광명 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 11조 상상]

조원분들과 관심 지역이 겹쳤던 경기도 광명을 방문하였다.

조장 님의 배려 덕분에 현장 방문 전 이렇게 멋진 루트를 짜서 출발했다.

계획은 3.28km 였으나, 비바람 부는 추운 날씨였음에도 조원들과 함께한 덕분인지 5.9km코스로 마무리 되었다.

둘러 본 광명사거리와 철산은 장단점이 분명히 달랐다.

첫 스타트인 광명사거리는 재개발로 둘러보는 내내 모든 건물의 사람이 없고 텅텅 비어 있었다. 골목 길 너머에 저 멀리서는 크디큰 크레인이 여기저기 있었고 새로운 아파트를 한창 짓고 있었다. 지금이 시작이며, 내가 밟고 지나간 대부분의 땅이 모두 재개발 될 곳이라는 점..

서울과 가장 가까운 경기도에서 이렇게 큰 땅덩어리가 재개발 되는 곳이 어디 또 있을까 싶었다. 광명사거리 근처는 5년 후 어떤 모습일지 너무나 기대가 된다.

<거리에 있는 모든 상가들이 공실. 모두 재개발 될 곳들>

광명사거리에서 실제 방문한 아파트는 <광명푸르지오포레나(23년식, 1,187세대, 34평 기준 매매10.5억/전세5억)>이다. 광명사거리 대부분이 재개발 될 곳인데, 그 중에서 빠르게 재개발이 된 아파트다.

1. 주변이 앞으로 모두 재개발 될 곳이다 보니 주변에 아무 것도 없고 언덕에 새아파트 달랑 하나 있는 느낌이었다.
2. 팰리스필이라는 구축 아파트가 마치 같은 단지마냥 중간중간 들어서 있어서 좋지 않은 의미로... 신기했다.
3. 역까지의 거리는 도보 13분 정도 걸렸으나 언덕이 껴 있다.
4. 주변에 도로보 등교 가능한 광명남초등학교는 있으나, 중학교부터는 도보 가능한 곳에 학교 없었다.

<광명푸르지오포레나 단지 내에서도 경사가 있었고 단지 내 다른 아파트가 섞여 있는 듯한 모습>

결론: 입지적으로 많은 것들이 갖추어져 있는 철산의 구/신축 아파트와 비교 시 현재는 가격도, 입지도 메리트를 찾아 보기 어려웠다. 주변에 새 아파트들로 모두 채워질 것임이 기대되는데, 그 기대감이 모두 가격으로 선반영된 것 아닌가 하는 생각을 하였다.

철산역쪽으로 이동해 방문했던 아파트는 <철산푸르지오하늘채아파트(10년식, 1,264세대, 33평 기준 매매11.5억/6.8억) 과 <철산센트럴푸르지오아파트(21년식, 798세대, 32평 기준 매매11.6억/7억)이다.

두 개 아파트는 위치적으로는 나란히 위치해 있으나, 철산센트럴푸르지오는 광덕초등학교를 바로 옆에 둔 신축 초품아이고, 철산푸르지오하늘채는 길을 건너 철산센트럴푸르지오를 좀 걸어서 광덕초등학교로 가야 했다.

그 외에 교통, 환경적인 요소에서는 옆에 붙어 있는 단지로서 크게 차이가 없었다. 학원 및 동네병원이 있는 상가가 많아서 살기에는 광명사거리와 비교 불가할 정도로 좋아 보였다.

<철산역 근처 상가>

두 개 아파트가 11년이라는 적지 않은 연식차이가 나는데도 불구하고 현재 가격 차이가 현재 크지 않은 것을 생각해본다면 상대적으로 철산센트럴푸르지오아파트가 저평가된 아파트가 아닐까 생각한다.

<철산푸르지오하늘채아파트> <철산센트럴푸르지오아파트>

천지개벽하고 있는 광명사거리와 현재의 광명 대장 철산 두 곳을 가면서 5년 후엔 가격이 어떻게 변해 있을까 상상해 보며 조원들과 얘기를 나눠 보기도 하였다.

최종 결론: 셋 중 하나를 선택해야 한다면 <철산센트럴푸르지오아파트> 일 것 같다.

하지만 서울도 아닌 경기도에 4.6억의 갭으로 좋은 투자는 아닐 것 같다는 결론을 내리며 이번 임장은 마무리...