윈터의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 41기 46조 윈터]

관악구 봉천동 인근 분위기 임장을 다녀왔습니다.

'- 클립보드가 이상하네요;; 총 9명의 조원이 한 분도 빠짐없이 참석하였고, 총 7개의 단지를 둘러보았습니다.

다른 블로그에서 퍼온 자료입니다만 루트를 그대로 따왔습니다.

1) 관악이편한세상

매매 9.5억~10억 / 1,2차 합쳐서 2000세대 대단지 / 2019년식 / 관악초, 영락고 인접하나 중학교가 조금 멀다

봉천역까지 꽤 걸어야 하며, 예전 읍내 비슷한 길을 따라가야 한다. 빌라까지 재개발 되어야 분위기가 바뀔 듯

생각보다 역과 거리가 있던 관악이편한세상. 역에서부터 단지까지는 전형적인 옛날 동네. 일단 전신주 매립이 안 되어 있다..

2) 봉천두산

매매 7.8억~9.2억 / 2천세대 대단지 / 2000년식 / 초등학교 가까우나 중학교는 길 건너야 함

봉천역과 가장 가까운 단지. 그나마 평지에 있다 / 2천년대 초반 아파트의 전형 / 단지가 세로로 긴 형태라 매물이 1억 가까이 차이 나는 것은 로얄동이냐 아니냐의 차이인 듯

3) 벽산블루밍

매매 6.5억~8억 / 2천세대 대단지 / 2005년식 / 언덕 아래 초등학교 있음. 중학교 멀다.

고점 대비 하락폭이 있어 눈여겨봤던 단지이지만.. 로얄동이냐 아니냐에 따라 가격에 미치는 영향이 너무 클 것 같았다. 6.5억이라는 가격은 가장 끝동인 109동에서 나왔다. 버스가 다니긴 하지만 역에서 걸어가기엔 너무나도 고행길이다. 그나마 킴스마트가 근처에 있는 게 장점.

얼마나 경사가 심했으면 단지 내에 에스컬레이터가 있는지 ㅋㅋㅋ (그마저도 내려가는 건 없다)

지하주차장이 생각보다 괜찮았다.

4) 관악드림타운

매매 7억~8.2억 / 3544세대 거대단지 / 2003년식 / 구암초, 구암중, 구암고 가까움

시간관계상 단지 안에 들어가보지는 못하고 가장자리를 돌았지만 정말 아찔한 경사였으며 버스가 다니긴 하지만 여기도 역시나 로얄동과 일반동의 격차가 커 보였다. 매물이 많이 쌓인 건 강점이나 특별한 이점을 느끼지는 못했다.

5) 성현동아

매매 6.5억~7억 / 1200세대 대단지 / 2000년식 / 초등학교 가깝고 구암중, 구암고 걸어갈만 함

오히려 큰길가에 위치해 있어 생각보다 괜찮았던 단지. 하지만 아직 고점대비 하락폭이 20%를 넘지 않았다. 단지 안에 교회가 있는 점이 특이점

-------------------------------8차선 이상의 큰 도로로 생활권 분리-----------------------------------

6) 관악푸르지오

매매 7.1억~8.5억 / 2천세대 대단지 / 2004년식 / 초등학교가 근처에 없는 게 가장 큰 단점

초등학교는 없지만 단지 내 학원이 제일 많았던 단지가 이 단지다. 부지가 넓어서 언덕 체감이 덜 된다. 이 정도 언덕이면 견딜 수 있을 정도. 관리인이 분리수거 봉지를 정리하고 있던 유일한 단지.

7) 관악우성

매매 6.2억~7.5억 / 1597세대 / 2000식 / 초등학교, 중학교가 가깝다

큰길과 오히려 가까운 단지. 4층짜리 축대 위에 아파트가 있어서 굉장히 아찔한 느낌이 든다. 호갱노노 실거래가 기준으로 24평과 30평이 7천만원밖에 차이가 나지 않는다. 심지어 24평은 방2 화1이고 30평은 방3 화2이다. 이러니 보태보태병이 걸릴 수밖에 없다.

8) 관악파크푸르지오

매매 8.2억 / 300세대 / 2014년식 / 초등학교, 중학교가 가까우나...

제일 압도적인 관악산 뷰를 가졌으나 이 아파트에 오기까지 교통수단이 전무하며 서울대입구역에서 걸어 올라오는 수밖에 없는데 가히 압도적인 경사를 자랑한다. 눈오는 날에 썰매를 탈 수 있을 거 같은 경사였다. 차가 있어도 없어도 골목길 때문에 힘들어 보였다. 그래서 2014년식이라는 준신축임에도 이 가격이 아닐지.

단지 앞 급경사의 빌라촌

*총평*

1)관악이편한을 살 수 있는 9억~10억대라면 다른 지역의 구축으로 가는 편이 더 나아 보였다.

2)봉천두산보다는 6)관악푸르지오가 더 괜찮아 보였다. (7억~8억 예산 중)

3)벽산블루밍보다는 7)관악우성이 괜찮아 보였다. (6억~7억 예산 중)

8)관악파크푸르지오는 준신축이지만 세대수가 적어 거래가 잘 되지 않아 보였다.

확실히 지도에서 보는 것과 직접 발로 가보는 것은 확연하게 달랐다.

내가 관심있는 단지를 끊임없이 가보는 노력이 필요할 듯 하다.