바른 마음의 후보단지 입지 분석 과제 [ 내집마련 기초반 41기 41조 바른 마음]

일산과 파주에 직장을 두어 실거주를 목표했을 때 가고 싶은 곳이 일산서구였다.

예산 안에 들어오는 20평대 5~6억의 집을 찾아본 결과 후곡마을 9단지 LG롯데, 문촌마을 16단지 뉴삼익 아파트가 나왔다.

후곡은 학군지였으며 문촌은 교통지로 어떤 차이가 있는지 궁금해져 분석을 하게 되었다.

우선 일산서구가 경기도 등급지로 계산하면 어느정도의 위치에 있는지 조사해보았다

내가 살고 싶은 곳이 의외로 등급이 낮은 것에 놀랐다.

서울을 나갈 일이 별로 없고 생활하는데 큰 불편이 없어서 강남과의 거리를 잊고 살았던 거 같다.

다음은 일산서구의 입지분석을 정리해 본다

1. 직장 : 일산서구는 서울의 강북구,도봉구,경기도의 수원시 장안구,용인시 수지구,성남시 수정구, 구리시와 종사자수/ 사업체수가 비슷하다. 일자리가 적고 주거지가 많으며 베드타운의 역할을 하고 있다
2. 교통 : 강남을 제외한 수도권 5대업무지구(여의도역,시청역,구로역,DMC역,마곡) 접근성이 1시간 이내이다
3. 학군 : 교육 1순위 오마중 학업성취도 92%, 한수중(문촌16단지학군) 학업성취도 84% 지만 서구 전체적인 학군은 B등급이었다
4. 환경 : 킨텍스 인근 상권은 잘 정비되어 있지만 나머지 상권들은 모두 낡은 상태이며 일산동구,삼송(스타필드) 등 다른 지역으로 빠져나가는 상황이다
5. 공급 : 향후 3년 이내 공급은 극히 적은 편이다. 장항지구 공급이 예정되어 있지만 입지가 좋지 않아 영향력이 적을 것으로 판단된다
6. 호재 : 리모델링 호재로 후곡 16단지, 강선 14단지가 있지만 3년 안에 실현가능성은 미지수라 입지개선은 힘들것으로 예상한다

그럼 전체적인 단지 소개를 보자

후곡마을 9단지는 일산역과 주엽역의 중간쯤에 위치하며 일산 최고 학군인 오마초가 있으며 학원가가 인접해 있다. 오래된 구축이지만 아이들이 많아 활기가 넘치고 20~30평형의 초교 대상 가구가 전세를 구하기 좋은 아파트이다. 3호선 주엽역과 경의선 일산역을 모두 이용할 수 있으며 최근 서해선의 개통으로 교통의 입지가 조금 나아질 것으로 전망한다.

반면 문촌마을 16단지는 3호선 주엽역에 위치해서 수도권 업무 지구 진입이 용이하며 킨텍스의 상권을 이용할 수 있는 것이 강점이다.

둘 다 분양시기, 세대수, 공급면적이 비슷한데 매매가에서 거의 1억 가까이 차이가 나는 이유가 뭘까?

후곡은 학군지로 학생이 있는 가구에서만 선호도가 비교적 높고 문촌은 업무지구로의 출퇴근가구수가 교통의 편리함에 좀 더 유리하지 않았나 싶다

나부터도 서울은 거의 나가지도 않지만 중앙로에 있어 도심으로든 파주쪽이든 나갈 수 있는 다양한 교통편이 존재하는 이곳을 선호해 왔기 때문이다.

다만 매매가의 차이가 이정도로 나는 것이 정상적인가? 하는 것은 좀 더 공부를 해봐야 하는 부분임을 알게 되었다.