갸의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 41기 111조 갸]

안녕하세요, 갸입니다.

2번째 과제인 후보단지 입지 분석을 위해

조원분들과 성수동 단지 임장, 추가 성동구 개별 임장 후

가이드를 참고해서 작성했습니다!

(https://weolbu.com/community/133606)

조원분들과 가장 비싼, 누구나 살고 싶어하는 "성수동"을 둘러보았고

성수를 제외한 나머지 성동구를 금호 / 행당 응봉/ 왕십리 로 설정해 분위기를 둘러보고 왔습니다!

다른 입지의 아파트를 비교하는 경우가 많겠지만

저는 같은 입지의 성동구 내 비슷한 가격을 형성하고 있는

두 아파트를 비교해보고자 가져와봤습니다!

상왕십리역 (하왕십리동)센트라스 vs 옥수역 (금호동)서울숲푸르지오 1차

1) 직장 : 센트라스 승(이지만, 왕십리<<<<강남구)

둘 다 성동구로 주신 엑셀자료로는 더 세분화된 비교가 쉽지 않았습니다.

그래서 참고용으로 서울시 열린데이터광장에서 동별 종사자수 자료를 추가로 찾아봤어요!

나름 23년 최신 업데이트 자료였는데 21년 자료라 조금 아쉬웠어요..

어쨌든 위 자료로 왕십리동과 금호동 부근을 비교하려고

왕십리2동(하왕십리동)+도선동 / 금호3~4가동, 옥수동 을 참고했습니다.

도선동에 종사자수가 만명을 넘어 많은 편으로 보였지만,

역시나 성수동에 직장이 많다는 걸 또 한번 확인할 수 있었어요.

그렇지만 아무리 성수동이 많다해도.. 강남은 넘사벽...!

2) 교통 : 서울숲1차푸르지오 승

< 센트라스 > < 서울숲1차푸르지오 >

둘 다 강남까지의 접근성이 너무나도 좋았습니다.

센트라스는 2호선으로 한번에 강남역까지 갈 수 있다는 장점이 좋았구요.

처음에는 둘 다 접근성이 비슷하게 좋다고 하고 넘어갈 뻔했는데, 갑자기 생각이 났어요.

"위치는 그 자체도 의미를 가진다!"

(빨강: 서울숲푸르지오/ 파랑: 센트라스)

절대적인 위치는 푸르지오가 승!!

그러고나서 길찾기를 다시 보니..

서울숲푸르지오1차는 도보 16분을 포함해서 총 30분이었습니다.

지하철은 10분 밖에 안타는.. 매우 가까운 거리라는 것이 다시 보였어요.

사실 둘 다 워낙 교통은 좋아서 비교하는게 큰 의미가 있는지 잘 모르겠지만

3호선 라인에 걸쳐지는 강남 지역이 꽤 되기 때문에,

생각보다 옥수역 자체가 가지는 의미가 크다는 생각이 들었습니다.

차로 이동하는 수요도 있을 것이기 때문에 이 차이도 유의미할 것으로 예상했습니다.

3) 학군: 무승부

음, 일단 성동구엔 마땅한 학군이 존재하지는 않는 것으로 보였습니다.

정말 후하고 너그러운 마음으로 봐도 무학중 정도...?

그런데, 그것보다도 조촐한(?) 졸업자수를 보고 너무 놀랐어요.

학생이 적다고는 들었지만 정말 학생수가 많이 줄었다는걸 눈으로 실감할 수 있었습니다.

(빨강: 서울숲푸르지오/ 파랑: 센트라스)

센트라스나 서울숲푸르지오 모두 가까운 중학교나 유의미한 학군이 없었습니다.

고등학교까지 모아봤는데도 두 곳 다 학군은 없다싶이 했어요.

하지만 멀리라도 간다면

센트라스는 한양중(도보 24분/ 대중교통 14)이나 무학중(도보 23분/ 대중교통 15분), 금호여자중(도보29분 / 대중교통 22분)까지 가겠지만 꽤 멀구요.

서울숲푸르지오1차도 옥정중(도보 20분/ 대중교통 14분), 광희중(도보 24분/ 대중교통 15분)인데

역시나 가깝지 않습니다.

광희중이 그나마 학업 성취도가 높은 편이라 아주 조금 나아보였지만 글쎄...

센트라스 근처에 숭신초(학급당 22명)와 도선고가 있습니다.

건너편에 무학초(학급당 17명)도 있어서 둘 중 한 곳에 배정된다고 나왔어요.

