햇살가득한 오후의 후보단지 입지 분석 과제[내집마련 기초반 41기 19조 1평생부자로살9싶조]

step 1. 지역 선정하기

*네이버 부동산, 호갱노노 참고

(1)만촌 우방 1차

세대수:1,224세대

입주연도:1997.5(28년차)

위치: 대구 수성구 만촌동 (담티역 도보9분)

특이사항:중앙난방

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크

세대수:774세대

입주연도:2019.11월(6년차)

위치: 대구 수성구 만촌동 (담티역 도보10분)

(3)힐스테이트 범어아파트

세대수: 414세대

입주연도:2020.12월(5년차)

위치: 대구 수성구 범어동 (수성구청역 5분)

(4)수성 범어w

세대수:1304세대

입주연도:2023.12월(2월차)

위치: 대구 수성구 범어동 (범어역 3분)

step2. 각 입지 요소별 등급 구분하기

1.인구수가 많은 지역

구미 인구: 40만명, 대구 인구: 230만명-> 대구 선택!

2. 연식이 좋은 것

(1)만촌 우방 1차-입주연도:1997.5(28년차)

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크-입주연도:2019.11월(6년차)

(3)힐스테이트 범어아파트-입주연도:2020.12월(5년차)

(4)수성 범어w-입주연도:2023.12월(2월차)

-> (3)<(4)

3. 환경이 좋은 것:

빌라, 주택가, 상가 섞여 있는 곳보다 주거지의 느낌이 강하고 아이들 오가기에 안심이 되는 동네 우선!

편의시설(상권/마트/백화점) + 학군 좋아 지역사람들이 선호하는 동네

학군분석

*네이버 부동산-학군-초등학교 배정범위-학급당 인원수 23~25명/호갱노노-중학교/교육청-중학교

*아실-학군-인접 중학교 학업성취도 90%이상

(1)만촌 우방 1차:대청초/경신중, 동도중, 정화중, 범일중, 오성중, 대구동중, 대륜중 등등/혜화여고, 대륜고 등등

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크:대청초/경신중, 동도중, 정화중, 범일중, 오성중, 대구동중, 대륜중 등등/혜화여고, 대륜고 등등

(3)힐스테이트 범어아파트:범어초/경신중, 동도중, 정화중, 범일중, 오성중, 대구동중, 대륜중 등등/대구여고, 경신고 그 외 다수

(4)수성 범어w:범어초/경신중, 동도중, 정화중, 범일중, 오성중, 대구동중, 대륜중 등등/대구여고, 경신고 그 외 다수

->경신중: 국가수준 학업성취도 평가 평균 94.4%/ 특목고 진학률 1.1%, 특목고 진학수 3명(과학고 3명/외고 국제고 0명)

동도중: 국가수준 학업성취도 평가 평균 96.4%/ 특목고 진학률 1.6%, 특목고 진학수 6명(과학고 1명/외고 국제고 5명)

수성구 학군.. 말해 뭐해~

->힐스테이트 범어- 입주연도:2020.12월(5년차)/ 수성 범어w- 입주연도:2023.12월(2년차)

11년 지나 초등학교 4~6학년 되면 학군 이동가능성 있지만, 대구에서는 범어가 젤 좋으니 신축 갈아타지 않는 이상 떠나가지 않을 듯함.

가격하락, 대출완화되서 좋은 학군으로 넘어가면 급매가 나올지.. 뭐 이런 고민 할 필요가 없네...

학원가

*호갱노노-학원가

(1)만촌 우방 1차:13개

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크:13개

(3)힐스테이트 범어아파트:255개(대구 1위)

(4)수성 범어w : 10분정도 소요됨

[범어프라이빗apt부근. 8분 소요. 9개]+[범어먹거리타운 11분 소요.(범어동코오롱하늘채수apt부근) 16개]+[힐스테이트 범어apt 부근. 10분소요. 255개]

->힐스테이트 범어 아파트 압도적!! 수성 범어 w도 조금 움직이면 닿을 곳들이니 괜찮음.

