[내집마련중급반 5기 48조 봉우리] 1주차 과제 _ 나에게 맞는 최적의 내집마련 단지는?

안녕하세요. 투자의 정상에 서게 될 투자자 봉우리입니다. 오늘은 내마중 1주차 과제를 작성해 보도록 하겠습니다. 1주차 강의를 들으면서 내 예산으로 갈아타기 가능한 곳이 어디일지 직접 확인해보고 싶었고 그에 맞는 과제라 생각하여 너무나도 재미있게 과제를 할 수 있었다고 생각합니다. 제가 살고 있는 곳에서 상급지로 갈아타기를 원하기에 이를 가정하에 엑셀시트를 작성해 보았습니다.

STEP 1. 나의 상황(예산 산정)

실거주집 대출제외 금액 + 감당가능 대출액 + 1년 저축액 + 종잣돈 = 최종 예산

STEP 2. 갈아타기 원하는 지역 선정

상급지로 갈아타기

현재 거주하고 있는 단지가 26평이기에 이와 동일한 전용59 기준으로 엑셀 시트를 작성해 보았습니다.

매매가격는 저층(1,2,3층)/탑층 제외 하였고, 전세가격은 최저호가와 전세 상한가 중 낮은 것을 기준으로 작성했습니다.

전고점은 네이버 실거래가 기준으로 작성하였는데 터무니 없는 가격은 제외시켰습니다. 전저점은 제일 낮은 가격을 적거나 두번째 낮은 가격을 적은 단지도 있습니다.

확실히 직접 가격을 기입하고 단지들을 찾아보게 되니 지금 살고 있는 집과 가격이 비슷한 것들이 눈에 띄기 시작했습니다. 역시나 직접 행동하고 실행해 보는 것이 우리들에게 어떤의미가 있는지를 이번 과제를 통해 한번 더 깨닫게 되었습니다.

STEP 3. 총 예산으로 갈아타기 가능한 단지 선정

1) 매-전 =< 나의 총 예산으로 필터 걸기

생각보다 많은 단지들이 리스트에 들어왔고 이 중 다시 전세가율 60%이상 단지들을 선별하면

2) 전세가율 60%이상 필터 걸기

최종적으로 이 단지들 중에서 하락률 -23%(-20~25% 평균)인 단지들을 고르면

3) 하락률 -23%이상 필터 걸기

이렇게 확인해 본 결과 내 예산안에 들어오는 20평대 전세가율 60% 이상 그리고 하락률 -20% 이상 되는 단지들의 리스트가 뽑혔습니다.

STEP 4. 선호도 높은 단지 3개 뽑기

제가 감당가능한 대출액과 종잣돈 그리고 현재 실거주 집에 들어있는 돈을 가지고 갈아타기 한다는 가정하에 상기 단지들 중 선호도가 높다고 생각되는 단지 3개를 뽑아 보았습니다.

느낀점

최종 단지 3단지 이외에도 하락률 -20%인 단지들이 많았고 충분히 지금 살고 있는 곳을 매도 잘 한다면 상급지 이동이 가능할 수 있다는 생각이 들었습니다. 이처럼 막연하게 생각하고만 있었던 것들을 직접 엑셀로 수치화해보고 가격으로 감을 잡아나간다는 것이 이 과제의 핵심이라 생각했습니다. 현재 제가 살고 있는 곳(하급지)과 제가 가고자 하는 곳(상급지)의 가격이 뒤섞여 있기에 지금 이러한 시장에서 충분히 원하는 내집마련과 갈아타기가 가능하다는 것을 알게 되었습니다.

분명 매수 시나리오에는 내집마련, 갈아타기, 거주/보유 분리 이 3가지가 있으므로 본인이 어떤 방향으로 스탠스를 취해야 하는지 정확하게 알고 그 시나리오대로 진행해야 할 것입니다.