후보 단지 입지 분석 프로세스
- 내기반 1주차 강의와 2주차 강의를 토대로 예산을 설정하였고 후보단지를 정하였습니다.
- 후보 단지 지역을 광진구와 강동구로 선정하였고 2개 지역 중 먼저 강동구 단지부터 임장을 시작하였습니다.
- 조원들과 시간이 맞지 않아 혼자서 임장을 진행하였습니다.
임장경로
래미안 솔베뉴 -> 프라이어팰리스 -> 강동롯데캐슬 -> 고덕래미안힐스테이트 -> 고덕그라시움
임장 시간은 대략 3시간 정도였으며, 도보로 이동을 하였습니다.
입지분석(큰 관점)
우선 비교 단지들을 2주차 수업에서의 교통, 강남접근성, 환경, 학군, 연식으로 분류를 하고 각 항목의 1순위를 노란색, 2순위를 주황색으로 표시하여 각 단지의 특징을 비교하였습니다.
교통(지하철역까지 도보거리) -> 래미안솔베뉴, 그라시움
강남접근성(순수한 지하철 이동시간) -> 대체적으로 비교 단지들은 40분 정도 소요
학군 -> 초등학교는 프라이어팰리스와 그라시움이 길을 건너지 않고 안전하게 학교로 이동 가능
중학교 학업성취도는 고덕래미안힐스테이트가 압도적
연식 -> 래미안솔베뉴와 그라시움이 6년차로 신축
환경 -> 비교 단지들이 비슷함
전체적으로 비슷한 입지의 아파트들이기에 수치 상으로는 큰 차이가 나지는 않는다는 것을 느꼈습니다.
그럼 이렇게 비슷한 경우 가격과 실제 주변 환경을 임장하는 것이 그래서 중요할 거 같습니다.
입지분석(작은 관점)
그럼 비슷한 입지를 갖추고 있는 단지 중 중요한 요소인 가격을 보면 강동롯데캐슬퍼스트와 그라시움이 전고점 대비 21%이상 감소된 것을 볼 수 있었습니다. 단 래미안 솔베뉴는 전고점 대비 5%밖에 떨어지지 않아 가격적인 메리트는 없는 것으로 보였습니다.
단지 임장(래미안 솔베뉴)
래미안 솔베뉴는 우선 5호선 명일역 초역세권으로 주변 상권이 상당히 활성화되어 있어 교통 및 상권 이용이 좋을 것으로 판단되었습니다. 그리고 초등학교도 도로 폭이 작은 길만 건너면 되기에 아이들이 안전하게 학교에 갈 수 있을 것으로 판단되었습니다. 단 상권이 너무 많이 있기에 사람마다 좋다고 볼 수도 있으나 약간은 주변 환경이 번잡한 느낌도 있을 수 있습니다. 하지만 상권의 편의성이 압도할 수 있을 것으로 판단됩니다.
프라이어팰리스는 우선 역과의 거리가 멀지 않으나 역을 빨리 갈려고 하면 위의 지도와 같이 조금 낙후된 지역을 통과해서 가면 빠르게 갈 수 있다. 하지만 사진과 같이 노후된 빌라 및 유흥업소들도 많이 있기에 주변환경이 그다지 좋아보이지는 않았습니다. 아파트 연식은 2006년식이라 준수했습니다. 비교 단지 임장을 해 본 결과 왜 프라이어팰리스가 비교 단지 중 가격이 가장 싼지 알거 같았습니다. 단지 바로 옆에 초등학교와 유치원이 있는 것은 장점입니다.
강동롯데캐슬은 우선 대단지 아파트로 주변 환경이 깨끗하고 단지 정문의 대형상가가 있어 왠만한 편의시설을 갖추어 있어 생활하는데 불편함이 없을 것으로 판단되었습니다. 단지 내 유치원이 있으며 중학교를 품고 있는 아파트이기도 합니다. 단지 내에도 관리가 잘 되어 있고 쾌적한 느낌입니다.
단점은 우선 단지 내 도로가 있다는 단점이 있습니다. 또한 초등학교는 도로를 건너야 하는데 그 도로가 상당히 큰 도로입니다. 그리고 롯데캐슬이 있는 지도를 보면 단지가 상당히 넓기에 역과의 거리가 먼 끝에 있는 동은 메리트가 없을 거 같으며, 약간 나홀로 있는 듯한 느낌을 받았습니다.
하지만 단지 쾌적성, 편의시설 등 좋은 면이 많은 아파트이고 중학교 학군도 좋아서 고덕의 신축을 갈 수 없다면 생각해 볼 수 있는 아파트라고 생각합니다.
고덕래미안힐스테이트도 대단지 규모의 아파트이고 연식도 신축급이어서 사람들이 좋아하는 아파트를 느낄 수 있었습니다. 특히 명일중 학군으로 왜 사람들이 선호하는지를 알 수 있었습니다.
아쉬운 점은 주변 상권이 약하다는 것입니다. 그리고 3단지를 제외한 1, 2단지는 약간의 경사가 있으며 실제 5호선 고덕역에서 도보로 갔을 때 역과의 거리도 꽤 멀기에 역세권 아파트라고 하기에는 무리가 있었습니다.
왜 강동구의 대장 아파트인지 알 수 있었습니다. 웅장하고 화려하고... 비교 단지 아파트들도 신축급 아파트지만 뭔가 차원이 다른 느낌입니다. 그리고 2주차 강의에서 자모님이 이야기 하신 아파트 단지들이 그것도 신축 단지가 몰려 있어서 사람들이 좋아할 수 밖에 없는 환경이 된다라는 것이 느껴졌습니다. 마지막으로 그라시움을 봤는데 마지막에 보길 잘했다라고 생각이 들 정도입니다. 이런 신축 대단지들이 몰려 있으면 어떠한 힘을 지니게 되는지 몸소 깨달았습니다.
느낀점
1월 23일 화요일 임장을 진행했습니다. 오늘 날씨는 영하 10도의 날씨였습니다. 원래 조원들과 시간이 맞지 않아서 혼자 임장을 진행했습니다. 날씨가 너무 추워 "그냥 과제 하지 말까?" 속으로 갈등도 있었으나 이번 교육만큼은 끝까지 한 번 해보자라는 마음을 다잡고 영하 10도의 날씨에 도보로 3시간 이상을 움직였던거 같습니다.
혼자 도보로 임장을 하면서 내가 실제 임장하고 있는 아파트들을 매수한다고 생각을 한다면 뭐를 봐야 할지를 중점으로 살펴봤습니다. 교통, 학교, 상권, 주변환경.... 2주차 자모님 강의 때 말씀하신 요소들이 곧 내가 생활해야 하는 점들과 밀접하게 연관된 부분이기에 이러한 부분들을 보게 되는구나 느꼈습니다.
또한 너나위님, 자모님, 새벽보기님 등 강사분들도 초보시절에 이렇게 임장을 하셨을건데 어떤 마음으로 하셨는지도 궁금했었습니다.
어쨌든 이번 내집마련 기초반은 저에게 정말 많은 변화를 일으켜주는 것을 느낍니다.
이 마음 변치않도록 열심히 자극받으며 노력하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다..
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