환경분석

*카카오맵-주변-대형마트(이마트, 롯데마트, 홈플러스)

(1)만촌 우방 1차:무

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크:무

(3)힐스테이트 범어아파트:무

(4)수성 범어w:무

->모두 주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음.

하나로마트는 힐스테이트는 1분, 수성 범어W는 2분 거리에 있음.

(1),(2)는 주변에 구축이 많고 신축과 멀다. (3),(4)는 인근에 신축 예정지가 있다.

결론>모두 빌라, 주택가, 상가 섞여있음. 주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음. 하지만 학군이 좋아 사람들이 선호함.

step3. 입지정리

수성구라 모두~

-직장:13만명 종사자

-학군:인접 중학교 학업성취도 90%이상,

(1)만촌 우방 1차

-교통:지하철 담티역에서 9분 거리

-환경:구축 균질성이 높다.

주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음.

-학군:학원가 13개

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크

-교통:지하철 담티역에서 10분 거리

-환경:구축 균질성이 높다. 담티역 가는 길에 신축 조금씩 보임.

주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음.

-학군:학원가 13개

(3)힐스테이트 범어아파트

-교통:수성구청역에서 도보5분

-환경:인근 경신고 있음. 상가(학원,음식점) 밀집. 구축/신축 균질성 있음. 만촌역 건너편에 2024년 만촌역 태왕디아너스(7월), 힐스테이트만촌역(12월) 입주 예정.

주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음. 하나로마트 1분 거리.

-학군:학원가 255개(대구 1위)

(4)수성 범어w

-교통:범어역에서 도보 3분

-환경:인근 대구여고 있음. 구축/신축아파트 균질성 있음. 빌라도 드문드문 보임./뒤편에 24년 범어아이파크 입주예정, 범어역 건너편에 2026년 범어자이 입주예정.

주변 1km내 백화점, 대형마트는 없음. 하나로마트 2분 거리에 있음.

-학군:학원가는 10분정도 소요됨

[범어프라이빗apt부근. 8분 소요. 9개]+[범어먹거리타운 11분 소요.(범어동코오롱하늘채수apt부근) 16개]+[힐스테이트 범어apt 부근. 10분소요. 255개]

step4. 최종 선택 및 느낀 점 적어보기

범어동이라 학군이 좋아 학원가가 많다. 오래 되도 건물이 깨끗한 편이다.

(1)만촌 우방 1차: 노인들이 많다. 구축이라 그런 듯.

(2)만촌 삼정 그린코아 에듀파크: 어린이가 많고, 유모차가 눈에 띈다. 태권도 학원이 있는 것으로 보아 초등학생이 많을 것 같다. 필라테스(30~40대)도 있을 듯. 밑으로 내려가면 학원가들이다.

(3)힐스테이트 범어아파트: 아이들이 인사를 잘한다. 주변에 풍부한 학원들로 학원 접근성이 좋다. 범어 4동주민센터가 인근에 붙어 있다.

(4)수성 범어w:조합원 아파트라 의식수준이 상대적으로 조금 낮다.

최종선택!!!

미래에 자녀가 생긴다면...

-기존 인프라가 빼어난 곳, 학군을 생각하여 (3)힐스테이트 범어가 제일 좋을 듯~ 재산 증식 열심히 해야겠다!!!

-신축호재는 (3)(4)가 있음. (4)수성 범어W 부근에 가까이 신축호재가 있어 추후엔 (3)보다 (4)가 조금 더 투자 가치 있어보임. 세대수도 많고~

그러나 현재까지 하락폭을 보면 (3)이 가장 적게 빠짐. 아마도 입지가 좋아서 그렇지 않을까?

현재까지는 (3)이 최선인듯!!

총평: 수성구라서 슈퍼카들, 빵빵 클락션 울리지 않는 조용한 분위기가 형성된다고 보여진다. 아이들 교육에 신경쓰기 때문에 그것도 한몫한다 생각한다. 신축일수록 (학령기가 아닌 아이를 둔) 소비력 있는 젊은 부부나 (아이를 다 키운) 기품있는 어르신들이 거주하는 것 같다.