도선고는 2017년에 개교해서인지 정보가 잘 안나왔는데

센트라스나 텐즈힐 1,2단지로 둘러쌓인 만큼

해당 아파트의 학생들끼리 모여서 좋은 분위기를 만들어가지 않을까?하고 예상해봤습니다.

고품아..? 초품아처럼 엄마들이 찾는 수요는 아니겠지만 그래도 학생들이 편할테니...ㅎㅎ

무학초와 도선고의 위치가 바뀌었으면 젊은 엄마들이 더 좋아했겠다..는 생각을 잠깐 했어요.

어쨌든 가까운 위치에 초등, 고등학교가 존재한다는 점은 장점이라 생각합니다!

학원가도 센트라스, 텐즈힐2차 근처에 모여있었습니다.

역시 왕십리 뉴타운 대단지가 만드는 수요가 있다는거겠죠?

서울숲푸르지오는 옥수초(학급당 19명)를 품고 있습니다.

직접 임장하러 갔을 때는 학교와 단지가 연결되어 있어서 놀랐어요.

113, 114동 앞에 계단이 있어서 바로 학교로 올라갈 수 있는 구조라

초등학생 자녀를 둔 어머님들이 해당 동 근처에 있겠다는 생각이 들었습니다.

학원가가 잘 없었는데, 그나마 있는 작은 학원가가 가까운 곳에 있어서 다행이자(?) 장점이라 생각했습니다.

4) 환경: 서울숲푸르지오 승

센트라스 반경 1km에 대형마트 2개있고,(1개는 딱 경계에 있긴 해요.)

1km 조금 넘지만 왕십리역에 엔터식스와 이마트까지 있습니다.

임장하면서 표시된 길을 따라 상가가 잘 구성되어있었던 걸 확인했었는데요,

학원, 병원, 식당 등 상권이 빼곡히 있었던 기억이 났고,

특히 신기했던 게 '계란 무인 판매점'이 생각나요!

계란만 판매하는 무인 판매점이었는데,

냉장보관한 신선한 계란을 저렴한 가격에 판매하고 있었어요!

마트도 아닌 계란만 판매하는 무인 판매점이라니...?

이게 운영이 되는구나 싶어서 신기했던 기억이 나 적어봅니다.

한강은 없어도 뒤 쪽으로 청계천이 있다는 것도 장점으로 생각이 들었습니다.

서울숲푸르지오의 경우 1km 반경 내에 큰 마트나 백화점이 없었어요.

금남시장이 있긴 했지만 조금 아쉬운 부분이 있었습니다.

하지만 지하철 한정거장만 가면 동호대교를 넘어 압구정에 갈 수 있어서

압구정 현대백화점을 활용할 수 있겠다는 생각이 들었어요.

그리고 단지 건너편(힐스테이트 서울숲리버 쪽)에 문화 체육시설이 있었는데요.

구에서 운영하는 독서당 인문 아카데미 센터, 금호스포츠센터 등이 있어서

어린 자녀를 키울 때 많이 이용할 수 있겠구나 했습니다.

또, 서울숲이 도보 25분 거리(버스로 11분, 차로 3분)에 있었던 것도 장점으로 봤습니다.

그리고 절대 빼놓을 수 없는 "한강"을 가지고 있었죠!!!

균질성의 측면에서는 두 아파트 모두 주변에 준신축 아파트가 많기 때문에 비슷하다고 봤고,

마트 백화점의 기준으로는 센트라스가 승!

문화, 체육 시설 등 주변 인프라는 서울숲푸르지오가 승!

엎치락 뒤치락 비등비등해서 참 어려웠는데요,

결론적으로 저는 환경 측면에서는 서울숲푸르지오의 손을 들어주었습니다.

그 이유는, 임장을 하면서 한강의 선호도가 얼마나 높은지 체감하게 되었기 때문이에요.

성수동, 옥수동, 행당동 쪽 임장을 하면서 정말 놀랐던 게 한강의 위력이었습니다.

저도 한강 참 좋아하는데 한강뷰는 특히나 엄청난 가치가 있는 듯 했어요.

제가 생각한 것보다도 훨씬 더 사람들은 한강을 좋아한다는 것을 알았습니다!

서울숲푸르지오2차(2012) 횡단보도 하나 건너면 힐스테이트 서울숲리버(2018) 단지가 있었는데요.

신축이지만 초등학교도 없는 힐스테이트가 역에서도 더 멀고 세대수도 작은데

초품아 서울숲푸르지오보다 2억이나 비싼 이유가 궁금해서

부동산에 들어가 가격 차에 대해 물어봤습니다. 돌아온 말은

"힐스테이트는 대부분의 단지가 설거지 하면서 한강을 볼 수 있어요!" 였습니다.

