안녕하세요.

오늘도 묵묵히 앞으로 나아가려 노력하는 루돌프20 입니다 :)

내집마련 후보 단지 기본 정보 적어보기

1주차 과제에서 나의 예산이 어느 정도인지,

그리고 예산에 맞으면서 실거주 가능한 지역의 후보단지를 정리했었는데요 :)

그 중에서도 3개 단지를 마지막 Top 3 로 고른 뒤, 입지분석을 해보고 임장을 다녀왔습니다.

우선 3개 단지에 대한 정보를 보기 쉽게 다시 정리하면 다음과 같습니다.

각 입지요소별로 보기 전에 간단히 지역 입지와 연식을 보았습니다.

-입지: 분당은 경기도 2급지, 수지는 경기도 4급지로 입지 차이가 좀 나지만

강남접근성: 모두 40분대로 크게 차이가 나지는 않습니다.

-분당의 2개 단지(우성시범, 정든신화)는 모두 90년대식이고, 수지의 롯데캐슬파크나인은 20년식입니다.

ㄴ연식: 롯데캐슬파크나인(수지 성복) > 정든신화(분당 정자) > 시범우성(분당 서현)

각 입지요소벌 등급 구분하기

각 입지요소별 등급을 구분해보면 다음과 같습니다.

(직장 외 정보는 모두 해당 단지 기준)

1) 직장: 성남 분당구 > 용인 수지구

ㄴ아무래도 분당에 직장이 훨씬 많았습니다.

2) 교통: 강남접근성은 모두 40분대로 A등급이지만, 시범우성과 정든신화의 경우 환승을 해야 하고

롯데캐슬파크나인은 환승이 없다는 차이점이 있습니다.

ㄴ신랑 출퇴근의 경우 10분 정도 차이로 큰 차이가 나지 않아 모두 유사하다고 생각됩니다.

3) 학군: 모두 초등학교는 가까운 편이며, 학군도 모두 좋았습니다.

(서현동 우성의 서현중이 가장 좋기는 하였습니다.)

4) 환경: 서현동 시범우성 > 성복동 롯데캐슬파크나인 > 정자동 정든신화 순으로 좋아 보였습니다.

ㄴAK는 보통 마트와 같은 급으로 보지만 분당 AK는 분당 롯데백화점보다 괜찮은 수준으로 보여

백화점으로 등급 처리하였습니다. :)

ㄴ롯데캐슬파크나인과 정든신화는 모두 마트가 가까운데, 롯데캐슬파크나인의 롯데몰이 좀 더 규모가 커서

좀 더 우위로 두었습니다 :)

5) 그 외: 균질성은 모두 괜찮았지만 분당 2개 단지가 더 좋았으며, 연식을 수지 단지가 더 좋았습니다.

각 요소별로 장점을 정리해보면 다음과 같았습니다.

3개 단지 중 분당의 시범우성과 수지의 롯데캐슬파크나인이 아무래도 좋은 점들이 많았습니다.

(지역 입지, 학군, 환경은 시범우성 승! vs 교통, 연식, 평형은 롯데캐슬파크나인 승!)

각 단지별 직접 가서 본 내용을 통해 매물을 보러 갈 최종 단지를 결정해보려고 합니다.

직접 가서 보기 (임장 후기)

1) 분당구 서현동 시범우성

1991년식 구축이라 낡은 느낌은 나지만 단지가 관리가 잘 되지 않는 느낌 같은 것은 없었습니다.

단지 내에 분당에서도 좋은 중학교인 서현중이 있었고,

초등학교는 10분 이내 거리에 분당초가 있었습니다. (초등학교는 찻길 2번 건너야 하는 단점이 있음)

>> 학군 수요가 굉장히 많을 것 같았고, 단지 주변의 상가에도 학원이 꽤 있었습니다.

단지가 1874세대로 굉장히 크기 때문에 대단지가 주는 안정감이 분명히 있었고,

동에 따라 다르겠지만 서현역까지 15-20분은 걸릴 것 같아 지하철 접근성이 좀 아쉬웠습니다.

서현역이 분당선이기 때문에 강남역 접근을 위해 1번 환승을 해야 하는 점도 좀 아쉬운 점입니다.

주차도 갓길주차가 많이 되어 있어서 주차난이 예상되었습니다.

서현역에 AK백화점과 그 외 상권이 굉장히 많고,

단지 주변의 동네상권도 많이 발달해있어 환경적인 측면에서는 살기에 편리할 것 같았습니다.

분당 재건축 이야기가 나오면 시범 단지들이 꼭 언급되고는 하는데,

시범우성의 용적률은 191%이며 시범 4개 단지는 서현동의 메인 단지들이므로

시범우성도 어느 정도는 메리트는 확실히 있을 것 같다는 생각도 들었습니다.

2) 수지 성복동 롯데캐슬파크나인

2020년식인 롯데캐슬파크나인은 정문 앞은 바로 차도가 좀 크게 있어 약간 휑한 느낌이 들었지만

단지 자체는 브랜드 신축이라 쾌적하고 깨끗하게 관리되고 있었습니다.

신축임에도 동간거리가 많이 답답하게 느껴지지는 않았지만

조경이나 커뮤니티시설, 놀이터 등이 규모가 크지 않고 간소하여 좀 아쉬웠습니다.

단지 내 시립어린이집이 있고, 매봉초등학교와 바로 붙어 있는 점은 장점 같습니다.

