[내마중 4조 112조] 대저택 / 1주차 과제 제출

안녕하세요.

내마중 4조 112조 대저택입니다.

1주차 과제 내역입니다.

현재상황

○ 보유 주택

ㅤ> 서울 영등포구 / 도생(아파트형) / 22. 12 준공 / 전용 43(13평, 방2, 화1, 큰 거실, 여의도 및 샛강 조망권)

ㅤㅤ• 당시 자산 증식(투자) 개념 보다 내가 정말 살고 싶은 집 이라는 초점으로 매수 그리고 현재 매도에 대한 고민

ㅤㅤ• 자산 증식을 위해서는 매도가 맞다고 판단되나 영구 조망권에 대한 니즈 사이의 갈등 중...

ㅤ> 현재 호가 : 5.69억(동일 평수 / 낮은 층)

ㅤㅤ• 입주 1년 정도 지남에 따라 네이버 부동산 매물 중 동일 평형대 최저 호가 금액 기준

ㅤㅤ• 잔금일 기준 비규제 지역에 따라 실거주 의무 없음

ㅤ> 전세임차 보증금 4.3억

ㅤㅤ• 동일 평형 윗층 전세 4.8억(23년 9월)

ㅤㅤ• 25년 03월 임차인 계약 기간 만료 예정

ㅤ> 임차인 전세 보증금(4.3억)외 부채 없음

○ 현금 자산 : 1.8억

○ 부동산 매도 시 : 1.7억 =(6억 - 임차인 전세 4.3억)

○ 대출 가능 금액 : 대략 4.5억까지 대출 가능

○ 부동산 매도 시 투자 가능한 종잣돈 : 3.5억 + 4.5억 = 8.0억

1) 내가 거주 근처 아파트 리스트 정리하기

○ 거주 지역 : 영등포구 도림동

2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기 : 3.5억

○ 영등포 / 구로 / 서대문 / 강서구 / 동작구 / 강동구 /성동구 / 중구

○ 필터링 : 매매-전세 갭 3.5억 이하 / 하락률 -20%이상 / 방3개

종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기 : 4.5억

○ 필터링 : 매매-전세 갭 4.5억 이하 / 하락률 -20%이상 / 방 3개 / 화장실 2개

4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

평수는 낮지만 고점 대비 하락률이 비슷한 만큼 너나위님이 급지를 올리는게 좋다고 말씀해 주신 것이 생각나서 일단 심플하게 마포구 상암월드컵파크 2단지를 1순위로 정해보았습니다. (영등포구 주민으로 에헴... 🤨)

1. 마포구 - 상암월드컵파크 2단지

25평 / 현재 호가 : 8.8억 / 전고점 : 11.3억 / 고점 대비 하락률 -21.8%

교통 : 디지털미디어시티역 (6호선, 공항철도, 경의중앙)

학군 : 초,중,고

직장 : 강남 : 50분 / 여의도 : 25분 / 을지로 : 35분

환경 : 하나로마트(상암) / 이마트(수색) / 새마을공판장(상암)

상암월드컵파크2단지는 가본적 없는 곳으로 필히 몇 번 임장을 다녀와야 할 것으로 보입니다.

아래 선택한 영등포구, 구로구와 급지 차이가 나지만(2급지 마포구 & 3급지 영등포구) 각 구 안에서도 세부 급지가 있을 거라는 생각이 들었습니다.

영등포구 안에서도 상급지와 하급지가 분명 있다.

마찬가지로 마포구 안에서 상급지부터 중~하급지도 있을 것이라는 생각됩니다.

아직 임장도 다녀오기 전이지만 앞으로도 이런 고민이 들 수 있다는 생각이 들었습니다.

현시점 드는 생각은 마포구 20평대 중~하급지 vs 영등포구 30평대 상급지 선택지가 놓인다면,

"어떤 선택이 현명할까?"라는 고민이 생겼습니다.

이럴 때는 어떻게 분별하는게 유리한지 고견을 나눠 주시면 감사하겠습니다.!

"아직 많이 배워야 한다"를 느끼게 되었습니다.

영등포구 - 영등포 푸르지오

33평 / 현재 호가 : 9.73억 / 전고점 : 12.2억 / 고점 대비 하락률 : -20.2%

교통 : 영등포역 (1호선) / 신도림역(1,2호선)

학군 : 초

직장 : 강남 : 50분 / 여의도 : 20분 / 을지로 : 30분

환경 : 이마트(영등포, 신도림) / 신세계(영등포) / 타임스퀘어

친구 집이어서 어렸을 때 자주 다녔던 지역으로 친근한 지역.

영등포 후문 지역 인근이 노후화되긴 했지만 영등포 인프라를 잘 흡수하고 있고 1호선 역세권으로 여의도, 을지로 출퇴근은 30분 이내로 가능하다.

구로구 - 신도림 태영

31평 / 현재 호가 : 9.8억 / 전고점 : 12.6억 / 고점 대비 하락률 : -22%

교통 : 신도림역(1,2호선)

학군 : 초

직장 : 강남 : 35분 / 여의도 : 20분 / 을지로 : 30분

환경 : 이마트(신도림) / 홈플러스(신도림) / 현백(신도림)

신도림 이마트와 건너편 1번출구 쪽 현대백화점과 홈플러스 인프라를 흡수.

1호선, 2호선 더블 역세권으로 강남, 여의도, 을지로 30~40분 내로 이동 가능.

느낀점

신도림과 영등포.

오래 거주하며 잘 아는 지역이라 생각했는데 자산 증식의 목적으로는 공부를 많이 해야겠다고 느끼는 시간이었습니다.

단순히 예산과 시트 범위 내에서 추린 내용이지만 어떠한 내용을 더 분석하고 조심해야 할 부분은 어떠한 것들이 있는지, 특히 강의를 들으며 학군(교육 환경)에 대해서도 생각해보게 되었습니다.

뿐만 아니라 주변 아파트 공급, 개발 호재와 악재, 기타 정책에 대해서도 좀 더 디테일하게 공부해 나가는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

단지를 찾아보며 가슴이 두근두근하기도, 조급함과 흥분을 느끼기도 했지만 의식적으로 낮추면서 평점심을 잘 유지하며 지속적으로 시세트레킹을 해보도록 하겠습니다.

끝으로 많은 도움을 주신 우리 4기 112조 조원분들 정말 최고! 최고!! 최고!!! 👍

그리고 내마중 놀이터 톡이 많아 가끔 보지만 좋은 질문, 정보, 답변 주시는 모든 분들 감사합니다! 👍

여러분들 덕분에 과제를 성공적으로 마무리할 수 있었습니다! 👍

내집마련 중급반 1주차 과제 끝.!

2024년 2월 14일 대저택