느긋느긋의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 41기 63조 느긋느긋]

<지역 선정>

1. 헬리오시티 (9510세대 / 2018년식 / 송파구 가락동)
2. 가락쌍용1차 (2064세대 / 1997년식 / 송파구 가락동)
3. 고덕그라시움 (4932세대 / 2019년식 / 강동구 고덕동)

<각 입지 요소별 등급 구분>

(직장 분석)

헬리오시티, 가락쌍용1차 - 송파구 : 34만명

고덕그라시움 - 14만명

이지만, 둘다 강남 접근성이 괜찮은 관계로, 세 아파트 모두 S등급

(교통 분석)

헬리오시티 : S급 / 가락쌍용1차, 고덕그라시움 : A급 (?)

-> 다만, 고덕그라시움이 수년 내로 9호선 연장 완료시 9호선 초역세권이 되어, 신논현역까지 접근성이 획기적으로 개선된다면, 고덕그라시움도 S급 정도 (30분 내외)가 될 예정임

(학군 분석)

헬리오시티 : C등급

1. 단지내 해누리초, 가락초가 있음 - 엄마들 선호 학교는 해누리초 (역에서 먼 단지 안쪽 학교)
2. 일신여중 - 학업성취도평가 81.2% / 특목고 : 외고/국제고 -2명
3. 가락중 - 학업성취도평가 86.7% / 특특목고 : 외고/국제고 -2명
4. 석촌중 - 학업성취도평가 83.0% / 특목고 : 외고/국제고 -2명

가락쌍용 1차 : B등급

1. 단지옆 가주초, 가동초가 있음
2. 송파중 - 학업성취도평가 86.3% / 특목고 : 과고 -6명, 외고/국제고 -9명
3. 문정중 - 학업성취도평가 83.6% / 특목고 : 외고/국제고 -5명
4. 가원중 - 학업성취도평가 88.4% / 특목고 : 과고 -1명, 외고/국제고 -1명

고덕그라시움 : B등급

1. 단지 옆 강덕초, 고덕초
2. 고덕중 - 학업성취도평가 69% / 특목고 : 과고 -2명, 외고/국제고 -3명
3. 배재중 - 학업성취도평가 75.8% / 특목고 : 과고 -4명, 외고/국제고 -1명
4. 한영중 - 학업성취도평가 87.4% / 특목고 : 과고 -1명, 외고/국제고 -14명
5. 명일중 - 학업성취도평가 89.9% / 특목고 : 외고/국제고 -9명

<송파>

<강동>

송파구 학원가는 잠실새내역 부근, 방이동 부근에 형성되어있음

-> 헬리오시티에서 학원 도보로 이용 어려울 것 같고, 버스 이용시 15분 정도 걸리는 거리임

가락쌍용 1차에서 방이역 학원가 도보로 30분 정도로, 애매함

도보 5분 이내 거리에 3호선 경찰병원역이 있어, 대치동 학원가로 접근이 용이함

고덕그라시움에서 고덕역 인근 학원가 도보로 약 15분 정도로, 이용 가능함

-> 송파 가락동, 고덕 모두 학군이 뛰어나지는 않음. 고덕그라시움에서는 동네 내에서 학원가 접근이 쉬워, 자녀를 중학생까지 키우기에는 괜찮을듯. 고덕그라시움에서 대치동까지 학원가를 이용하는 교육열 높은 엄마들이 많을지 궁금함.

헬리오시티는 인근 중학교 학업성취도가 좋지 않음. 도보로 이용가능한 학원이 30개 정도로 적고, 대치동 학원가 접근시에도 가락시장역까지 가서 3호선으로 갈아타야 하여 애매함. 주로 학부모가 대치동 라이딩을 해야할 것 같은 애매한 위치임.

가락쌍용1차는 주위 중학교의 성취수준이 좋은 편이 아님. 방이 오금역 근처 학원가까지 도보로 이용하기 애매한 거리이며, 경로에 큰 도로가 있음. 지하철이나 버스 이용도 애매한 거리임. 차로는 10분 이내 거리이므로, 학부모 라이딩이 많을듯. 3호선 경찰병원역이 도보 5분 이내 거리로, 대치동 학원가 접근도 괜찮음.

(환경 분석)

-> 헬리오시티, 가락쌍용1차 모두 반경 1km 내에 롯데마트 송파점 있음

-> 헬리오시티 반경 2km 내에 롯데백화점 및 롯데타워몰 있음

-> 가락쌍용1차도 지하철 등 통해 롯데타워 접근 용이

-> 반경 1km 이내에 이마트 (도보 이용 가능) 있음

-> 차로 조금 이동하면 코스트코 이용 가능함

(총평)

1. 여러모로 실제 생활하기에는 고덕그라시움이 훨씬 좋을것 같다는 생각이 들었음. 잠실을 제외한 송파구는 은근 균질성이 떨어지는 단지가 많고, 상권과 학원 등이 애매하고, 그렇다고 학군이 좋은것도 아닌 여러모로 애매한 입지라는 것이 느껴짐.
2. 고덕그라시움은 인근 (준)신축 단지들과 차별화되는 고급스러움이 특징적이었으며, 강동 대장아파트라는 명성이 걸맞다고 느껴짐. 인근 (준)신축 단지들과의 균질성 확보, 도보로 이용 가능한 깨끗한 학원가, 상권이 매력적이었으며, 임장시 젊은 사람들이 많았던 점이 눈에 띈다.
3. 고덕의 경우, 전세와 매매 중 어떤 수요가 강한지 궁금하다. 고덕은 살기 아주 쾌적할것 같은데, 송파 구축과 가격이 비슷하다. 송파의 땅의 가치가 고덕에 비해 더 뛰어나기 때문인 것 같은데, 만약 고덕에 강남 접근성을 획기적으로 개선시키는 9호선이 들어온다면, 가격이 어떻게 형성될지 궁금하다. 비슷하게, 동작구 흑석동의 경우 9호선 역세권의 수혜를 받고있는데, 그럼에도 불구하고 흑석 대장아파트 외에는 송파에 비하여 입지가 높게 평가되는것 같지는 않다. 다만, 흑석동의 경우 환경이 많이 열악한 편인데, 강동 고덕의 경우 환경도 좋은편으로, 앞으로 9호선 개통시 가격이 많이 상승할 수 있을것 같다.
4. 특히 9호선 개통 이후, 부동산 상승기에 가락 구축과 고덕 (준)신축의 가격이 어떻게 변화할지 궁금하다.
5. 또한 둔촌동 올림픽파크포레온이 10000세대가 넘는 상황으로, 입주시기에 고덕 및 가락동 일대의 시세가 어떻게 형성될지 궁금하다. 올림픽파크포레온이 자리잡은 후에는 강동의 대장 아파트가 어떻게 될지도 궁금하다. 여러모로 궁금증이 솟구쳐 오르게 하는 임장이었다.....