아실 사이트에서 보면 성복중학교가 가장 먼저 나오는데

수지에서도 좋은 중학교 중에 하나라 학군지로서도 살기에 괜찮을 것 같았습니다.

(다만, 단지가 행정구역 상으로는 절반은 성복동이고 절반은 상현동으로 나와서

동에 따라 배정 학군이 다른지는 내집마련을 한다면 체크해보아야 할 것 같습니다.)

롯데캐슬파크나인은 신분당선 성복역과 주변 메인상권에서 도보 10분 정도라는 점이 큰 장점 같아 보였습니다.

돌아본 다른 2개 단지가 지하철까지 걷기에는 거리가 좀 멀어보였는데

이 단지는 정문에서 바로 성복역이 보여서 차도는 건너야 하지만 살기에는 편리하고 쾌적해보였습니다.

무엇보다 비슷한 예산에서 해당 단지는 32평 신축을 매수할 수 있기 때문에

거주만족도는 3개 단지 중 가장 높을 것 같다는 생각이 들었습니다.

3) 분당 정자동 정든신화

정든신화는 개인일정 때문에 18시쯤 방문하였는데 겨울이라 이미 해가 져서 임장이 조금 아쉬웠습니다ㅠㅠ

1995년식 구축이지만 단지가 전체적으로 쾌적하고 깨끗한 느낌이었고,

시범우성이 워낙 대단지라 그것보다는 규모가 작았지만 바로 붙은 정든한진과는 거의 붙어 있는 느낌이라

균질성 등은 시범우성과 정든신화 모두 좋았습니다 :)

18시쯤 방문했는데도 주차 공간 빈곳이 꽤 많이 주차가 여유있어 보여 실거주하면 편리할 것 같았습니다.

초등학교도 바로 붙어 있어 가까운데 찻길을 건너지 않는 점이 큰 장점으로 보였고 (거의 초품아 느낌!)

중학교 학군도 서현중 만큼은 아니지만 A등급으로 좋아 학군도 괜찮아 보였습니다.

이마트가 도보로 갈 수 있는 거리이고, 정자동 먹자골목 상권과도 가까워 편리할 것 같았습니다.

아파트 상가는 전형적인 90년대 구축 아파트 상가였는데, 규모가 크지는 않지만 간편한 생활상권이 있었고,

편의점, 세탁소, 치과, 부동산, 피아노학원, 네일샵 등이 있었습니다.

다만, 정자역까지 도보로 20분 이상은 걸릴 것 같아 버스를 타고 정자역으로 나갈 것 같았는데

아무래도 1번 환승한다는 점이 좀 불편할 것 같았고, 정자역 자체는 신분당선, 분당선 라인이라

여러모로 편리할 것 같았습니다.

같은 분당의 시범우성과 비교하자면, 입지는 시범우성이 더 좋은 것 같은데

시범우성은 복도식, 정든신화는 계단식이라 내집마련으로는 좀 고민되는 부분이 있는 것 같습니다.

최종 단지 선택

3개 단지를 돌아보며 장단점이 다 달라서 고민이 많이 되었습니다.

지역 입지적으로는 분당이 우위인데 롯데캐슬파크나인이 위치나 연식이 괜찮아 고민도 되었습니다.

(롯데캐슬파크나인은 신랑과 함께 갔는데요~

신랑에게 '우리 여기 살면 어떨 것 같아?' 라고 물어보니 표정이 환해지던..ㅎㅎㅎ)

아무래도 입지분석 + 임장 느낀점을 바탕으로 시범우성 vs 롯데캐슬파크나인 중 선택해야겠다는 생각이 들었고

마지막으로 전고점과 현재 시세가 전고점 대비 어느 정도 떨어졌는지 체크해보았습니다.

-전고점: 롯데캐슬파크나인 > 시범우성 > 정든신화

-고점 대비 가격: 롯데캐슬파크나인 > 시범우성 > 정든신화

분당이 상위 입지이고 서현동 시범우성은 괜찮은 생활권의 괜찮은 단지라고 생각하여

전고점 1위일 거라 생각했는데 확실히 91년식 25평 복도식과 20년식 32평 계단식의 체급 차이로

롯데캐슬파크나인이 전고점이 가장 높았습니다.

>> 하지만 30년 연식 차이와 평형 차이에도 전고점이 크게 차이 나지 않는 점에서

분당의 땅의 가치가 수지보다 월등함을 알 수 있었습니다. (feat. 아인파파파 반장님의 말씀 참고!)

그래서 최종 선정한 단지는 분당구 서현동 시범우성 입니다 :)

거주만족도는 많이 떨어지겠지만 직접 매물을 확인하며 최종 결정을 해보고 싶습니다.

느낀점

내집마련은 거주할 수 있는 지역이 한정적이라 오히려 선택이 어렵지 않을 것 같았는데

막상 입지 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축이 비교대상군이 되니 많이 헷갈렸습니다.

내집마련이지만 '투자'의 관점은 놓을 수 없기에

거주만족도는 떨어지겠지만 입지가 좋은 단지를 최종으로 선택하니 맞는 선택을 한 것 같다는 생각이 듭니다.

(롯데캐슬 방문했을 때 환하게 웃던 신랑의 얼굴이 떠올라 미안해지네요..^^;)

차근차근 단계를 밟아가며 의사결정을 해볼 수 있는 과제에 감사합니다.

다음 주 매물임장 과제도 힘내서 해보겠습니다! :)