[내마기41기 3백육십오일 투자근6키우조 포스트너나위] 지역 현장 방문 및 단지 입지 분석

강의를 중간 정도만 듣고 간 관계로 조원들과 사전 내용 공유 시 약간의 가이드를 벗어난 것 같아 속상하지만, 우선 임장 후기를 공유해보겠습니다.

[이번 과제에서 범한 실수] 제 기준에서는 입지 분석을 통한 좋은 매물을 찾는 게 우선이 되긴 하였지만, 적은 평형이 마음에 걸렸습니다. 이 부분에 대해 조장님께 자문을 구하였는데 부동산의 경우 환금성이 중요한 부분이기 때문에 적은 평형을 고려하기 보다는 사람들이 선호하는 국평인 전용59, 전용84 위주로 보는 것이 더 맞다는 것을 확인하게 되었습니다.

1. 작은 평형도 고려하게 된 이유는 부생아의 시각으로서 아직 저는 1인 가구이기도 하고, 향후 몇 년동안은 가구원이 증가된다 하여도 최대 2인 정도라고 생각하였기 때문에 그 점을 고려하였을 경우에 실거주 시에도 문제 없을 것 같았고 추후 이 매물에 대해서는 전세를 주고 나가면 될 것 같다는 생각을 하였습니다..T_T

1. 지역 선정하기

1주차 강의에서 선정된 후보지와 달라졌습니다.

1주차에 제 예산에서 고려하였던 지역이 다음과 같습니다.

1. 서울 : 서울 내에서 5급지
2. 경기 : 경기 북부

예산 내에서 다시 검토해보았을 경우 4급지 중 서대문구가 들어오게 되었습니다.

(다만, 해당 지역 전체적으로 놓고 볼 때에는 대상 아파트의 소형 평수만 부합)

아파트명 : 홍제 삼성래미안

세대수 : 474세대

위치 : 서울시 서대문구 홍제동

Step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기

직장

서대문구 자체 일자리수 11만 명 (B등급)

자체 일자리 수요는 부족하여 S등급으로의 접근성을 고려해보아야 합니다.

교통

S등급의 주요 업무 지구인 강남/여의도/광화문 기준으로 소요 시간을 확인해 보았습니다.

강남의 경우 버스/지하철 기준 평균

환승 1회

1시간 내외로 소요됩니다. (최소 45분)

여의도의 경우 버스/지하철 기준 평균

환승 1회

넉넉잡아 1시간 내외로 소요됩니다. (최소 31분)

광화문의 경우 버스/지하철 기준 평균

환승이 없거나 환승 1회

넉넉잡아 30분 내외로 소요됩니다. (최소 23분)

일주일 1~2회 정도 사무실 출근에 거의 재택 위주로 근무하는 저에게

직장 접근성은 크게 중요하진 않지만, 그래도 궁금하니 한번 알아보았습니다!

지금 거주하는 곳에서는 환승 2회, 편도 1시간 30분에서 2시간 소요되는 저에게 이 정도면

감사합니다 절해야 할 수준.. :)

학군

단지 주변으로 인접한 중학교는 없으며,

구내의 학업성취도 90% 이상의 중학교로 가기 위해 버스로 30분 내외로 가야합니다.

단, 이 단지의 장점 중 하나라면 초품아 인데요.

아파트 후문에서 30초 거리에 안산초등학교가 있습니다.

손품을 팔다보니 지역 내에서는 선호도가 꽤 있다고는 하는데,

팩트 근거의 자료가 없어서 지나가도록 하겠습니다 ^^;

도보 이용 시 15~17분

버스 이용 시 14분 거리에

특목고인 한성과학고등학교가 있습니다.

학군적으로 보았을 때에는 다소 수요가 높을만한 지역은 아닌 것으로 보여졌습니다.

학원가

주변에 학원이 몇 개 간간히 있긴 했는데,

학교 자체가 많이 없는 동네라 그런지 학원가는 형성되어 있지 않았습니다.

