또로롱3의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 1기 40조 또로롱3]

Step1. 내집마련 후보 단지 기본 정보

아파트명: 서울시 강동구 고덕동 688 고덕래미안힐스테이트

세대수: 3,658

입주연도: 2016

위치: 서울시 강동구 고덕동 (3급지)

Step.2 각 입지요소별 등급 구분하기

1) 직장분석: B

- 삼성엔지니어링 생활권

- 잠실 직장 생활권

- IKEA 2024 하반기 오픈 예정

2) 교통분석:

- 현재 5호선 고덕역 이용권으로 강남까지는 환승필요

- 지하철+버스 환승으로 57분 소요 (*버스 경우 3412 있으나 1시간 21분 소요)

- 단지 내 강동 05마을버스 운영, 단지 내 3412 정거장 위치

- 9호선 고덕역 샘터공원역 예정 (2028)

- 8호선 선사역 예정

- 서세고속도로

3) 학군분석

초등학교 경우 묘곡초 (길건너 보도 10분) / 명덕초 (길건너 도보 11분) 위치

단지 위치에 따라 도보 거리는 상이

달하는 명일중학교가 255M 위치하여 중학교 학군은 우수할 것으로 보임

배재고는 82.9% 로 보통학력 이상

초중고를 한번에 보낼 수 있는 장점이 있음

4) 환경 분석

이마트 명일점 3분 거리

하나로마트 고덕점 1분거리

홈플러스 강동점 6분 거리

강동경희대병원 3분 거리

Step.3 각 후보 단지의 입지 비교해보기

현재 후보단지 경우 서치 중

후보: 행당동/금호동/상왕십리 등

Step.4 최종 선택 및 느낀점 적어보기

비교 후보 단지 경우 학습 중이라,

우선 고래힐만 봤을때에는 현재 중층 25평 매매가 현재 11.7억이 나왔는데 고점 (14.2억) 대비 21% 정도가 빠지긴 하였으나 전세가율이 51%~52% 로 60% 가 안되기에 약간은 고민도 된다. (자가던 투자던)

더불어 이정도면 한단계 더 상급지인 (구역으로만 봤을때) 성동구 쪽의 매물과 제대로 비교가 필요해 보인다. 실제 임장을 갔을 때에도 확실히 서울에서 이정도 규모의 대단지, 신축이 주는 동네 분위기는 사실 비교할 수가 없다 느껴졌다. 강남 환승 역시도 9호선 호재가 있어 충분히 커버가 될 것으로 보이고, 인구유입이 유일하게 늘어나는 서울구라는 부분에서도 전세가율이 더 올라갈 여지가 있지 않을까 한다. 거기다 고덕비즈밸리까지? 물론 마곡처럼 대기업 위주로 들어오는 것은 아니지만. 일자리 자체를 유도 한다는 것도 + 요인이 될 수 있을듯 하다. 여러가지 호재도 겸비한 고래힐...

역으로 물음을 던져 본다,

성동구 사람들은 고래힐을 오려고 할까?

음, 글쎄. 강동. 너무 멀다. 그래도 중심인 성동구지.... 라고 생각하지 않을까

고래힐 사람들은 다음 상급지로 성동구를 노릴까 아니면 다른 상급지 어디를 노릴까?

잠실 대장을 가려고 하겠지..

고래힐을 오고자 하는 기본 수요는 어디서 비롯될까?

강동구 구축 수요자들? 그러기엔 강동 신축들이 엄청 늘어나고 있는?

잠실은 아직은 넘사벽, 잠실을 가기위한 쿠션으로 지나가는 브릿지?로 생각하는 사람들?

한마디로 요약하면.

향후 10년 고려 시 기회는 온듯 하나 가까이 하기엔 아직 조금 멀리있는 너...ㅜ

좀 더 내려 주라주라 ㅡ