안녕하세요.

내마중 1주차 과제를 하다가 생각보다

양이 많아서 당황한 웨스입니다.

과거에는 언제나 매물을 '투자대상'으로 바라봤었는데

이번 기회에 '내집'이라는 생각을 가지고 들여다보니

선호도의 특정 요인에 무게를 두는 제 자신이 느껴졌습니다.

무주택자에서 1주택자로 포지션 전환을 할 때

어떻게 의사결정을 해나가는지,

미래의 제 물건의 매수자가 될 수도 있는

그 분들의 마음을 역지사지로 생각해보게 되는 시간이었습니다.

1. 종잣돈 확인

먼저 가용한 예산부터 살펴보았는데요.

저의 경우 현재 거주하고 있는 집은 유지하고

세끼고 투자를 하는 컨셉으로 계산해보았습니다.

[현금] 현재 보유하고 있는 돈 (넘나 작고 소중한것 ^^) + 현재 거주중인 집 전세보증금 (저는 해당없네용)

[대출] 월 저축액의 65%를 넘지 않는 선 확인 (네이버 대출계산기에서 산출)

총 금액을 확인해보니 0.0억 정도가 나오는데요,

(아마 다수가 비슷한 금액이지 않을까 합니다 ^^)

제가 몇 억이나 되는 돈으로 서울에 투자를 할 생각을 해본 적이 없어서

기분이 참 새로웠습니다.

늘 지방소액투자만 바라보며

매전 차이 1,000만원에 울고 웃었는데,

수억원을 들고 서울에 매수할 생각을 해보니

상상만으로 가슴이 설렜네요 ㅎㅎ

전혀 고려해보지 않았던

서울 투자가 금전적으로 가능은 하다는 사실이

흥미로웠습니다.

2. 가용한 예산으로 지역 살펴보기

서울에서 내 예산으로 어디를 살 수 있을까?

예산에서 약간의 Range를 적용하여 살펴보니

가운데는 휑 하고 ^^ 4급지 정도가 가능해보입니다.

3급지의 일부 단지들도 보이네요.

모든 구를 하나하나 파보면 좋겠지만

일단 저와 마음의 거리가 가깝고

실거주도 충분히 고려해볼 수 있는

동대문구로 마음을 정해봅니다.

나머지 구들도 앞마당을 만들면서

차근차근 살펴봐야겠네요 :)

3. 지역내 단지 살펴보기

동대문구의 모든 단지 정보를 너나위님 과제 양식에 맞추어

한땀 한땀 입력해봅니다.

너나위님 말씀대로

전고점은, 실거래가 없어도 합리적인 선에서 추론해보고

전저점은, 제일 낮은 가격에서 두번째로 적용하고

전세가격은 네이버시세와 매물가 중 낮은 것으로 기입하였습니다.

모두 기존에 제가 하던 것에서 약간의 변화가 있었습니다.

이 맛에 강의를 듣습니다 ㅎㅎ

정보를 입력하면서 무념무상 손가락만 움직이다가

문득 20평 대비 30평이 유독 싼 단지들이 여러개 보이기도 합니다.

대규모 입주로 인해 상당한 환경개선이 이루어질 것으로

보이는 곳 인근 단지들은 하락률이 유독 낮은 모습도 보이네요.

동대문구내 단지 75개의 최대하락률 평균은 24%로

너나위님께서 말씀해주신 기준넘버 25%와 거의 같은 숫자였습니다.

물론 단지마다 하락률 범위가 4~53%로 다양하므로

개별 특성을 감안해야 할 것도 같습니다.

동대문구 전체 단지의 전고점 대비 하락률은

평균 17%이므로, 하락률 25%에 부합하기 위해서는

평균 대비 하락률이 더 큰 단지만을 선별적으로 보아야겠네요.

4. 선호도 높은 단지 3개 뽑아보기

기준 -25%에 충족하는 단지를 뽑아보니 7개가 나오네요.

이제 나의 종잣돈 범위에 들어오는지를 적용해보니

딱 3개가 뿅 나옵니다 ㅎㅎ

동대문구는 제 앞마당이 아니지만,

주워들은 것과 지도로 보이는 것 만으로 추측해보자면

[A단지]는 지역내 선호도 중 생활권의

선호도 중상 단지 정도로 예상이 됩니다. 여러 번 들어본 적 있는 곳이네요.

[B단지]는 선호도 중상 생활권의 선호도 하 단지

[C단지]는 선호도 중하 생활권의 선호도 중상 단지

이지 않을까? 혼자서 생각해봅니다.

얼른 입지평가해보고

임장 가서 확인해보고 싶습니다:-)

5. 종잣돈 +1억으로 노려볼 수 있는 곳

너나위님께서 하사해주신 서울핵심지역

아파트리스트를 보며, 종잣돈 +1억이면

어느 정도까지 매수가능할지도 살펴봅니다.

2급지의 구축이 눈에 띄네요.

마포구는 강의때 말씀해주신대로 역시 좀 비싼 것 같습니다.

정리해보자면 저의 종잣돈으로는

현재 4급지의 선호도 중 정도의 단지들과

3급지 일부의 비선호 구축까지도 매수 가능해보입니다.

또한 시간이 흘러 더 좋은 시기가 오면

급지를 한 계단 올려서 3급지의 적정한 단지와

또는 2급지 구축까지도 노려볼 수 있겠네요.

과제만 따라해도

머릿 속 생각 해상도가 선명해지는 느낌!

강의 뿐 아니라 과제마저 피가되고 살이되네요.

모두 1주차 과제 화이팅입니다!

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