안녕하세요, 테나랑입니다🙂

이번에 정말 물개박수가 절로 나오는 너나위님이 제공해주신 서울 주요지역 단지리스트 양식!

그리고 거기에 맞춰 가격을 입력하면서 재밌는 상상을 해봤습니다.

너나위님이 지금도 하고 계신다는 그 엑셀양식에 나도 가격을 입력하다보니

내가 마치 너나위님이 된 것 같은 느낌이 들었습니다.

서울 전지역을 구석구석 안가본 곳이 없는 너나위님처럼

저도 나중에 서울 전지역이 또렷하게 생각나게끔 앞마당으로 만들어 놓고

주말 아침 느긋하게 커피를 마시며 매월 시세를 조사한다고 생각해 본거죠ㅎㅎ

그런날이 빨리 오게끔 부지런히 행동해야겠습니다ㅎㅎ

가격을 입력하면서는 만들어 놓은 서울 앞마당 지역들은 무척 재밌었습니다.

그리고 너나위님이 제공해주신 양식에 맞춰 가격을 입력하다보니

'아, 여기는 비싸네'

'오! 여기는 지금 싸구나'

이렇게 감을 잡기가 훨씬 수월했습니다.

다시 한 번 양식 제공 감사드리며 가이드 주신 지역들을

앞마당으로 만들고 기회를 잡아야 겠다고 다짐했습니다(아즈악!)

# 먼저 가용 가능한 예산 파악해보기

지금 거주하고 집을 매도 후 가지고 있는 대출을 정리한 금액을 계산해봤습니다

(음.. 21년도에 매수해서 지금 매도시 손실 확정 ㅠ)

눈물을 머금고.. 정리 후 가지고 있는 종잣돈과 합하여 마련한 자금 A억

거기에 신규 대출 가능 금액을 확인해봅니다.

지난 투자코칭 때 월 소득과 지출 등을 정리해 둔 자료가 남아있어 손쉽게 확인가능했습니다

(코칭이 아니더라도 꼭 한번 가계의 소득과 지출을 세분화해 보시길 강력 추천합니다!)

그렇게 저축액(월소득-지출)의 65% 정도로 감당 가능한

원리금상환액을 역산하여 대출금액 B억을 산출합니다.

먼저 마련한 자금 A억에 신규 대출금액 B억을 합한 금액 C억으로 예산수립 완료!

예산을 수립해보고 느낀점은

지난 내집마련 할 당시에 영끌하지 않아서 천만 다행이라는 점

(휴.. 근데 어차피 그때 40% 밖에 안나왔다..)

그리고 생각보다 많은 금액대까지 감당이 가능하겠다는 점이었습니다!

(벌써 두근두근..)

그렇게 C억으로 접근 가능한 지역의 단지들을 확인해 봅니다.

# 적정예산(C억)과 적정예산(C+1억)으로 접근 가능한 단지 리스트!

(실거주 모드)

이렇게 관심지역에서 뽑아보고..

다른 관심지역도 뽑아봅니다. 음, 여기는 기준가까지 하락한 단지가 하나 밖에 없군요..(전체적으로 싸지 않다!)

이렇게 여러 관심지역에서 관심단지와 기준가에 들어온 단지들만 따로 모아봅니다.

그리고 그중에서 관심단지 3개만 남겨서 이번에는 지도위에 올려봅니다!

(지도위에 올려보는게 최고!)

아.. 벌써 두근두근 합니다.. 근처 맛집가는 생각부터 하고 있네여..

하지만 정신차리고 이제 거주와 투자를 분리하는 방법을 조사해보자!!

# 종잣돈(A억)으로 세끼고 매수(거주와 투자 분리!)

먼저 아까 구한 A억에서 임차보증금(전세대출고려)을 제외해줍니다..

(내가 거주할 집은 있어야지..ㅎㅎ)

그렇게 나온 금액으로 아실에서 매매-전세 금액을 설정하여 확인해봅니다.

(아까 실거주로 보았던 것과 다르게 휑한 느낌이 드네여..)

그럼 여기서 +1억으로 설정해 다시 한 번 확인해 봅니다

오! 단지가 땅에서 솟아올랐습니다!!

그럼 이제 관심지역으로 보았던 지역에서 이번엔 매매 전세 차이로 필터링을 걸어

해당금액대 단지들을 전수조사 해봅니다!

맛집이 많은 핫한 지역..

이럴수가 학군이 좋은 이 지역은 타겟이 확 줄어들었네요..

직장이 가까운 이 곳은 그래도 조금 후보군이 되는군요

그리고 다시 이 타겟이 된(파란색 음영) 단지들만 모아봅니다.

이제 더 가치가 있고 선호도가 높은 단지들을 추려내기 위해

전고점 기준으로 먼저 내림차순 정렬을 해봅니다.

그리고 그 중에서도 현재 하락율이 좋은 단지들을 최종 3개로 뽑아보았습니다.

후보 1

세대수가 200세대 미만인 단지이지만 연식도 좋고 무엇보다 2호선을 가까이두고 있어 매력적인 단지네요..

전세가율도 무려 70%가 넘습니다.. 두근두근

하지만 아직 기준가인 -25% 까지는 내려오지 않아 조금 지켜볼 필요는 있겠네요.

후보 2

세대수가 큰 역세권 대단지 아파트로 복도식에 방2개짜리인 매물입니다.

하지만 하락률이 무려 30%를 넘어서는 현재 싸다고 판단되는 구간에 들어선 단지!(두근두근)

후보 3

마지막 후보는 연식이 가장 오래된 복도식 방3개 짜리 단지입니다.

2번 후보와 마찬가지로 하락률이 기준치인 25%를 넘어서고 있습니다!

하지만 전세가율이 50% 좀 낮은점이 아쉽네요..?

이렇게 최종 후보 3개를 비교해보고 뽑은 저의 1등은!

1번 후보였습니다..!

단지 선호도가 가장 좋으며 현재 전세가율도 높아 실제 들어가는 매매-전세 차이 금액도 가장 적었습니다!

후.. 당장 세끼고 매수하고 싶다는 생각이 듭니다..

하지만 급하게 바라보면 안되는 시장이기에 좀 더 많은 후보군을 올려두고 비교해 보면 좋겠다는 결론을 내립니다.

과제를 해보면서 느낀점은

이렇게 서울 전지역을 조사하고 단지리스트를 정리하면

절대 잘못된 판단을 할리가 없겠다는 확신이었습니다.

그리고 종잣돈을 더 모아야겠다는 결론..ㅋ (돈이 최고야)

과제를 해보며 너나위님을 레버리지 한다는 느낌이 강하게 들었고

강의에서 이제는 행동하라는 말씀을 새겨

이번주에 1등으로 뽑은 단지를 다녀와 보려고 합니다ㅎㅎ

매달 이런 과정이 반복되면 더욱 선택이 정교해지겠네요..!

다시 한 번 좋은강의와 자료 제공해주신 너나위님께 감사드립니다.👍