천안쩡우아빠의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 140조 천안쩡우아빠]

안녕하세요.

140조 천안쩡우아빠입니다.

저희 조는 2주차 오프라인 모임 후 함께 과제를 해봤습니다.

조장님 외 모든 조원분들이 천안분들이라, 주변부터 알아가자는 마음으로

천안 신불당의 입지분석을 해보았습니다.

열정이 넘치시는 조장님이 준비해주신 임장루트로 분위기 임장을 했어요.

(지금 경로를 찍어보니 도보 1시간 거리로 아주 적절하게 짜놓으신 조장님의 준비성에 엄지척을 드리고 싶네요.)

단지로는 불당의 대장인 천안불당지웰더샵과 개인적으로 가성비 아파트라고 생각하는 불당이안을 비교해 봤어요.

1. 내집마련 후보단지 기본정보 적어보기

-. 아파트 명: 천안불당지웰더샵

-. 세대수: 685

-. 입주 연도: 2016

-. 위치: 천안시 불당동

-. 아파트 명: 불당이안

-. 세대수: 800

-. 입주 연도: 2015

-. 위치: 천안시 불당동

Step2. 각 입지요소별 등급 구분하기

1)직장 분석

천안/아산은 삼성SDI, 디스플레이산업단지, 외국인산업단지 등 고소득 직장군이 잘 자리잡고 있습니다.

저의 직장도 백석동 산업단지에 있어서 출퇴근에 아주 적합합니다.

2) 교통 분석

천안아산역 KTX역이 신불당 남부에 위치하고 있어서 서울역까지 30분 정도면 도달 가능하다는 장점이 있어요.

실제 정기권을 끊고 서울로 출퇴근하는 직장인들이 제법 있다고 들었어요. 제 지인 중 한분도 광화문으로 출퇴근하고 있습니다.

물론 충남권의 한계는 있지만 KTX가 있다는 건 분명 플러스 요소라고 생각해요.

3) 학군 분석

천안의 중학교 학업성취도는 평이한 수준으로 보입니다. 다만 불당동에 위치한 불당중학교나 불무중학교가 학업성취도가 우수하다고 알고 있어요. (불무중학교는 아직 조회가 안되네요.)

불당동은 천안의 입시학원 상권이 가장 많이 자리잡고 있어서, 천안내 학부모들에게 가장 인기가 많은 지역이에요.

우측의 구불당에는 학원상권과 유흥상권이 혼재되어 있어서 조금 아쉬운 느낌이 들었고,

길건너 신불당에는 학원상권과 술집상권이 분리되어 있어서 좀 더 정돈된 느낌이 들었습니다.

4) 환경 분석

2015년 이후 대규모 단지들이 들어서며 상권도 깔끔하게 구성되어 천안의 1등 입지임을 잘 보여주는 곳 같습니다.

천안내 고소득 젊은 부부들이 많이 살고 있어서 분위기도 좋아 보이고, 아름초교와 불무초교 사이에 길게 이어진 공원은 더욱 이곳에서 살고싶다는 마음이 들게 해주네요.

5) 인구수

천안 서북구만 보면 22년 정점을 찍고 23년에 소폭 감소한 모습이네요.

다만, 동일 생활권인 아산시까지 고려하면 인구수는 증가하고 있습니다.

6) 공급물량

천안/아산을 묶어서 공급물량을 보면 22년부터 26년까지 적정수요를 상회하는 대규모 입주가 진행중에 있습니다.

인구수를 조사하다가 이것도 궁금해서 넣어봤어요.

아무래도 공급이 많다는건 투자하는 입장에서는 좋지 않다고 생각합니다.

Step 3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기

사실 둘 다 같은 불당동이라 크게 보면 비슷한 입지(직장/교통/환경/학군)라고 생각해요.

저의 개인적 우선순위는 직장&교통 > 환경 > 학군 인데 지방은 직장&교통이 다 편리해서 환경과 학군이 더 중요한 것 같아요.

가격의 차이가 보여주듯, 신불당 센터에 자리잡고 상권 접근성이 더 우수한 지웰더샵이 더 선호된다고 보여집니다.

다만 2.5억이나 차이가 날만큼인지는 생각해볼만한 문제인 것 같아요.

매매 시세 - 불당이안(빨강), 불당지웰더샵(파랑)

-. 불당지웰더샵: 9.6억(전고점) -> 8.1억 (-16%)

-. 불당이안: 6.9억(전고점) -> 5.4억 (-22%)

Step 4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기

저라면 전고점 대비 하락폭이 더 크고, 무리하지 않는 선에서 불당이안을 선택할 것 같아요.

초등학교도 길을 건너지 않고 바로 갈 수 있다는 장점도 있고요.

비바람이 몰아치던 토요일 조원분들과 첫 임장을 돌며 조원분들의 열정이 저에게도 전달되는 느낌이었습니다.

처음으로 호갱노노와 아실을 써보고, 다른 분들이 하신거를 조금씩 모방하며 캡처도 해보니 나름 재밌는 과제였습니다.

다만 신불당을 이미 알고 있어서 내가 아는 느낌에 결과를 끼워맞추지는 않았나 생각이 들었습니다.

만약 모르는 지역을 했다면 더 어렵게 느껴졌을 것 같아요.

그래도 호갱노노와 아실의 차트를 보는 것에 조금 익숙해 진 것에 만족하고,

저의 원하는 아파트에 대해서도 이런 식으로 비교를 하며 최종 선택을 해봐야겠습니다.