후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 147조 자유뷘]

지난주 토요일 대전 둔산동으로 단지 주변 임장을 다녀왔다.

대전에 20년 이상 살았음에도 불구하고, 내집마련 기초반을 수강하면서 후보단지에 대하여 임장을 한다고 하니 그동안 알던 아파트 단지고 주변임에도 하나하나가 허투루 보이지 않았고, 자음과 모음님의 강의에서 들었던 내용들을 생각하면서 임장을 하니 하나하나가 모두 새롭게 보였다.

Step 1. 후보단지 기본 정보

대전 서구 중에서도 일단 매매가격이 높게 형성되어 있는 크로바 아파트와 주변 아파트를 돌아보기 위해 둔산동으로 정하였다. 구축 아파트들이 주를 이루고 있는 동네인데 왜 매매가격이 높은지 막연하게 생각하고 있던 부분을 확인하고 싶었다.

임장 코스

코스는 시청역을 시작으로 크로바아파트 - 한마루(삼성, 럭키) 아파트 - 영진햇님아파트-둥지아파트-대우꿈나무아파트-샘머리 1, 2단지 아파트-국화(신동아, 우성, 동성)아파트 --> 최종 크로바아파트, 시청역까지 돌아오는 코스로 주변 환경과 단지 내를 임장하였다.

1) 크로바아파트

-연식: 1992년(33년차)

-세대수:1,632세대, 최고 15층

-구성평수: 30, 36, 40, 47, 57평형

-매매가/전세가: 30(전세가 5.1억), 36(12.5억/6.7억), 40(14.3억/8.2억), 47(17.4억/10.5억), 57(22억/12억) --> 36평 기준 최고가 13.4억으로 고점 대비 7%밖에 빠지지 않음.

2) 한마루(삼성, 럭키)아파트

-연식: 1992년(33년차)

-세대수: 1,400세대, 최고 15층

-구성평수: 28, 33, 37평

-매매가/전세가: 28(5.7억/3.5억), 33(8.1억/4.3억), 37평(8.85억/5.1억) --> 33평 기준 최고가 8.77억으로 고점 대비 8%밖에 빠지지 않음.

3) 목련아파트

-연식: 1993년(32년차)

-세대수: 1,166세대, 최고 15층

-구성평수: 28, 36, 42, 47, 48평

-매매가/전세가: 28(7억/4.45억), 36(10.7억/6.3억), 42(11.6억/7억), 47(14.2억/8.7억) --> 36평 기준 최고가 11억으로 고점 대비 3% 밖에 빠지지 않음.

Step 2. 입지 요소

(교통/환경)

1) 시청역이 도보로 가능한 거리에 있음. --> 다른곳으로 이동하기 편리함.

2) 시청역을 중심으로 상권과 식당들이 형성되어 있음 --> 쇼핑이 편리하고, 식당 이용에 좋음. 먹거리들도 다양하게 형성되어 있음.

3) 상권을 중심으로 외곽에는 학원가가 형성되어 있음 --> 중, 고등학생을 둔 부모들이 아이들 학원 선택하기에 유리함. 아이들이 하교 후 셔틀버스가 아닌 도보로 학원 등원이 가능하여 아이들 스스로 학원가기에 편리함. 야간 하원에도 부모들이 걱정을 덜할 수 있을것 같음(엄마가 아이학원에서 하원시키려고 대기하고 있는 시간 줄어듦)

(거주민)

중고등학생 엄마 아빠 또래들이 많았음.

중고등학생 아이들도 왔다갔다 많이 하고

(상권)

주변편의시설: 마트(11개), 백화점(3개)

병원: 을지대병원, 선병원 등

학원: 200여개 -> 대학 입시를 전문적으로 하는 학원들의 개수가 대전에서 제일 많을 것으로 판단됨.

(학교)

한밭초등학교, 서원초등학교, 대전샘머리 초등학교, 대전삼천초등학교

탄방중학교, 삼천중학교, 대전문정중학교

충남고등학교

3. 각 후보 단지의 입지 비교

1) 크로바아파트

_ 지상주차장 및 지하주차장과 주변 조경을 본 느낌은 전체적으로 관리가 참 잘되고 있다는 인상을 받음.

_ 지하철역 및 편의시설과 학원이 초근접에 있어서 도보로 5분 거리에 상권 및 학원가가 형성되어 있음.

_ 오래되었지만, 구축아파트 답지 않게 에어콘 실외기가 안쪽으로 설치되어 있는지 아파트 외관으로는 확인하지 못함. 전체적으로 깔끔하다고 생각이 들었음.

2) 한마루(삼성, 럭키)아파트

_학군, 학원 위치 버스 교통 시청상권

_한밭초등학교, 시애들 공원이 붙어 있음.

_ 지하철 다소 멀음

_ 오래된 아파트

_ 주차는 크로바아파트보다 불편해보임, 좁은 느낌

3) 목련아파트

_ 충남고등학교가 단지옆에 위치, 길건너로 문정초등학교 위치

_ 크로바아파트 못지 않게 상권 및 학원가 초근접

_ 시청역 이동 쉬움

Step 4. 최종 선택 및 느낀점

가격 부분에서 차이가 비교적 많이 나는 편이라 선택하기는 쉽지 않음.

최고점대비 금액대가 저렴하다고 판단되지 않고, 지금 당장 실거주하지 않고 매수해두고 세입자를 구해 전세를 준다고 해도 매력적인 전세가는 아니라고 판단이 됨(30평 중반대 평형 기준: 전세가율이 크로바: 53%, 한마루: 53%, 목련: 58%)

크로바아파트는 예산이 많이 소요될것으로 판단되기도 하지만, 고등학생 자녀와 유치원 자녀를 둔 부모의 입장에서 선택을 한다고 가정하면, 고등학교가 초근접에 위치하고 학원가 및 이용할 수 있는 상권이 가까운 목련 아파트를 선택할것 같음.