안녕하세요.
월급쟁이 부자들 카페에서
너도 나도 살고 싶은
아파트를 연구하는
너나연 입니다.
재건축 초과이익 환수에
관한 법률 개정
재건축 초과 이익 기준을
➡️ 3천만원에서 8천만원으로 높이고
부담금 부과 구간을
➡️ 2천만원에서 5천만원으로 올리는
재건축초과이익 환수에 관한 법률이
작년 말, 국회를 통과했었습니다.
'재건축 부담금 부과기준을 완화하겠다'
여기에 더해 1주택 장기보유자 등
실수요자를 위한 혜택이 신설되었네요 :)
특히 국토부에서
서울 강서구 A아파트의 조합원당
재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과
20년 장기 보유 1가구 1주택자가
장기 보유 감면까지 받을 경우
1억 1천만원 → 840만원
무려 1억원 이상 부담금이 줄어
크게 이슈가 되었습니다.
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아래에서 자세한 내용을 알아볼게요 :)
재건축 초과이익 환수제란?
분양가 상한제, 안전진단과 함께
부동산 정비사업 3대 규제로
재건축으로 조합원이 얻은 이익이
일정 금액을 넘을 경우
일정 초과 비율을 추가 부담금으로
환수하겠다는 제도입니다.
그러나 해당 제도로 인한 문제점으로
재건축 조합원들이 얻게 되는 수익 중
최대 50%까지도 부담금으로 환수되는 탓에
조합원들의 불만과 반대가 잦았었고,
사업이 지연되거나 취소의 원인이 될만큼
많은 논란 거리가 되고 있었는데요.
'이중 과세' '세금 폭탄'으로 불리는
재건축 초과이익 환수제
가장 크게 문제가 되는 상황으로는
재건축 과정에서 발생하는
추가 분담금도 부담이 되는 상황에서
😭 추가 환수금까지 부과가 되니
해당 단지에서 오랫동안 거주해온 분들이
어쩔 수 없이 비용을 감당하지 못하고
조합원 권리를 포기하는 일이 벌어지는 것입니다.
이에 정부에서는 실태를 감안하여
재건축 초과이익 환수제를 개선함으로써
부담금을 완화하기로 결정하였고,
특히 투기와는 전혀 관련이 없는
1세대 1주택으로 실거주 중인 분들의
부담을 줄이도록 한 것이
해당 변경안의 주된 배경입니다.
재건축 초과이익 환수에 관한 법률
3월 27일 개정 시행
국토교통부에서는
3월27일 개정 시행되는
'재건축초과이익 환수에 관한 법률'에 따라
법률에서 위임한 사항을 규정한
시행령 및 시행규칙을
이달 입법예고 하겠다고 밝혔습니다.
이번 달 발표된 입법 예고안에는
지난 1월 10일 발표한
'주택공급 확대 및 건설경기 보완방안' 중
재건축부담금 추가 완화 방안의 후속 조치
( = 비용 인정범위 확대)
에 대한 내용도 포함되어 있는데요.
이처럼
재건축 관련 감경·유예를 적용받기 위한
✔️ 1가구 1주택 요건 규정
✔️ 고령자 납부유예 절차 규정
✔️ 개발비용의 인정범위 확대
등이 이번 개정 법률의 주요 사안입니다.
1) 1가구 1주택 요건 규정
가장 첫 번째로,
장기 1가구 1주택자에 대해
보유기간에 따라
최대 70%까지 부담금을
감경하는 규정이 신설되었습니다.
보유 기간
각 기간별 감경 범위를 살펴보면
△ 6∼10년 미만 10∼40%
△ 10∼15년 미만 50%
△ 15∼20년 미만 60%
△ 20년 이상은 70% 로
장기 보유일수록 대폭 감면이
적용 된다는 사실 !!
1가구 1주택
1가구 1주택자 기준에서는
1가구의 정의가
조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된
직계존·비속으로 지정되었는데요.
예외 사항
①
같은 주민등록표에 등재돼 있더라도
동거봉양을 고려하여
한 명이라도 60세 이상인 직계존속은
'가구원'에서 제외 대상입니다.
②
19세 미만 직계비속의 경우에는
주민등록표 상에 없어도
'가구원'으로 보도록 규정하였습니다.
1가구 1주택
또한,
각 주택 유형에 대한 감경 범위도
다르게 적용하고 있는데요.
①
상속·혼인 주택은
상속·혼인으로 인해 보유한 기간이
'5년 이내'인 주택을 의미하며,
재건축부담금을 감경받은 조합원은
상속·혼인 주택의 취득일부터 '5년 이내'
해당 주택을 처분해야 합니다.
②
대체주택은
사업시행계획인가의 고시일 이후
보유하게 된 주택으로
부과종료시점 전까지
'1년 이상' 거주한 경우
1채의 주택까지 인정합니다.
