후라보누의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 126조 후라보누]

Step 1. 내집마련 후보 단지

Step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기

1) 직장

-. 사업체수도 많고, 종사자수도 많은 '남구' 에 사람들이 거주하는 것을 선호하지 않을까 생각함.

-. 실제 석유화학공단 등 남구에 대기업이 많이 분포

-. '중구'는 사업체수 대비 종사수가 작은데,, 대기업 보다는 중/소기업들의 비중이 높아 보임.

2) 교통 분석 (네이버지도)

-. 지방의 경우, 수도권과 달리 대중교통 비율이 낮고, 자차로 출/퇴근하는 비율이 높다.

-. 울산의 경우, 약 58%가 자차로 출/퇴근 (강의자료 기준)

-. 후보지 아파트에서 울산의 주요 일자리까지의 출/퇴근 시간을 확인해보니 '30분 이내 소요'

(실제 출/퇴근 시간의 교통량을 고려하여, 해당 시간에 실 소요시간을 확인해보면 보다 정확할 듯)

-. 본인과 와이프 직장 위치에 따라, 다소 시간 편차는 있으나 대체적으로 30분 이내 주요 일자리에 출/퇴근 가능함으로 아파트 선택에 있어 엄청 큰 요소로 작용하지는 않을 듯 하다.

3) 학군 분석

[옥동 서광]

-. 중학교 (아실기준) 및 아파트 인근 중학교 학업성취도 평가 및 특목고 진학률이 높다.

(단지와의 거리 및 성취도 평가 등을 고려하면,, 옥동중으로 엄청 보내고 싶어할 듯하다.)

-. 아파트 바로 앞에 엄청난 학원가가 형성되어 있다. (울산 1등 : 192개)

-. 임장 시, 학원가 앞에 자녀들 라이딩을 위한 부모님 차량 행렬을 쉽게 볼 수 있었다.

-. 초등학교도 단지 바로 앞이라, 안전한 등/하교 측면에서 선호도가 높을 듯 하다.

[번영로 두산위브]

-. 남구임에도 불구하고, 확실히 옥동과 비교해서 학군면에서는 밀리는 듯 하다. (학업성취도 80%대)

-. 학원가 또한 크게 형성되어 있지 않고, 유흥 상권과 혼재되어 있어 교육적인 측면에서 좋지 않을 듯 (비선호)

-. 옥동까지 차량으로 약 10분 내 거리임으로 옥동 내 입시 학원을 이용하지 않을까 생각됨.

-. 초등학교까지는 그리 거리가 멀지 않아 보인다. 큰 길이 없고 도보로 충분히 등/학교 가능할 것으로 보임.

[우정혁신도시 동원로얄듀크2차]

-. 학업 성취도가 높은 중학교가 없다..인근에 제일중학교 있기는 하나, 유곡중/학성여자중으로 주로 배정되는 듯

-. 아파트 단지 앞에 자기들만의 학원들이 있기는 하나, 입시 학원이 많지는 않은 느낌이고 음악학원, 속독학원 등

영유아/초등학생들을 위한 학원 등과 섞여 있다.

-. 생각보다 초/중학교 학생들이 길거리 많이 보여서 놀랐다..

-. 옥동까지 차량으로 약 10분 내 거리임으로 옥동 내 입시 학원을 이용하지 않을까 생각됨.

-. 초등학교까지는 엄청 멀지는 않으나,, 주변이 비균질하고 큰 길, 산 등이 있어 약간 마이너스 요인일 듯하다.

[우정아이파크]

-. 학업성취도 평가가 90% 이상인 중학교는 없다.. 배정되는 중학교 (특히, 성안중)가 단지에서 꽤 멀다.

-. 학원이 거의 없고, 옛날 구상권들과 혼재되어 있다...확실히 주변에 노후화된 주택가 등이 많고 비균질하다.

-. 초등학교가 단지 바로 옆에 있어서, 초등학교 저학년을 둔 학부모들에게 나름 선호될 듯하다.

3) 환경 분석

[옥동 서광]

-. 차량으로 8분거리에 롯데마트가 있음. 백화점까지는 약 11분 소요

-. 주변에 많은 대단지지 아파트가 없어 엄청 균질하지는 않으나, 혐오 시설이 없고 주변에 학원가 및 상권 (음식점 위주)들이 발달함.

-. 아파트 바로 앞에 '울산대공원'이 있는 것은 큰 장점일 듯

[번영로 두산위브]

-. 5분 내 도착 가능한 대형마트가 무려 3곳!! 백화점도 5분 내 도착 가능!!

