다시날자꾸나의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 49조 다시날자꾸나]

내마기초 2주차 과제/ 입지 분석 및 단지 분석

1.지역 선정하기

서대문구 가재울뉴타운, 홍제동 주변

동대문구 전체 분임

2. 임장 후 느낀점 기록

서대문구 가재울뉴타운은 택지 조성이 되어서 단지상태와 주변 환경이 안정되고 상권도 발달되어 있어서 살기 좋아 보임. 그러나 서대문구에서는 강남접근성면에서는 상대적으로 취약한 곳으로 최우선순위 생활권은 아님. 가재울주민들은 DMC역을 이용하는 것보다 버스를 이용해서 상암지구나 신촌일대 등으로 출퇴근을 많이 하는 것으로 보임. 버스 교통은 잘 발달되어 있는 듯.

서대문구 홍제동 주변은 3호선라인을 따라 아파트가 발달되어 있음. 서대문역에서 독립문역 사이의 아파트들은 교통입지가 뛰어남. 5호선, 3호선 주변의 역세권이며 종로구, 중구와 접하는 곳으로 강북도심 직장인들의 직주근접에 해당.

무악재역~홍제역까지의 아파트들은 출퇴근시 도로가 많이 막히는 구간으로서 대중교통을 이용하기에 유리함. 무악재역, 홍제역 주변의 신축 있으나 주변 빌라들, 구축들이 대부분임. 그래도 3호선 라인의 강점이 있음.

동대문구는 휘경동, 이문동쪽에 새롭게 재건축, 재개발이 많이 이루어지고 있고 앞으로도 계획되어 있는 곳이 많음. 현재는 비균질해서 좀 혼란스러운 느낌이지만, 앞으로 천지개벽할 곳으로 생각하면 투자측면에서 접근해봐도 좋은 곳일 듯 함. 서대문보다는 도심이나 강남접근성이 뛰어나지 않은 편. 서대문구 대비 매매가도 약간 저렴한 편.

STEP 1. 내집마련 후보 단지

1) 휘경미소지움

2) 중앙하이츠빌

STEP 2. 입지 분석

2-1) 직장분석

휘경미소지움, 중앙하이츠빌 모두 종사자수 13.8만, 사업체수 3.1만개//직장은 B등급

2-2) 교통분석

두 단지 모두 강남접근성과 강북도심 접근성은 비슷.

(중앙하이츠는 외대역앞 초역세권이지만 교통입지면에서 휘경미소지움과 큰 차이가 없음.)

  2-3) 학군 분석

둘 다 초등학교와의 거리가 먼 편임. 그러나 이문4지구 재개발되면 중앙하이츠빌 근처에 초등학교 생길 예정임.

휘경미소지움은 네이버부동산에서는 14분, 호갱노노에서는 20분으로 도보거리 잡힘.

학급당 학생수는 중앙하이츠빌의 이문초가 좀 더 많은 편. 이문초... 굉장히 깔끔해 보였음.

여학생의 경우, 휘경미소지움은 휘경여중. 학업성취도와 특목고 진학률이 좋은 편.

남학생의 경우, 두 아파트 모두 같은 휘경중학교.

*** 학원가

두 단지 주변 모두 학원가는 없음. 동대문구에서는 장안동 사거리 중심의 학원가 정도만 의미 있을 듯.

2-4) 환경 분석

종합병원: 삼육서울병원, 경희대학병원 1Km 내외 위치

대형마트: 1Km근방에는 대형마트 없음.

2Km쯤에 롯데마트 청량리역점 , 코스트코 상봉점, 홈플러스 서울상봉점, 이마트 상봉점 있음.

** <휘경미소지움>

** 중앙하이츠빌

STEP 3. 후보 단지의 입지 비교

두 단지의 직장, 교통, 학군, 환경의 입지는 거의 비슷함. 다만 중앙하이츠빌이 외대역 초역세권이라서 직관적으로 교통입지가 좋다고 사람들이 느낄 수 있음. 현재의 환경은 주변 빌라촌의 영향으로 중앙하이츠빌이 안 좋아보이나, 추후 재개발 재정비 되면 더 좋은 환경이 될 것으로 보임.

STEP 4. 최종 선택 및 느낀점

두 아파트의 입지가 비슷하다는 점을 두고 볼 때, 가장 중요한 것은 가격대로 보임.

그런데 중앙하이츠빌 가격은 전고점 대비 –14% 하락한 가격으로 싼 가격이 아님. 휘경미소지움도 전고점이 단 한번 찍힌 가격이었음을 고려할 때 그 가격을 그대로 전고점으로 받아들이기에는 무리가 있음. 그렇게 볼 때 두 아파트 모두 전고점 대비 약 –15% 하락한 가격으로 보아야 하는 게 아닌가 싶음.... 나의 예산을 고려해 두 아파트 중에 굳이 하나를 고르라고 하면, 휘경미소지움을 선택하겠지만, 앞으로 조금 더 가격이 하락하기를 기다려보면 더 좋을 듯 하다.