스트레스 DSR 시행 적용 계산, 주담대 대출한도 감소 (24년 2월 26일 우선시행) 대안 및 완화방법
- 아파트분석
- 24.01.24
안녕하세요.
월급쟁이 부자들 카페에서
너도 나도 살고 싶은
아파트를 연구하는
너나연 입니다.
작년부터 계속되는 금리 이슈와 더불어
가계부채가 가파른 속도로 증가하고 있다는
이야기를 들어보신 적이 있을텐데요.
이와 관련된 대출 규제로
다가오는 2월에는 주택담보대출에
큰 변화가 예정되어 있어
관련 내용을 다뤄보려 합니다.
스트레스 DSR
2월 26월 시행
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스트레스 DSR 란
앞으로는 금융당국 위원회에서
가계부채 증가를 잡기위해
현재 시행중인 DSR 규제보다 엄격하게
대출을 규제하겠다는 게 핵심입니다.
👉 현행 DSR 제도는
대출 취급 시점을 기준으로
금리를 계산하므로
향후 금리 변동성을
반영하지 못하기 때문에
스트레스 DSR 제도를 도입함으로써
향후 금리가 오를 가능성에 따라
가산 금리를 적용하겠다는 내용인데요.
(무슨.. 말이지.. ? .. 뭐..뭐라구요 ?...)
잠시..
현행 DSR의 개념을
잘 모르시는 분들을 위해
간단히 설명할게요 : )
👉 DSR이란 ?
개인이 1년 동안 갚아야 하는
모든 종류의 부채 원리금을
연 소득으로 나눈 값입니다.
현재는 주택을 담보로 대출을 받을 때
DSR 40% 라는 기준을 적용하는데,
이를 풀어서 말하면
내가 받는 모든 대출의
연간 원리금 상환액이
'내 소득의 40%를 넘어서는 안된다'는
강력한 대출 규제에 해당해요.
따라서 주택 구입 시에
DSR 40% 에 충족하기 위해서는
1) 내 소득이 증가하거나
: 내 소득의 40%가 DSR의 기준이 되므로
2) 금리가 낮아지거나
: 원리금 상환액이 낮아져야 40% 내에 들어오므로
3) 만기가 길어지거나
: 월간 및 연간 상환금액이 감소하므로
이 세 가지를 잘 숙지하고 있어야 합니다.
👉 여기서 스트레스 DSR은
2) 에 해당하는 '금리' 영역을 인위적으로 높여
DSR 기준 자체에 직접적으로 작용하는 것이죠.
✔️ 스트레스 DSR 효과
대출 한도 축소
많은 분들이 DSR 산정 시
가산금리가 추가 되는 것에 대하여
총 이자 납입액이 증가하는 것으로
오인 할 수도 있으나
스트레스 DSR를 적용하게 될 경우
가장 크게 달라지는 변화는
총 대출 한도가
줄어들 게 된다는 점입니다.
예를 들면,
연 소득이 5,000만원인 차주가
50년 만기 주택담보 대출을
연 4.5%의 변동 금리로 대출을 받는 경우
기존의 대출 한도는 4억원입니다.
그러나 스트레스 DSR이 적용 될 경우
대출 한도는 3억 4천만원으로
약 6천만원 가량이 줄어들게 되네요.
✔️ 스트레스 DSR 산정방법
1)
가장 중요한 가산금리는
( = 스트레스 DSR )
최근 5년 중
가장 높았던 가계대출 금리와
현 시점(매년 5월, 11월 기준)
기준금리 차이로 결정하되,
하한 1.5% ~ 상한 3.0%
의 기준을 두게 된다고 합니다.
2)
또한 상품이
변동형, 주기형, 혼합형 인지에 따라
가산금리 적용 비율이 다른데
고정금리 비율이 높을수록
영향을 적게 받게 되는 것이 핵심입니다.
