[내마중 5기 81조 재엄] 1주차 과제 (feat.양식 업데이트 )

안녕하세요.

재현엄마 재엄입니다.

내집마련 중급반 1주차 강의 수강 후 과제를 작성하면서

내가 거주하고 있는 지역의 상황과

내 Case(포지션)에 맞는 전략을

어떻게 수립하면 좋을지 정리해볼 수 있는 시간이었습니다.

너나위님께서 주요 구의 단지를 다 정리하셨다고 하셨는데

정말 리스펙!!!! 열심히 하라는 대로 따라가겠습니다!!!!

내 예산 확인하기

제가 첨부한 엑셀 장표 첫 번째 시트에서 간단하고 심플하게 예산을 확인할 수 있는대요.

우선 내 예산을 확인하는 작업을 먼저 해봅니다!

더 할 수 있다면 네이버에 '대출 계산기' 등을 통해 나의 대출 가능한 금액을 확인해 보는게 좋겠죠!?

내가 사는 지역(동) 아파트 리스트 만들기

저는 경기도에 거주하고 있는대요.

제가 거주하고 있는 동 위주로 작성해보았습니다.

제가 거주하고 있는 곳은 신도시라 대부분의 단지가 연식이 비슷하다는 점이 있습니다.

비슷한 연식 안에서도 초품아인지, 교통이 더 좋은지, 공원이 가까운지 등에 따른

선호도 차이가 있구요. 이 선호도가 단지 가격에도 영향을 주고 있었습니다.

제가 강의 후기에도 작성했지만

0호기를 매수할 때 이런 요소를 크게 고려하지 않았었는데

같은 자본금이라면 '더 좋고 사람들이 더 선호하는 단지'를

매수해야 하기 때문에 이런 요소에 따른 가격흐름과 차이를

검토하는 것이 정말 유의미하고 재미있었습니다!

리스트 작성하는 법

1. 네이버 부동산에 접속한다.

2. 내가 거주하는 지역을 선택한다.

3. 세대수, 면적, 거래유형(매매/전세)를 선택한다.

4. 해당 단지들이 나타나면 하나씩 클릭해서 확인!

5. 매매가는 저층 탑층을 제외하고 최저가격으로,

전세가도 저층 탑층을 제외하고

최저가격과 실거래가 탭에서 상한가 중 더 저렴한 금액으로 작성하였습니다.

- 전세가가 상한가보다 더 비싸다면? 내 야망 전세가일 확률이 높기 때문이죠!

내 예산으로 세끼고 매수할 수 있는 단지 찾기

아까 작성한 엑셀 리스트에서 '매매-전세 gap' 차이에서

3억~3억 5천만원(저는 +5천만원까지) 에 해당되는 단지를 선택합니다.

자 그럼 내 예산으로 세끼고 살 수 있는 단지들을

필터링 완료하였습니다!

내 예산 +1억으로 세끼고 매수할 수 있는 단지 찾기

그 다음으로 내 예산 + 1억으로 세끼고 매수할 수 있는 단지를 찾아봅니다.

방법은 2번에서 했던 것과 동일합니다.

3억+1억=4억으로 필터링을 걸어주면 내가 살 수 있는 단지들이 리스트업 됩니다.

제가 거주하고 있는 지역으로 리스트업을 했지만,

예산 수준이 현재 거주지역에서는 여유롭다고 판단되어

서울과 수도권으로 좀 더 범위를 확장하여 찾아보기로 하였습니다!

이렇게 리스트업을 하고 내 예산에 맞는 단지를

찾아내는 작업을 하면서 정말로 가슴이 두근두근! 거렸습니다.

'아 이렇게 내집마련을 하는구나'

진작 알았더라면 정말 좋았을텐데..하는 아쉬움이 밀려왔습니다.

내집마련 중급반을 수강하시는 여러분들은

꼭 실수하지 않고 좋은 기회를 잡았으면 좋겠습니다!

괜찮은 아파트, 위험한 아파트



리스트 한 단지들을 정리하고 괜찮은 아파트

즉, 내가 살 수 있는 아파트 단지 3개를 선정해봅니다.

괜찮은 아파트를 선정하는 기준에는 뭐가 있을까요?

강의에서도 말씀해주셨듯이 전고점 대비 25% 하락 단지.

25% 하락한 단지 중 전세가율이 60%가 넘는 단지들도 많았습니다!

(+전세가율도 함께 보기!)

그리고 저는 "직장, 교통, 학군, 환경, 공급"

여러 요소들 중에서 교통을 우선으로 삼았습니다.

신도시라 아이들이 정말 많은 곳이기 때문에 이왕이면 초등학교가 가까운 곳도

우선순위로 선정하였습니다! (신도시라 학급당 학생수가 많답니다...!)

마지막으로 TOP3 중에서도 가장 전고점이 높았던 단지를 1순위 아파트로 선정하였습니다!

그렇다면 위험한 아파트도 찾아볼까요?

위험한 아파트는 우선

1)고점 대비 하락율이 낮은, 즉 전고점을 많이 회복한 단지

2) 교통, 연식 등이 떨어짐에도 좋은 아파트와 가격이 같은 단지

그 역시 위험한 단지라고 할 수 있겠습니다!

우선 저는 고점 대비 하락율이 낮은(이미 많이 회복한) 단지를 우선으로 선정하였습니다.

생각보다 고점을 회복한 단지들도 꽤 많습니다!

대장 아파트는 하락율이 8%....!

해당 단지가 아무리 좋아도 이런 단지들은 우선순위로 두지 않아야겠죠?

지역 넓혀서 찾아보기

추가적으로 내 예산으로 매수 가능한 다른 지역을 살펴보았습니다.

내가 거주하고 있는 지역보다 생활권이 더 좋은 곳이 있을 수 있기 때문이죠.

Why?

지금은 가치 대비 가격이 뒤죽박죽 섞여 있는 시장이기 때문!

네이버 부동산을 접속해서 가격대를 내가 가진 예산 기준 +1억으로 설정하고

20-30평대를 선택하고 매매/전세 클릭합니다.

물론 서울에서의 선택지는 구축이지만 오 생각보다 갈 수 있는 곳들이 있네요.

실거주 포지션 or 세끼고 매수 포지션

나에게 맞는 포지션으로 선택할 수 있는 선택지들이 많았습니다.

내가 살고 있는 지역 외에도 매수할 수 있는

단지를 찾아보는 작업도 필요할 것 같습니다!

내집마련 중급반 완강 이전에 꼭 완료해보겠습니다!

과제를 통해 해당 작업의 의미와 중요성을 이해하고 더 넓은 시야를 갖출 수 있었습니다.

어떤 단지를 선택해야하는지,

그 선택의 근거는 무엇인지,

알고 선택하는 것이

정말 결과의 차이를 가져오는 것 같습니다.

충분히 성과를 내고 최고의 내집마련을 하고 싶은 분들은

당장 내집마련 중급반을 수강하시기를 추천드립니다.