안녕하세요. 코구마구입니다.
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위 가이드를 참고하여 작성하였습니다.
1. 지역 선정하기(네이버 부동산)
성북구 돈암동 "돈암현대"
동대문구 휘경동 "휘경미소지움"
2. 각 입지요소별 등급 구분하기
직장분석(가이드 첨부파일)
>> 성북구 VS 동대문구
동일한 B등급으로 종사자수나 사업체수의 비교자체에는 큰 의미가 없고,
베드타운의 역할로써 강남이나 도심으로의 출퇴근 교통편의성이 더 중요하다고 판단했다.
교통분석(카카오맵) / 강남역 접근성 - 강남 출근
>> 강남역 접근성은 환승횟수 1회로 동일,
소요시간이 57분, 51분으로 휘경미소지움 아파트가 더 가깝다.
교통분석(카카오맵) / 종각역 접근성 - 도심 출근
>> 종각역으로의 접근성은
환승 1회에 29분, 환승없이 30분으로 휘경미소지움 아파트가 더 가깝다고 판단했다.
학군분석
두 단지 모두 중학교는 단지와 거리가 있고, 학업성취도도 높지 않다.
근처에 학원가도 보이지 않고, 청소년 자녀가 있다면 선택하지 않을 단지로 보인다.
환경분석(카카오맵)
[돈암현대 아파트]
현대백화점 미아점 - 자차로 9분, 버스로 15분, 도보로 1km 이내
이마트 하월곡점 - 자차로 8분, 버스로 11분, 도보로 800m 이내
[휘경미소지움 아파트]
롯데백화점, 롯데마트 청량리점 - 자차로 12분, 버스로 20분, 도보 2.3km로 사실상 불가
>> 백화점과 마트가 각각 더 가까운 단지는 돈암현대,
한번에 백화점과 마트를 이용할 수 있는 단지는 휘경미소지움
3. 최종 선택 및 느낀점
가격 하락률은 비슷하나
돈암현대는 91년 건축,
휘경미소지움은 99년 건축으로 휘경미소지움이 비교적 최근에 지어진 아파트이다.
단지수는
돈암현대는 619세대,
휘경미소지움은 345세대로 돈암현대가 2배정도 규모이나
두 단지 모두 대단지는 아니기 때문에 큰 의미는 없다고 판단했다.
지하철 접근성은 돈암현대가 아주 약간 좋아보이나
버스 접근성, 환승, 총 소요시간등을 비교했을때 휘경미소지움이 출퇴근하기 더 유리한 입지로 보인다.
가격상방, 하방을 따졌을때 할인률이 더 큰 휘경미소지움이 저렴한 가격으로 보인다.
다만, 과제를 하면서 궁금했던 점이 몇가지 있었다.
휘경미소지움의 경우 휘경동 가장 끝자락에 위치하고 있기 때문에 중랑천을 사이에 두고 상봉동과 마주하고 있다. 동대문구 아닌 동대문구의 느낌인데 여기가 과연 동대문구로의 가치가 있는것인지
중랑구랑 얼마나 가격이 연동성이 큰지 궁금해졌다.
또한, 휘경미소지움의 경우 주변에 2025년에 완공예정인 대단지 아파트 단지가 꽤 보이는데
(휘경자이디센시아 25년 6월 1806세대, 이문아이파크자이 25년 11월 4321세대)
전세 수요가 구축에서 꽤 많이 빠져나갈 것으로 보인다.
신축 대단지가 주변에 들어설 예정인데 이것이 집값과는 어떻게 관련이 있을까?
내려가는 요인이 되지는 않을까? 하는 생각이 들었다.
마지막으로, 바로 근처에 있는 휘경해모로프레스티지가 21년 건축된 신축인데
실제로 방문해보니 사람이 거의 살고있지 않는것 처럼 보이는 단지였다.
이 동네에 구축으로 집을 구매해도 정말 괜찮은지 망설여졌다.
선택을 꼭 해야한다면 휘경미소지움을 선택할 것 같은데
정말 이 선택이 사람들이 비교적 더 선호하는 단지를 선택한 것인지
내가 생각한 판단기준에 문제가 없는지 자신이 없다.
수업을 들을때는 기준이 명쾌하기 때문에 그에 맞춰 정리만 잘하면 되겠다고 생각했다.
막상 실제로 과제를 해보니 임장을 통해 동네파악을 하는것이 예상보다 더 어렵게 느껴졌다.
또한, 비슷한 조건일때 어떻게 우선순위를 부여하는지도 긴가민가한 부분이었다.
이론과 실제가 이렇게 다르기 때문에 반드시 과제를 해봐야
새로운 질문거리, 생각할 부분이 생길 수 있다는 것을 깨달을 수 있는 시간이었다.
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