✔️ 스트레스 DSR 예상 금리 (참조)
2024년 스트레스 금리 (예상)
2024년 예상 스트레스 금리에 따른 대출 금액변화
2025년 스트레스 금리 (예상)
2025년 예상 스트레스 금리에 따른 대출 금액변화
✔️ 스트레스 DSR 시행시기
발표된 계획에 따르면
스트레스 금리는 한번에 적용하는 것이 아니라
단계적으로 적용 될 예정인데요.
👉 1단계 : 2024년 2월 26일
은행권 주택담보대출 적용
👉 2단계 : 2024년 6월 예정
은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출
👉 3단계 : 2024년 하반기
모든 전체 대출에 적용 예상
일정 간격을 두고 제도 안착 상황을 봐가며
기타 대출로까지 순차적으로
적용 범위를 넓혀나가겠다는 방침이네요.
📌 향후 스트레스 DSR로 인해
무엇이 어떻게 달라질까요 ~? 📌
✔️ 금융 시장에 미치는 영향
주택 구매 수요 감소
일반적으로 집을 살 때는
주택담보대출을 받아 사는 경우가
대부분에 해당하는데,
스트레스 DSR로 인하여
대출 한도가 줄어들게 된다면
주택 구매 수요가
감소할 수 있을 것으로
생각이 됩니다.
또한, 수요가 감소할 경우에는
주택 가격에도 연쇄적인
영향을 미칠 수가 있겠습니다.
✔️ 스트레스 DSR , 정부의 의도
가계부채 개선효과
또 다른 효과로는
변동 금리에 따른 금리 상승 여력이
가산 금리 제도로 인해 사전에 반영 되므로
금리 변동성에 대한
재정 위험도가 줄어들게 됩니다.
또한
스트레스 DSR 제도로 인해
변동 금리에 대한 확정 이자 부담이
늘어나기 때문에
변동금리 대출상품이 고정금리에 비해
불리해질 경우가 생기게 되네요.
이에 따라
예비 차주들이 고정금리 대출을 선택하도록
유도하는 효과를 발휘할 수 있습니다.
스트레스 DSR 도입
✔️ 적용대상
1)
집단대출은 2월 26일 이후
입주자모집공고를 시행한 경우
2)
일반 주택담보대출은 2월 26일 이후
부동산 매매계약이 체결된 경우
3)
신용대출의 경우에는
총 잔액이 1억원을 초과할 경우
스트레스 DSR 적용 대상이며
만기 5년 이상의 고정금리 대출은
적용 대상에서 제외됩니다.
⭐️
따라서
스트레스 DSR 금리를 적용받게 된다면
1)
2월 26일 이전 매매계약서를 작성하고
계약금을 이체한 내역을 증빙해서
시행 전 규정으로 심사받는 방법이 있고,
2)
어쩔 수 없이 2월 26일이 지나
스트레스 DSR 금리를 적용 받는 경우에는
DSR 한도에 영향을 미치는
신용 부채를 미리 상환하는 것이 유리합니다.
3)
만일 상환 여력이 마땅치 않다면
대출 상환 기간을 길게 설정하거나
4)
이자 비용이 적게 잡히는
원금균등상환방식을 이용하는 것도
스트레스 DSR 을 피해가며
대출 한도를 많이 받을 수 있는
대안 및 활용 방법이 될 수 있겠습니다.
스트레스 DSR
한 줄 정리
👉 금리를 실제보다 높게 계산하여
대출 한도를 줄이려는 제도
최근 금융위에서 업무보고를 통해
앞으로 전세대출에도
DSR 제도를 적용하겠다는
발표가 있었는데요.
2024년
점점 더 강화되는 대출 규제로 인해
어떠한 변화가 생기게 될지
꾸준한 관심을 갖고 지켜보시면 좋겠습니다.
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읽어주셔서 감사합니다.
댓글
스트레스DSR 소식 전해주셔서 감사합니다 :)
와 스트레스dsr 정확한 정보 감사합니다 !
스트레스dsr 궁금했는데 감사합니다