-. 아파트 단지가 쭈욱 이어져 균질하고, 주변 상권이 잘 발달되어 있음.

-. 그리 멀지 않은 곳에 '선암호수공원'이 있는 것도 플러스 요인일 듯하다.

[우정혁신도시 동원로얄듀크2차]

-. 주변에 아파트 단지가 엄청 모여 있지는 않으나, 단지 앞 상권이 많이 발달해있다. (음식점, 카페 많음)

-. 단지 내 가까운 대형마트는 없고, 차량으로 약 10분 내외 거리에 홈플러스가 있다.

-. 백화점까지는 약 13분 정도 소요된다. 차량 통행량 등을 고려하며, 실제 더 걸릴 수 있겠다.

-. 약 5분 내외 거리에 태화강 국가정원이 있다. (걸어가기는 약간 멀다..)

[우정아이파크]

-. 건너편 혁신도시 쪽에 신 상권들이 발달하고 있으나, 아파트 단지 주변에 노후화된 구축 주택가와 옛 구 상권들이 많고, 균질하지 못하다. (큰 단점일 듯..)

-. 차량으로 10분 내 거리에 대형마트가 있다.

-. 중심 상권에서 단지까지 약간의 경사가 계속 이어진다. 아이파크 기준으로 서쪽에 있는 단지 (유곡푸르지오)로

도보 이동시 생각보다 경사가 있다.

-. 큰 대로변에 있는 단지들은 생각보다 소음이 크지 않을까 생각됨.

4) 가격 분석

-. 전고점 대비해서 20~33%까지 현재 금액이 떨어졌다..--> 절대가 자체가 싸다고 볼 수 있을 듯..

우정아이파크 같은 경우, 평균 시세보다 전고 거래 (1건)이 8억2천으로 팍 튀어서 하락율이 조금 애매하긴하다.

-. 과거 가격을 보면,, 입지 좋은 구축 (옥동서광) 보다 중상 입지의 연식 좋은 (번영로두산위브)가 더 높은 가격으로

거래됨을 알 수 있다.. --> 확실히 신축에 대한 선호도가 있음!!

-. 하락장 때 확실히 입지가 조금 떨어지는 아파트들 (동원로얄듀크2차, 우정혁신도시)이 가격이 먼저 떨어지는 것으로 볼 때.. 입지 좋은 구축도 좋아 보인다..ㅠㅠ

5) 입지 정리

6) 최종 선택 및 느낀 점

[최종 선택]

-. 선택이 쉽지가 않다... 제일 안 좋은 것을 제거해 나가면서 최종 선택을 해보자!!

-. 흠.. 주변이 가장 비균질하고,,, 연식이 조금 오래된 '우정아이파크' 부터 제외해 보려한다..

-. '동원로얄듀크2차'..아파트 컨디션도 좋고 앞에 상권도 발달해 있지만,, 대부분 음식/카페 상권이다. 유아기 자녀가 있을 경우에는 살기 좋아 보이나, 아이들이 커가면 학군/학원가로 떠나갈 듯. 그래서 너도 우선 제외~

-. 입지 대빵 구축 vs 입지 중상 신축.. 어렵다 너무 어렵다..

구축임에도 불구하고 확실히 탄탄한 가격 방어가 되고,, 입지를 고려하면 '옥동서광'이 좋아 보이고..

연식 및 입지 고려하면,, '번영로 두산위브'..

우선 둘다 가져가서 더 비교하고 싶지만,, 땅의 가치로 봤을 때.. '옥동서광'에 더 높은 점수를 주고 싶...다

그래서, 최종 선택은 '옥동 서광'!!!

[느낀 점]

-. 너무 어렵다..그래도,학군과 땅의 가치 기준?으로 최종 선택을 해보려했다. 1등만 보는 것은 아니고, 내가 선택한 후보 단지 시세를 꾸준히 트레킹 해나가면서 또 다른 기회가 있을지 봐야겠다.

-. 단지 내도 중요하지만, 실제 단지 주변이 어떻게 형성되어 있는지가 정말 중요함을 단임을 하면서 다시 한번 느꼈다. 그리고, 실제 현장을 가보면서 사람들이 실제 선호하는 것이 무엇인지를 조금이나마? 피부로 느끼게 된 것은 크나큰 수확인 듯 하다.

-. 밤과 낮의 느낌도 다를 듯 하다. 시간을 내어 다음에는 밤에 주변 분위기 임장 가봐야겠다.

*임장사진*

....