그리고 보유 중인 대체 주택은
부과 종료일로부터 '3년 이내'
처분 해야만 경감 대상이 됩니다.
③
저가주택은 취득 당시
공시가격이 '3억원 이하인 주택'으로
1채의 주택까지만 인정하며,
단, 투기과열지구로 지정된 지역에
보유한 주택은 제외됩니다.
2) 고령자 납부유예 절차 규정
두 번째 내용으로는
60세 이상 고령자이자
1가구 1주택자에 해당하는 조합원이
담보를 제공 할 경우
주택 처분 시까지
재건축부담금 납부유예를
신청할 수 있게 됩니다.
납부 유예 절차
각 신청요건을 충족한 조합원이
재건축부담금 납부기한 1개월 전까지
시장·군수·구청장에게
신청서와 납부담보제공서를 제출하면,
시장·군수·구청장은 납부기한까지
허가 여부를 조합원에게 서면 통지하도록
개정안이 마련되었으며,
주의사항
①
납부유예 허가를 받은 조합원이
해당 주택의 전부 또는
일부를 양도하거나 상속할 경우
②
1가구 1주택자 요건을
충족하지 아니하게 된 경우
③
재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고
인정되는 경우 등에 해당되면
허가 사실이 취소가 되며
그동안 유예 받은 부담금에 대해서는
시중은행의 1년 만기 정기예금
평균 수신금리를 고려하여
시행령에서 지정한 이자가 가산 됩니다.
3) 개발비용의 인정범위 확대
마지막으로는 초과이익에서 차감하는
개발비용 인정범위를 확대하는 개정안입니다.
현재는 재건축 사업 시
①
공공임대주택을 건설하고
②
해당 부속토지 등을
지방자치단체 등에 공공 기여하며
③
공공기여분에 해당하는
토지의 공시지가에 해당하는 금액을
개발 비용으로 인정하고 있습니다.
그러나 앞으로는
공공임대주택의 부속토지를
공공기여하는 경우
공시지가가 아닌 감정평가액을 기준하여
비용으로 인정하도록 개선하여
재건축부담금 산정에 영향을 미치는
개발비용의 인정 범위에 시세를 반영하도록
내용 변경이 이루어졌습니다.
마찬가지로 공공분양주택도
공공기여를 하는 해당 부속토지에 대해
감정평가액으로 비용을 인정받도록 했고,
기타 신탁방식이나 공공이 시행하는
재건축사업에 대해서도
신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등을
개발 비용으로 인정받을 수 있도록 변경되었습니다.
이번 정책 변경안으로 인한
가장 큰 수혜 대상은
1가구 1주택 장기 거주 실수요자와
재건축 단지를 장기 보유한 고령층이며
1·10 주택공급 확대방안을 통해 발표한
비용 인정 확대 조치가 함께 마련되면서
앞으로의 재건축 부담금이
크게 완화가 될 것으로 전망입니다.
앞으로의 부동산 시장에 미칠 영향
앞서
재건축 부담금 예정액이 통보된
전국의 111개의 단지 가운데
본 개정안으로 인해
재건축 예정 단지 총 44곳에서
부담금이 면제될 예정인데요.
서울의 경우, 면제 대상이
단 7곳에 그치지만
지방은 44개 단지 중
무려 절반이 넘는 25곳에서
재건축 부담금이
부과되지 않을 전망입니다.
수도권의 경우
✔️ 서울 용산구 한강맨션
👉 기존
7억 7,700만원
👉 변경 후
7억 2,200만원
✔️ 서울 성동구 장미아파트
👉 기존
4억 6,300만원
👉 변경 후
4억 800만원
아무리 수천만 원이 줄어든다고 해도
워낙 절대적인 금액대가 높아
재건축 추진이 쉽진 않아 보이네요.
반대로
값이 싼 지방이나 저가 주택에서는
부담금 인하 효과가
크게 나타날 수 있겠으나
금리 및 건설 경기를 비롯한
전반적인 부동산 시장이
침체되어 있는 상황에서
지방에서의 재건축 사업성을
기대하는 것은 다소 어렵게 느껴집니다.
여러분들의 생각은 어떠신가요?
1기 신도시 재건축
'안전진단 면제·용적률 완화'에 이어
재건축 초과이익 환수제 부담금에 대한
조합원들의 비용을 낮추는 방안까지
정부에서는 잇따라
재건축 규제 완화카드를
꺼내드는 가운데
과연 3월 27일부터 시행될
재초환법 개정안이 시장에 어떻게 작용할지
앞으로의 귀추가 주목됩니다.
재건축초과이익 환수에 관한 법률
(= 재초환법) 시행령·시행규칙
👉 2월 2일~2월 29일 입법 예고
👉 3월 27일 개정 시행
#재건축초과이익환수법
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읽어주셔서 감사합니다.
재건축초과이익 환수법 하위법령 입법예고(주택정비과).pdf
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