[내마중4기 112조 혜머니] 1주차 과제 (내집마련 단지리스트 만들기)

안녕하세요

내마중4기 112조

혜머니 입니다:)



<1주차 과제 4개+3개>


1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기 (첨부 양식 참고)

-> 내가 궁금한 구로 조사했음. (영등포구)

2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

+

5) 위험한 아파트 3개, 괜찮은 아파트 3개 찾아보기

6) 내 예산으로 접근가능한 거주&보유 아파트 3개 찾아보기

7) 위험한 아파트, 괜찮은 아파트 각각 갈아타기에 적절한 단지 3개 찾아보기




과제하기에 앞서

도비르님 과제를 벤치마킹하여

현재상황 먼저 파악 해보기!




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대출이자 계산

-이자율5%로 가정

-1억대출시 50~60만원

-2억대출시 100~120만원

-3억대출시 150~180만원

-4억대출시 200~240만원


저축액의 2/3로 대출이자가 감당이 가능한 정도로 들어가야함.

현재 저축액은 300만원이상으로 4억까지 대출 OK.

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*현재상황


-아파트에 들어간 자산 : 1억500만원

>1호기에 들어간 자금 : 3500만원

>2호기에 들어간 자금 : 7000만원


-아파트 외 보유자산 : 약6000만원

>청약 1600만원 (남편+나)

>해외주식 4500만원 (예수금600포함,국내주식 제외)


○ 투자가능한 종잣돈 : 약1억6000만원

(남편 가족 자금 문제 해결되면 3000만원정도 +)

>고려사항

*현재 혼인신고 전으로 개인명의로 대출시 2억초반 밖에 안됨

때문에 현재 매수할 수 있는 가격으로는 4억대 밖에 불가

(종잣돈 1.6억+대출2억초반)

*수도권을 투자하게 될 때에는 혼인신고를 했을거라고 예상됨. 그럼 대출가능금액 늘어나겠지?

*투자금 100%수익률까지만 기대하고 몇년후의 투자금을 기대하고 미리 계획을 세워보는 과정으로 생각.

  1. 1호기에서 7000만원(들어간 투자금 포함)
  2. 2호기에서 1억4000만원(들어간 투자금 포함)
  3. 3호기에서 1억(*5000만원으로 투자했다고 생각,들어간 투자금 포함)

--> 종잣돈 3억 + 대출3~4억

--> 현재 7억~8억대 아파트를 미리 리스트업 해두면 좋겠다고 판단됨.





과제1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기 (첨부 양식 참고)

-> 내가 궁금한 구로 조사했음. (영등포구)


*재건축 진행중 단지들, 아직 진행되진 않았어도 80년대식 아파트들 몇개는 제외함

*200세대 미만 단지들도 넣었음



과제2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기



영등포구에서 현재 내 종잣돈(1.6억)으로 전세끼고 매수할 수 있는 단지는

방 하나짜리들 밖에 없음 ㅎㅎㅎㅎ

가격대는 4억대


-당산동/당산대우/1999년식/536세대/공급평형13평/복도식/매가4억,전세2.4억,투자금1.6억

-양평동/영등포중흥S-클래스/2021년식/308세대/공급평형11평/계단식/매가4.5억,전세3억,투자금1.5억



과제3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기



오 +1억 하니까 훨씬 많아졌음!

종잣돈 1.6억~2.65억까지


Q.영등포구라면 방1개짜리도 괜찮을까? 아니면 좀 더 낮은 급지 방2개짜리를 하는 게 나을까?

-내 생각 : 방1개짜리여도 수요가 괜찮은 좋은 단지일 경우 해도 되지 않을까 생각, 하지만 후순위겠지..!


>과제3에서 추린 단지들 중 방1개짜리 모음 (가격대 4억~6억미만)

이 중에서도

87년식 문래현대2차(현재5.5억)랑

97년식 대림현대3차(현재5.5억)가 전고점 대비 많이 빠진 가격이다.

전고점 대비 -20%이상.


>과제3에서 추린 단지들 중 방2개짜리 모음 (가격대 5.2억~6.7억미만)

00년식 신기목련이 지금 엄청 싸다. 5.2억 (다음물건은 5.7억)

4층 매물이긴 하지만

현재 매매가로 무려 -26%하락률임.

but 아실실거래가로 확인해봤을 때 현재껴있는 전세가는 2.1억으로 예상됨.(현재전세가는 3.3억)

그러면 투자금이 1.9억에서 3.1억으로 늘어남 ㅎㅎㅎ


90년식 양평벽산블루밍도 현재 6.65억으로 전저점 대비 지금이 더 하락한 금액. 하락률 -20%

4천만원 더 하락해서 6.2억정도 되면 하락률 -25%달성. 요단지도 노려볼만 하겠다.


>과제3에서 추린 단지들 중 방3개짜리 모음 (가격대 5.5억~7.6억이하)

가장 저렴한 단지는 新대림한솔솔파크다. 연식이 혼자 깡패라서 우뚝 비싸구만? 하락률 -25%

but 7억대...! 가격은 비슷하면서 더 좋은 단지가 있지 않을까..? 232세대로 세대수가 아쉬움..

그래도 지켜볼 단지!



과제4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 


*선호도가 높은지 낮은지는 임장전이라 파악이 안됨..

객관적인 자료들만 보고 가정세워보기!

방1개 vs 방2개

대림현대3차 5.5억 vs 신길동 신기목련 5.2억

당연히 신기목련이지!! 했는데

세대수 vs 방2개가 될 수 있겠다는 생각도 들었음 ㅎㅎ


그리고

지금 신기목련 5.2억은 세가 낮게껴있는 물건이라

가능한 물건은 5.7억으로 5.7억 물건을 5.5억까지 깎을 수 있다면 신기목련으로 갈 수도 있지 않을까...

--> 이건 단지임장,매물임장을 해봐야 선택을 제대로 할 수 있을듯


방1개 vs 방2개 vs 방3개

양평동 상록수는 어떨까.

방3개잖아!!! 했지만

200세대 미만 단지.. 지도에서 한참 찾았네..

단지임장 제대로 해보자.


이렇게 3개를 붙여보니

현재로서는

대림현대3차 방1개짜리보다

신기목련 방2개나 상록수 방3개가 낫다고 생각됨.




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5) 위험한 아파트 3개, 괜찮은 아파트 3개 찾아보기

6) 내 예산으로 접근가능한 거주&보유 아파트 3개 찾아보기 (위 과제하면서 해결)

7) 위험한 아파트, 괜찮은 아파트 각각 갈아타기에 적절한 단지 3개 찾아보기



위험한 아파트는 어떻게 찾는겨

추후 보충 하겠습니다..!!!!


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댓글


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뚜뚜272user-level-chip
24. 02. 14. 19:26

조장님! 과제1번,,,저렇게 많은 곳을,,,,,,,,대단하십니다!