내집마련 중급반 1주차 과제 [내집마련 중급반 5기 83조 쏘울]

안녕하세요 쏘울 입니다.

서울시 25개 구 중에서 관심있던 XX구의 단지 리스트를 정리해보았고, 그 중에 선호도가 높은 아파트 3개를 뽑아 봤습니다. 하다보니 범위를 넓혀 서울 전체 구를 해보고 싶단 생각도 드네요. 서울 1호기를 마련하는 그 날까지!! 앞마당도 쑥쑥 늘려보고 단지 리스트도 계속 업데이트 해보겠습니다 Go Go~!!

1) 내가 관심있던 구의 아파트 리스트 정리하기

XX구에 있는 수많은 단지 중, 리스트에 올린 단지들의 선정 기준은 다음과 같습니다.

- 세대수 : 200세대 이상

- 평형 : 20평대+30평대 일부 (30평대는 업뎃 예정)

- 매전갭 : 투자금+1억

XX구의 생활권 순위(1~5등)에 맞춰 단지명에도 색상을 넣어 선호도를 쉽게 구분할 수 있게 하였고, 다른 구의 단지와도 비교평가를 수월하게 하기 위해 입지(직/교/학/환)+3년 공급까지도 입력해 주었습니다.

원래 투자금을 고려하여 30평대 구축보다는 20평대 준신축이나 신축 단지들을 타겟으로 트래킹 할 계획이었는데, 너나위님께서 공유해주신 단지 리스트를 보니 '30평대 단지들에서도 기회를 줄 수 있겠구나', '30평대가 투자금이 더 들 수 있겠다는 이유만으로 선을 긋지는 말아야겠다'...는 생각이 들었습니다. 추후 30평대도 업데이트 해 보겠습니다...단지 리스트 준비만으로도 갈길이 머네요 ㅠ 화이팅...!!

2) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

한땀한땀 정리된 XX구 단지 리스트를 가지고 본격적으로 투자금을 고려한 단지 선정을 해보겠습니다.

나의 소중한 종잣돈 N억에다 +1억을 더 고려한 투자금으로 단지들을 다시 정리해보았습니다.

그리고 다음 단계로, 강의에서 배운대로 전고점 대비 하락률이 큰 단지들을 추가로 추려내니, 처음에 61개로 시작했던 단지들이 13개까지로 좁혀졌네요ㅎ 거의 다 왔어....조금만 더 힘내잣....!!

전고점 대비 하락률은 25% 이상으로 강의에서는 배웠지만, 현재 그정도 수준으로 하락한 단지가 거의 없기에 좀더 현실적으로 20% 하락률을 적용해 보았습니다. (향후 실전 투자에서는 배운대로 적용할 예정!!)

3) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기

마지막으로 남은 13개 단지들을 매매가 기준으로 그룹핑해 보았습니다. 1주차 과제 제출을 위해 그룹핑의 범위를 넓게 잡아 총 3개의 가격대로 나누긴 했지만, 실전 투자에서는 가능한 촘촘하게 비교평가 해주는 것이 좋습니다.

[A억대 단지들]

[B억대 단지들]

[C억대 단지들]

자 이제 유사 가격대로 단지들을 묶었으니, 그 중에서 선호도가 높은 단지를 찾아볼까요!!

단지 선호도는 입지(직장/교통/학군/환경)에다가 연식, 세대수, 평형, 현관구조(계단식/복도식), 구조(방/화장실) 등을 고려하여 판단하게 되고, 마지막으로 투자금 규모까지 비교해줌으로서 '같은 돈으로 살 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지'를 결정하게 됩니다.

[A억대 단지중 투자하기 좋은 단지]

[B억대 단지중 투자하기 좋은 단지]

[C억대 단지중 투자하기 좋은 단지]

1주차 과제를 하면서, 손품을 통한 지역내 비교평가로 최종 투자 단지까지 선정해 보았습니다. 아직은 미약하지만 나만의 기준으로 저평가 단지를 찾아 보는데서 재미와 감동도 느끼게 되었네요.

서울 단지리스트는 1호기 계약서를 쓰는 그 날까지 앞으로도 쭈욱~ 업데이트 될 예정입니다.

감사합니다.