안녕하세요.
내마중 4조 112조 대저택입니다.
1주차 과제 내역입니다.
현재상황
○ 보유 주택
ㅤ> 서울 영등포구 / 도생(아파트형) / 22. 12 준공 / 전용 43(13평, 방2, 화1, 큰 거실, 여의도 및 샛강 조망권)
ㅤㅤ• 당시 자산 증식(투자) 개념 보다 내가 정말 살고 싶은 집 이라는 초점으로 매수 그리고 현재 매도에 대한 고민
ㅤㅤ• 자산 증식을 위해서는 매도가 맞다고 판단되나 영구 조망권에 대한 니즈 사이의 갈등 중...
ㅤ> 현재 호가 : 5.69억(동일 평수 / 낮은 층)
ㅤㅤ• 입주 1년 정도 지남에 따라 네이버 부동산 매물 중 동일 평형대 최저 호가 금액 기준
ㅤㅤ• 잔금일 기준 비규제 지역에 따라 실거주 의무 없음
ㅤ> 전세임차 보증금 4.3억
ㅤㅤ• 동일 평형 윗층 전세 4.8억(23년 9월)
ㅤㅤ• 25년 03월 임차인 계약 기간 만료 예정
ㅤ> 임차인 전세 보증금(4.3억)외 부채 없음
○ 현금 자산 : 1.8억
○ 부동산 매도 시 : 1.7억 =(6억 - 임차인 전세 4.3억)
○ 대출 가능 금액 : 대략 4.5억까지 대출 가능
○ 부동산 매도 시 투자 가능한 종잣돈 : 3.5억 + 4.5억 = 8.0억
1) 내가 거주 근처 아파트 리스트 정리하기
○ 거주 지역 : 영등포구 도림동
2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기 : 3.5억
○ 영등포 / 구로 / 서대문 / 강서구 / 동작구 / 강동구 /성동구 / 중구
○ 필터링 : 매매-전세 갭 3.5억 이하 / 하락률 -20%이상 / 방3개
종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기 : 4.5억
○ 필터링 : 매매-전세 갭 4.5억 이하 / 하락률 -20%이상 / 방 3개 / 화장실 2개
4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기
평수는 낮지만 고점 대비 하락률이 비슷한 만큼 너나위님이 급지를 올리는게 좋다고 말씀해 주신 것이 생각나서 일단 심플하게 마포구 상암월드컵파크 2단지를 1순위로 정해보았습니다. (영등포구 주민으로 에헴... 🤨)
1. 마포구 - 상암월드컵파크 2단지
25평 / 현재 호가 : 8.8억 / 전고점 : 11.3억 / 고점 대비 하락률 -21.8%
교통 : 디지털미디어시티역 (6호선, 공항철도, 경의중앙)
학군 : 초,중,고
직장 : 강남 : 50분 / 여의도 : 25분 / 을지로 : 35분
환경 : 하나로마트(상암) / 이마트(수색) / 새마을공판장(상암)
상암월드컵파크2단지는 가본적 없는 곳으로 필히 몇 번 임장을 다녀와야 할 것으로 보입니다.
아래 선택한 영등포구, 구로구와 급지 차이가 나지만(2급지 마포구 & 3급지 영등포구) 각 구 안에서도 세부 급지가 있을 거라는 생각이 들었습니다.
영등포구 안에서도 상급지와 하급지가 분명 있다.
마찬가지로 마포구 안에서 상급지부터 중~하급지도 있을 것이라는 생각됩니다.
아직 임장도 다녀오기 전이지만 앞으로도 이런 고민이 들 수 있다는 생각이 들었습니다.
현시점 드는 생각은 마포구 20평대 중~하급지 vs 영등포구 30평대 상급지 선택지가 놓인다면,
"어떤 선택이 현명할까?"라는 고민이 생겼습니다.
이럴 때는 어떻게 분별하는게 유리한지 고견을 나눠 주시면 감사하겠습니다.!
"아직 많이 배워야 한다"를 느끼게 되었습니다.
영등포구 - 영등포 푸르지오
33평 / 현재 호가 : 9.73억 / 전고점 : 12.2억 / 고점 대비 하락률 : -20.2%
교통 : 영등포역 (1호선) / 신도림역(1,2호선)
학군 : 초
직장 : 강남 : 50분 / 여의도 : 20분 / 을지로 : 30분
환경 : 이마트(영등포, 신도림) / 신세계(영등포) / 타임스퀘어
친구 집이어서 어렸을 때 자주 다녔던 지역으로 친근한 지역.
영등포 후문 지역 인근이 노후화되긴 했지만 영등포 인프라를 잘 흡수하고 있고 1호선 역세권으로 여의도, 을지로 출퇴근은 30분 이내로 가능하다.
구로구 - 신도림 태영
31평 / 현재 호가 : 9.8억 / 전고점 : 12.6억 / 고점 대비 하락률 : -22%
교통 : 신도림역(1,2호선)
학군 : 초
직장 : 강남 : 35분 / 여의도 : 20분 / 을지로 : 30분
환경 : 이마트(신도림) / 홈플러스(신도림) / 현백(신도림)
신도림 이마트와 건너편 1번출구 쪽 현대백화점과 홈플러스 인프라를 흡수.
1호선, 2호선 더블 역세권으로 강남, 여의도, 을지로 30~40분 내로 이동 가능.
느낀점
신도림과 영등포.
오래 거주하며 잘 아는 지역이라 생각했는데 자산 증식의 목적으로는 공부를 많이 해야겠다고 느끼는 시간이었습니다.
단순히 예산과 시트 범위 내에서 추린 내용이지만 어떠한 내용을 더 분석하고 조심해야 할 부분은 어떠한 것들이 있는지, 특히 강의를 들으며 학군(교육 환경)에 대해서도 생각해보게 되었습니다.
뿐만 아니라 주변 아파트 공급, 개발 호재와 악재, 기타 정책에 대해서도 좀 더 디테일하게 공부해 나가는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
단지를 찾아보며 가슴이 두근두근하기도, 조급함과 흥분을 느끼기도 했지만 의식적으로 낮추면서 평점심을 잘 유지하며 지속적으로 시세트레킹을 해보도록 하겠습니다.
끝으로 많은 도움을 주신 우리 4기 112조 조원분들 정말 최고! 최고!! 최고!!! 👍
그리고 내마중 놀이터 톡이 많아 가끔 보지만 좋은 질문, 정보, 답변 주시는 모든 분들 감사합니다! 👍
여러분들 덕분에 과제를 성공적으로 마무리할 수 있었습니다! 👍
2024년 2월 14일 대저택
댓글
와!! 정말 보기 좋게 깔끔하게 써주셔서 읽는 사람 입장에서도 이해가 술술 잘되었씁니다!! 톡방에서 분위기 좋게 항상 대화 자주해주시고 답해주셔서 감사히 생각하고 있어요!! 남은 기간 끝까지 화이팅입니다!!