페이야의 후보단지 입지분석 과제 [내집마련 기초반 41기 36조 페이야]

향후6년간 내가 살 집이 필요하지 않기 때문에

목동학원가와 마곡지구 중간 그 어딘가에 있는 대단지 아파트중

갭투자의 의미로서 접근해 봄

Step 1. 내집마련 후보단지

(1) 등촌아이파크(04년,1654세대,주차1.63대,31평)

서울시 강서구 등촌동

고점대비 -31%, 전세가율 84.1%

(2) 목동 센트럴아이파크위브(20년,3045세대,주차1.16대,)

서울시 양천구 신월동

고점대비 -25%, 전세가율59.7%

Step 2. 입지요소별 등급 구분하기

(1) 직장분석

(2)교통분석

가. 등촌아이파크

나. 목동센트럴아이파크위브

등촌아이파크, 목동센트럴아이파크위브 -> 여의도 30분내외

두 곳 모두 강남역.광화문 보다는 마곡지구, 여의도로 접근성이 나아보임

(3) 학군분석

가. 등촌아이파크

서울등마초: 학급당 학생수 20명

백석중:73.7%/ 등촌중 69.2/ 화원중62.5 / 화곡중 87.3

영일고:76.1% / 강서고92.8%/대일고 68.3%

서울평균 학업성취도에 비하면 화곡중과 강서고를 제외하면 성취도률이 높은 편이 아닌 것 같다.

목동학원가를 이용할 수 있는 장점외에는 큰 장점이 없어보입니다.

나. 목동센트럴아이파크위브

서울신남초: 학급당 학생수 24명

강신중보다는 금옥중학교가 서울평균,양천구 평균보다 학업성취도율이 높고

고등학교는 금옥여고와 백암고, 양천고가 있는데 양천고로 배정되면 나쁘지 않을듯 합니다.

목동센트럴아이파크위브의 경우에도 학업성취도율이 높지 않습니다.

위 두 아파트 모두 목동에서 학원차량들이 운행가능한 지역이기에

목동아파트 진입이 힘든것을 감안하면

주변에 살며 학교가 아닌 학원에서 공부를 시키겠다는 의지가 있다면

진입 해볼 수도 있겠다란 생각이 들었습니다.

학원가

등촌아이파크 학원가 8개미만 / 목동센트럴아이파크 20개미만

목동 또는 신정동 학원가를 이용해야 할 것으로 보입니다.

환경분석

등촌아이파크 주변에 큰 마트는 없으며 신월동 목동센트럴아이파크에서

차로 30분 내에 고척코스트코가 있습니다.

두 아파트 모두 대부분 주택으로 이어진 주변 상권을 이용해야할것으로 보입니다.

입지정리

(1) 등촌아이파크

직장: 25만

교통: 등촌역9호선 18분

환경: 1600세대의 대단지 장점과 대형평수 위주의 아파트란 장점 말고는

아파트가 주변에 거의 없거나 세대수 적은 한두동의 아파트. 주변환경의 균질성이 많이 떨어짐.

등촌역 주변으로 힐스테이트등촌아파트가 들어설 예정. 주변 큰 마트 백화점이 없음

(2) 목동센트럴아이파크위브

직장: 12만

교통: 신정네거리역 도보 22분

환경: 버스정류장부터 아파트 입구까지 시장과 상가들이 많아 생활에 불편함은 어렵지 않을 것으로 보임.

균질성 좋음

가장 큰 단점은 3~5분에 한번씩 비행기 소음이 많이 들림.

아파트까지 경사가 조금 있으나 힘든정도는 아님,

아파트 주차장은 모두 지하주차장화되어 1층은 공원처럼 관리가 잘되어 있음.

공항소음포털을 통해 소음지역 예상가능

https://www.airportnoise.kr/anps/gis

최종 선택 및 느낀 점 적어보기

두 아파트 모두 최고점 대비 많이 하락하여 현재 가격이 많이 싸진 것은 맞는것 같으나

입지나 학군, 환경적인 부분에서는 살기에 쾌적하지 않을 것으로 보임

두 곳 모두 가격대비 많이 하락한 부분만 가지고 매수하면 안되겠다는 생각을 하게됨.

비슷한 가격대의 아파트를 더 많이 찾아봐야겠다는 생각을 하게되었음.

현장사진

(1) 등촌아이파크

병원이 많이 보였음. 노인분들이 많이 살고 있음을 가늠하게 해줌.

대단지임으로 앞동은 평지이나 뒷동으로 갈수록 약간의 언덕이 있으며

2단지는 바로 뒤 산이 있어 옹벽이 있음을 볼 수 있었음.

1단지에 비해 가격이 저렴한 이유도 확인.

지하 주차장은 깔끔한 편이었으나 지상으로 연결되는 별도 계단이 곳곳이 깨져있는 것을 발견

(2)목동센트럴아이파크위브

단지별로 주복으로 이뤄진곳도 있고 아닌곳도 있었음.

버스에서 내려서 4단지 올라가는 길 시장골목 100여미터 정도 지나면 아파트 계단으로 이어짐

동네 자체에는 노인분들이 많이 사는듯했고 아파트에는 젊은 부부들이 많이 보였음.

아파트는 지은지 얼마 안되어 깨끗하고 주차장 지하화,

환경은 너무 좋아 놀이터에서 놀고 있는 아이들이 많이 보였으나

비행기 소음에 깜짝 놀람.

익숙해지면 괜찮은지 모르겠지만 비행기가 아파트 끝에 닿을듯 낮게 날고 있었음.

아무리 준신축에 환경이 좋아도 소음 하나만으로도 비선호가 되어버린곳임.

결론은....

가격이 싼곳은 그만한 이유가 있다는 것을 너무 잘 알게된 첫임장

그만큼 손품만 팔지말고 발품도 많이 팔아야겠다라는 생각을 하게되었음.

이번에는 자음과모음님이 강의 중 말씀해주신곳들을 둘러봐야겠음.

(처음 쓰다보니 힘들어서 점점 말이 짧아졌습니당. ㅎㅎㅎㅎㅎ)

긴글 읽어주셔서 감사합니다. ^^