대적으로 작음. 하지만 용적율이 300%를 넘기때문에, 실거주 한다면 다른 앞선 단지의 리모델링 진행을 보고 판단해야 함.

단지 선택

1. 현재까지 분석 기준으로 볼 때, 실거주를 한다면 자양동 우성7차가 좋기는 하지만, 낙폭이 상대적으로 작고 더 비쌈. 현재 저층제외 시세가 10.5억 수준인데, 9억대까지 내려와야 접근 가능.
2. 현실적으로 대출 금액 부담 (현 시세 9.5억이며 다수의 매물이 있음) 이 상대적으로 적지만 환금성과 주거환경을 생각하면 행당한진도 괜찮은 선택임. 다만 실거주시 지하철 2회, 버스 1회 총 3회의 환승을 해야하는 부담이 있음
3. 다만 시간 관계상 동작구 단지들 임장을 못했는데 해당 지역을 돌아 본 후 선택할 필요가 있음