한강뷰가 2억의 값어치를 한다니 놀랍기도 했지만

한강이 사람들에게 이 정도의 수요를 충분히 만들어내는구나 하고 놀랐습니다.

그럼에도 마음 한켠에는 문득, 에이 그래도 준신축이니까 그렇겠지라는 생각을 했는데요.

이 생각을 깨뜨려준 임장지가 바로 성수동이었습니다.

아래가 조원들과 임장가기 전 임장 루트를 짜본 지도인데요.

트리마제 옆 쪽에 강변 동양부터 쭈루룩 나열된 아파트들은

94년, 00년, 04년식 아파트들인데도 가격이 놀랍죠...?

물론 리모델링 및 재건축 이슈가 있다는 것을 감안하더라도

한강이 없었다면 저 가격을 유지할 수 있었을까..를 생각해보면 아닐거란 생각이 들었습니다.

결론: 센트라스가 역전승!?

저의 결론은 교통과 환경(한강 버프!) 요소에 따라 서울숲1차 푸르지오가 승! 이었습니다.

비록 연식은 센트라스가 훨씬 새 것이지만

거의 10년이 차이가 남에도 불구하고

두 아파트의 가격이 비슷하게 오르락 내리락 하더라구요.

아마 같은 가격이었다면 서울숲1차푸르지오를 선택했을 것 같습니다.

하지만, 현재 가격을 가만히 살펴보니...

센트라스가 상대적으로 싸게 느껴졌습니다.

전세가는 센트라스가 더 높은 편이구요,

고점도 센트라스가 높은데 현재가는 센트라스가 낮은 상태로 판단했습니다.

따라서, 최종 선택은 센트라스로 결정했습니다.

같은 가격이라면 서울숲1차푸르지오를 선택하겠지만

현재 가격에서 센트라스가 상대적으로 메리트가 있으므로 더 좋은 수익을 가져다 줄 것으로 예상했습니다.

두 매물 모두 각각의 장점을 충분히 가진 매물이기에 가격을 고려해 최종 결정을 바꿀 수 있었습니다.

과제후기+느낀점

고점이 센트라스가 월등히 높은 것을 보니

내가 잘못 판단했을까 하고 살짝 흔들리긴 했지만,

서울숲2차푸르지오와 비교해보고 안도의 한숨을 쉬었습니다.

센트라스보다 연식도 세대수도 불리하지만 더 높은 가격을 형성하고 있었거든요.

하지만 또 매매가 대비 전세를 보면 낮은 편이라 알쏭달쏭 하더라구요..

워낙 입지나 환경이 좋은 곳이다 보니,

입지가 조금 더 좋아도(매매가에 반영)

더 신축인 곳을 선호하는 수요(전세가에 반영)가 있는게 아닐까 하고 추측해보았습니다.

추측은 많이 해보아도.. 이게 맞는 건지 헷갈리고 참 쉽지 않구나,

더 열심히 비교하고 공부해보아야겠다는 생각을 했습니다.

그리고 개인적으로 궁금한 부분이 참 많은 서울숲푸르지오인데요,

입구를 기준으로 오른쪽 2차와 왼쪽 1차로 나뉘는데요,

2차는 586세대 2012년식, 1차는 888세대 2007년식입니다.

사실 임장 당일에는 두 아파트가 5년 차이나는 단지라는 걸 몰랐습니다.

외관상으로는 두 단지가 전혀 이질감 없이 한 단지처럼 보여서

단지가 1차, 2차로 나누어져있다는 것을 임장 후 네이버지도를 보다 뒤늦게 인지했습니다.

다시 사진을 보고 기억을 더듬어봐도 차이가 크지 않았다는 생각이 들었어요.

하지만 1차와 2차의 가격 차이는 5천~1억정도 차이가 나고

전세가도 1차가 조금 더 낮아서 47%, 2차는 49%정도 였습니다.

초등학교도, 옥수역도 더 가깝고 한강조망도 더 잘되는 위치라 가격 차이가 없을거라 예상했거든요.

가격적인 측면에서는 명확히 순서가 정해져있어서 내부에 차이가 있는 건지 궁금하네요.

다음 번에는 내부를 비교해볼 겸 꼭 한번 더 방문해보고 싶다는 생각을 했습니다.

직접 구매할 예산은 안되지만,

좋은 입지의 동네에 살고 있다는 것이 감사하기도 했고

어서 빨리 저도 진정한 성동구민이 될 수 있기를 꿈꾸며 앞으로도 열심히 채워나가겠습니다.

마지막 강의까지 모두 화이팅하시길 바라요~~~!!