호갱노노로 학원가 확인해보아도

주변 동네 조차도 학원가가 약한 지역인 듯하여, 이 동네 아이들은 학원을 어디로 다니는지 궁금할 정도

환경

반경 1km 이내에 대형마트가 없어도 너무 없습니다.

아파트 상가 내에 이마트 24가 급할 때 이용할 수 있는 정도였으나

2022년도에 들어선 옆 단지 센트럴푸르지오에 입점한 이마트에브리데이(24시)를 이용할 수 있습니다.

(번외) 대형마트 찍어보는데 반경 1km이내에 점이 하나 찍혀 있어

'어?'하고 봤더니 그랜드피아노백화점..T_Tㅎ..ㅎㅎ

[이마트 은평점] 차로 18분 소요

[이마트 신촌점] 차로 22분 소요

[현대백화점 신촌점] 차로 30분 내외

[AK플라자 홍대점] 차로 30분 내외

[NC백화점 은평점] 차로 20분 내외

결론은 구내에 있는 백화점으로의 접근성도 떨어지는 편입니다.

서대문센트럴푸르지오파크가 들어옴에 따라 상권 형성에 기대를 품었던 것으로 보였는데,

드라마틱한 변화가 있었다기 보다는 대형슈퍼마켓(SSM)과 운동 센터 등이 들어온 정도인 것 같습니다.

지하철 라인을 따라 걷다보면 편의점, 음식점, 카페 등 상권이 어느 정도 발달되어 있어 보이는 듯 했습니다만,

있을 거 다있다의 느낌은 부족해보였습니다. (부생아의 시각)

균질도에 있어서는 주변이 대단지 아파트 촌으로 구성되어 있긴 했지만,

동네 자체가 재개발이 덜된 구역도 부분적으로 있어

최상 정도는 아니고 상~중 정도의 균질도를 보이는 것 같습니다.

(부생아 시각이라 혹시 이 단지에 대해 임장하신 분이 계시다면 이 부분이 맞는지 짚어주시면 감사하겠습니다.)

[결론]

1. 직장(B등급) : 일자리 수요는 부족한 편
2. 교통 : S등급 업무 지구로의 접근성 용이 (강남/여의도/광화문)
3. 학군 : 4가지 중 가장 열악한 것을 꼽으라면 학군일 것 같습니다.
4. 환경 : 단지로만 보면 이마트24 편의점 하나만 있는 것이 매우 아쉽습니다만 전체적으로 상권이 엄청 열악하다고 보기는 힘들 것 같으며, 균질도도 어느 정도 괜찮다고 보여집니다.

(로켓프레쉬/쓱배송/컬리/한살림 공급을 주로 이용하는 입장에서

푸르지오의 이마트에브리데이와 도로 맞은 편 유기농 마켓인 한살림 이용 가능하여 개인 수요는 충족)

제 점수는요 (두구두구)

교통(상)

직장(중)

환경(중)

학군(하)

특정 연령층이 유독 많다의 느낌은 아니였으며,

앞으로 이 단지에 관심을 보일 것 같은 수요를 다음과 같이 감히 예상해보았습니다.

초등학교를 내 집 가까운데 보내고 중학교 입학 전 이사를 고려하는 부부

강남/여의도/광화문(★특히)이 주요 업무지인 부부 OR 1인가구(소형평수)

신혼부부(소형평수)

숲세권에서의 환경을 누리며 지내고 싶은 중년~노년 부부

경사가 있는 지역, 학군 등 아쉬운 부분들도 있지만,

아쉬운 부분을 상쇄할 다른 부분들이 꽤 있기 때문에 (특히 교통) 제 기준에선 괜찮은 것 같지만

다수의 수요 측면에서는 아쉬운 것 같습니다.

저는 공부를 좀 더 해보고 더 넓어진 시각으로 다시 보고 싶어

다음에 해당 단지를 비롯하여 홍역-무악재역-독립문역 이 라인의 단지를

다시 임장해보고 싶다는 생각을 하게 되었습니다.

그럼 이상으로 부생아 포스트너나위의 2주차 과제 공유를 마칩니다 (_ _)