-20% 이상 하락!
성동구 역세권 내집마련
가능단지 살피기
(작성일 24.1.27)
안녕하세요
스스로를 구하는 투자자 구세주입니다.
오늘은 제가 살고싶은 곳인데요.
성동구에서 내집마련을 한다면
어디가 좋을까~? 고민하다가
성동구 내에서도
1) 하락률이 큰 곳을 보면서
내집마련 or 투자기회를 살피고
매수를 한다면
과거를 통해 알 수 있는
2) 상승장에는 어떤 모습일지 생각
해보는 시간을 가지겠습니다.
#행당한진타운
#행당대림아파트
#응봉신동아 #행당신동아
#행당한진 #금호벽산 #서울숲삼부
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성동구는 강남구 앞구정 바로 맞은편에 위치합니다.
한강을 남향으로 조망할 수 있는 특권도 있죠.
노선만 보더라도
2호선, 3호선, 5호선,
경의중앙선, 수인분당선
등 굵직한 노선이 있고
성동구와 붙어있는 구로 가기 위해
한강에 놓여진 다리는
한남, 동호, 성수, 영동대교를 통해서
강남 및 다른 곳으로 이동가능한
말 그대로 사통팔달의 지역입니다.
역이나 자차, 버스 어떤 것을 이용하더라도
편리하군요~
주요 업무지구인
강남, 시청, 여의도
접근성이 좋아
3대 업무지구 모두 가기 좋다는
특장점이 있는 곳입니다.
#행당한진타운
#행당대림아파트
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생활권 살펴보기
생활권 순위는
사람마다 다를 수 있습니다.
또한 성동구는
단순히 지하철 접근성이 좋거나 신축이라고
좋은단지라고 인식하거나
높은 가격이 형성되는 것이 아니었습니다.
한강뷰, 강남접근성, 평지, 커뮤니티 등의
복합적인 요인들이 연계가 되어있었어요~
그런 복합적인 것들이 모여
가격과 인식을 형성한다는 점을 잘 생각하면서
이번 글을 바라봐주시면 좋겠습니다 :)
생활권은 총 5개 정도로 나뉘는군요.
- 하락률이 20%이상인
단지들 살펴보기
(반대로 말하면 기회?!)
1.행당한진타운
행당/응봉 생활권에 있는
대표적인 가성비단지입니다.
행당한진타운아파트
서울특별시 성동구 행당로 82 행당한진타운
행당한진아파트의 84타입
최고가는
14억 7천만원(22년 4월)
이었습니다.
현재의 실거래가를 보면
11억 7500만원(24년 1월)
로 약 20%가 하락했습니다.
성동구 내에서 균질적이고
5호선 초역세권이라는
장점이 있는 단지인데도
20% 하락한 상태군요
2.행당대림아파트
행당한진타운과 더불어
행당/응봉 생활권에 있는
대표적인 가성비단지입니다.
행당대림아파트
서울특별시 성동구 행당로 79
행당한진과 행당대림은 5호선 행동역을 사이에 두고
위아래로 날개처럼 펼쳐져있군요.
행당대림아파트의 84타입의
최고가는
14억 2천만원(21년 9월)
이었습니다.
현재의 실거래가를 보면
10억 8000만원(24년 1월)
로 약 23.9%가 하락했습니다.
이곳도 연식이 아쉽긴하지만
이정도의 균질성과 대단지는 너무 좋죠.
3.금호벽산
금호동벽산아파트
서울특별시 성동구 금호로 100
금호벽산은 언덕이라는 단점이 크지만
굉장한 대단지입니다.
대단지에다 길쭉한 모양새이기 때문에
단지내 버스가 돌아다닙니다.
응봉산이나 대현산공원 등 쾌적함도 갖추었죠.
그리고 리모델링을 추진중입니다.
금호벽산의 84타입의
최고가는
16억원(22년 1월)
이었습니다.
현재의 실거래가를 보면
9억 5천만원(23년 11월)
로 무려 40%가 하락했습니다.
단점은 역세권이라고 하기에는
조금 애매합니다.
그런점이 현재의 가격에 반영된 것 같군요.
- 해당단지의 과거상승장
흐름은 어땠을까?
이 세단지는
행당한진>행당대림>벽산 순으로
과거 가격이 형성되었고
상승 기울기를 본다면
벽산>행당한진>행당대림 순
인 것을 알 수 있습니다.
찐 하락장과 찐 상승장에서
이상거래 등의 왜곡이 있을 수 있지만,
후순위 단지라고 해서
가격이 안오르는 것은 전혀 아니군요~
오히려 더 가파른 상승을 보여주기도 합니다.
덕분에 수익률은 더 좋죠.
아무래도 이 때는 벽산의 리모델링 호재 등이
큰 힘을 발휘했겠네요.
본인 상황에 맞게
저평가된 자산을 매수하는 것이
얼마나 중요한지 알 수 있네요.
- 성동구 내 다른 생활권의
현재 흐름은 어떨까?
다른 생활권을 보면
여러가지 요인이 있겠지만
더 선호도가 높은 단지일수록
가격이 빠르게 반등하거나
교통이나 한강뷰,
신축 등 이점이 있는 단지는
상대적으로 덜 떨어지는 모습도 보입니다.
그렇다면
상대적으로 많이 떨어진 단지는
기회가 될 수 있겠죠?
하락이 굉장했던 22년말, 23년 초는
대부분의 단지 가격이 붙어있었네요
이 때는 더 좋은 단지를 선점할 수 있었군요.
상승장에는
선호도별로 거리를 두면서 오르지만
결국 모두 오르는 모습을 보여주네요.
하락장에서는 가격이 왜곡된 단지를
상승장에서는 덜오른 단지를
고르는 것이 좋겠다는 결론이 나오는군요.
결국 저평가입니다 :)
지금이 어떤 장인지는
지나고 나서야 알 수 있겠지만
현 시점에서 성동구 내
반등한 단지, 그렇지 못한 단지들
그리고 20% 이상 하락한 단지들
살펴보았습니다.
내집마련 또는 투자를 위한
신중한 선택 하시길 바라겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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