안녕하세요. 화니 입니다.

저는 5억 후반, 6억대 초반으로 매매를 할 수 있다고 판단되는 강서구 방화동 동성아파트와

구로구 개봉동 한마을 아파트를 분석, 비교 했습니다.

1.지역 선정하기(네이버 부동산)

1) 강서구 방화동 동성 아파트(4급지)

- 아파트명 : 강서구 방화동 동성

- 세대수 : 686세대

- 사용승인일 : 1993년 12월 16일(32년차)

- 주소 : 서울시 강서구 방화동 817

- 평형 / 유형 : 79/64㎡(전용 19평) / 방3 / 화1, 계단식

2) 구로구 개봉동 한마을 아파트(5급지)

- 아파트명 : 구로구 개봉동 한마을

- 세대수 : 1983세대

- 사용승인일 : 1999년 04월 30일(22년차)

- 주소 : 서울시 구로구 개봉동 476

- 평형 / 유형 : 80/59㎡(전용 19평) / 방3 / 화1, 계단식

2.각 입지요소별 등급 조사하기

1) 직장분석

두 입지의 직장 등급은 모두 서울 내에서 괜찮은 편이나 전체적인 사업체수가 강서구가 약 15% 정도 더 많이 있습니다. 하지만 500인 이상 사업체수에서 두배 정도 차이가 날 만큼 구로구보다 강서구가 양질의 일자리가 많아고 판단되는데요. 아마 마곡의 영향이 있지 않을까 조심스레 판단해봅니다.

또한 월소득을 봤을 때 강서구가 15% 정도 높은 소득으로 위 500인 이상 사업체와 더불어 양질의 일자리가 더 많다고 느껴지는데요. 게다가 인구 대비 종사자 비율은 오히려 구로구가 많아 맞벌이, 혹은 20대, 고령자까지 근로에 종사하고 있음을 예상할 수 있으며, 해당 차이는 점점 더 벌어질 것으로 예상됩니다.

2) 교통분석

두 곳모두 지하철만 분석 한 결과로 강남, 여의도, 을지로를 1시간 이내 이동할 수 있으며, 역과 5분 이내 아파트를 선정한 것이라 교통에는 큰 문제가 없다고 판단 됩니다.

다만 강남, 여의도, 을지로 모두 접근성이 20분 정도 구로구가 더 좋은 조건을 가지고 있으며, 특히나 와이프 직장을 방화역에서는 대중교통으로 불가능(4회 환승)하다는 단점이 있습니다. 물론 필자의 직장(강동구)까지는 5호선으로 한번에 갈 수 있겠지만 그외 단점이 더 많다고 판단됩니다.

3) 학군분석

전체적으로 초등학교 거리는 비슷해보이나 한마을 아파트에서 고원초를 가기 위해서는 옆단지 벽산 아파트를 돌아가야 합니다. 또한 고척중 인원이 많아 경인중으로 배정을 받을 수 있으며, 거리는 비슷하지만 맘카페를 보면 선호도가 떨어지는 것 같습니다.

방화 동성의 경우 초품아, 중품아로 생각될 정도로 작은 도로 하나로 학교가 인접해 있어 학군에서는 방화 동성이 메리트가 있어 보입니다. 추가로 학업 성취도 역시 방화 동성아파트가 좋아 보입니다.

다만 한가지 중요한 것은 한마을 아파트는 목동과 인접하여 있어 목동 라이딩을 통해 목동 학원가를 이용할 수 있다는 큰 메리트가 있는 것은 고려해봐야 할 점 입니다.

4) 환경분석

방화 동성아파트의 경우 200m 거리에 하나로 마트가 위치해 있기는 하지만 1.0km이내 백화점이나 대형마트를 찾아볼 수는 없습니다. 가까운 쇼핑몰은 방화역에서 김포공항까지 지하철 두정거장, 혹은 자차 10분 이내로 김포공항롯데몰에 도착할 수 있습니다.

개봉 한마을 아파트는 조금 상황이 나은데요. 물론 백화점은 인근 거리에 없지만 고척아이파크몰과 코스트코, 2001 아울렛 내 킴스 클럽 등 문화시설이나 쇼핑, 주거에 필요한 마트 등에서는 동성아파트는 물론 다른 지역에 비해서 부족함이 없다고 판단 됩니다. 아무래도 도보 500m이내에 아이파크몰이 있다는 것이 가장 큰 장점이라고 생각 합니다.

3.후보단지 입지 비교하기

1.방화 동성아파트

동성아파트의 경우 추후 리모델링 가능성이 높으며, 본인 직장과의 거리, 그리고 학군 등이 개봉아파트에 비해서 비교우위에 있습니다. 또한 향후 건폐장, 차량기지 이전 및 마곡 생활권 확장으로 인해 간접 수혜를 받을 수 있다고 생각 합니다.

하지만 단점으로는 리모델링을 고려해야할 정도로 노후화가 되었으며, 주변 환경 역시 개봉 한마을에 비해서 노후화가 된 것 이 사실 입니다. 게다가 와이프 직장과의 거리는 물론 주요 직장(강남, 여의도, 을지로)와의 거리 역시 개봉 한마을에 비해서 멉니다.

2.개봉 한마을 아파트

한마을 아파트는 2천세대라는 큰 대단지와 아이파크몰, 코스트코 등 마트와 가까운 거리가 장점입니다. 또한 본인직장 및 와이프, 그리고 주요 직장과의 거리가 방화 동성아파트보다 가까운 것이 장점 입니다.

다만 단점으로는 구로구에 속해있어 5급지라는 점과 향후 아이를 키울 때 학군이 조금 애매하여 상급지로 이사를 고려해야할 가능성도 있습니다.

4.후보단지 입지 비교하기

최종 선택은 한마을 개봉 아파트 입니다. 아무래도 맞벌이를 해야 하며, 아직 아이가 없는 상황에서 실거주를 위한 집이라면 5급지여도 직장과의 거리를 고려하는 것이 맞다고 생각했습니다.

또한 방화역 주변을 임장했을 때 노후화된 시설로 정비가 필요하다고 느껴졌으며, 실제 개화역 ~ 공항역 부근은 모아타운이 진행되고 있었습니다. 하지만 방화역까지는 아직 진행되고 있지 않으며, 당장 내집마련을 위한 아파트이므로 향후 호재보다는 현재 환경이 중요하지 않나 생각을 합니다.

다만 학군에서는 조금 마음이 걸리기는 합니다. 하지만 아이가 초등학교에 입학하기 까지는 많은 시간이 있으며, 이후 근로소득, 부동산 투자 등을 통해서 상급지로 이동할 수 있는 가능성이 열려있다고 생각하며, 특히나 2,000세대의 특징 상 싸게 구매를 한다면 추후 환급성도 뛰어날 것으로 판단 됩니다.

감사합니다.