[내집마련중급반 5기 88조 피오롱] 이사 갈 수 있는건가?!!!

안녕하세요!

오랜만에 다시 문을 열기 시작한 피오롱입니다

지난 하반기부터 계속해서 고민하던 것이

작년 4월 청약으로 입주하며 얻게된 0호기를 매도 후 갈아타기를 하느냐

0호기를 전세를 주고(주담대 상환) 월세를 살면서 모아둔 종잣돈으로 1호기 투자를 하느냐

0호기에 살면서(주담대가 있는 상태...) 1호기 투자를 하느냐 하는 고민을 하고 있었습니다.

결론적으로는 수업만 들었을때는 그래 소유 거주분리로 가보자! 라고 생각했는데

과제를 하면서 예산을 확인하다보니 0호기를 소유한 상태로 월세를 살면서 소유를 늘리는 것이

어려운 일(월세 보증금을 쓰고나면 1호기를 할 종잣돈이 매우 부족)이라는걸 알게 됐습니다.

여기서 깨달은 것 중 매우 중요했던 것 중에 하나가!

0호기가 소유를 유지해야 할 만큼 가치가 있느냐없느냐의 문제가 있다는 것을 알게 되었습니다!

만약 충분한 가치가 없거나 혹은 가치대비 싼 가격에 산 것이 아니라 시세차익을 보기 어려운 상태라면

좋은 것들이 싸진 이 시점에 갈아타기를 통해 더 나은 자산으로 옮기는 것이 맞다는 걸

배우게 되었습니다. (이 깨달음을 주신 월벗 반장님 너무너무 감사합니다 ><)

물론 이렇게 했을 때 깔고 앉는 돈이 많아져서 투자가 어렵겠지만..

또 이걸 팔더라도 월세 집을 구하면 좋은 자산을 사지 못할테니깐(종잣돈 부족) ..

뼈를 깎는 고통으로 고민을 하다가 과제를 끝내기 위해서라도 결정을 해야했습니다.

결론은 0호기 매도 후 갈아타기로 우선 정하고 과제를 해보겠습니다!

1.예산 확인하기

끌어모은 종잣돈 + 0호기 매도후 남는 잔액 + 대출 (저축액 2/3 만큼) = 매수 가능한 매매가 확인

2.예산을 확인 후 평당가로 나눠 지역 선정

평당가를 확인한 후 일단 여기서부터.. 서울은 실패였습니다.

평균 평당가로 봤을 때는 서울은 전혀 불가능 했지만..!

경기도에선 현재 살고있는 곳보다 상급지에서 기회가 보였습니다!

그래서 최근에 관심이 있던 지역을 선정하게 되었습니다

3.지역 아파트 리스트 만들기

선정한 지역구에서 200세대 이상의 단지를 추리고 단지 정보를 작성하고 각 단지의

현재 매매가, 전세가, 매전차이, 전고점, 전저점, 전저점대비 상승률, 전고점대비 하락률 등을 계산해보며

현재 -25% 하락한 단지가 어떤 것이 있고, 그 중에 투자금에 들어오는 단지는 무엇인지

확인해 볼 수 있었습니다.

(너나위님 감사합니다. 샤샤와함께튜터님 양식 감사합니다. 수식 계산 도와주신 와아앙냥냥님 감사합니다.)

https://weolbu.com/community/561954 (와아앙냥냥님 양식 공유)

한땀한땀 조사하면서 지역의 아파트 이름, 가격을 익힐 수 있었고, 분위기임장을 한 번 다녀온 곳이라 좀 더 흥미롭게 가격을 볼 수 있었던 것 같습니다.

4.세끼고 매매할 수 있는 단지 찾기 (+1억)

다시 찾아보니 이 지역의 매매가가 예산 기준에서 살짝 벗어났다는걸 뒤늦게 깨달았지만..

그래도 아주 기회가 없지는 않았습니다. -25% 기준 여부에 해당하는 단지들이 생각보다 많았고,

그 중에 종잣돈으로 투자 가능한 단지는 없었지만 +1억으로 했을 경우에 기회가 보이는 단지들이 있었습니다.!!!

(어쩌면 이걸 기다리면서 0호기에도 소소한 시세차익을 볼 기회가 찾아오면 좋겠다...하는 생각을 해봅니다. 꿈이겠죠 ㅜ)

5.같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 단지 3개 찾기

리스트업하고 시세조사하고 과제가 끝인줄 알았는데...!

선호도 높은 단지 3개 찾기를 해보려니 직접 가보지 않은 동네(단지임장 못함 ㅜ)에서 선호도가 높은 단지를 찾으려니 이것도 좋아보이고 저것도 좋아보이고 여간 쉬운일이 아니라는 걸 깨닫게 됩니다.

(이래서 투자하라고 찍어줘도 못하나봅니다.)

가장 첫번째 선호도로 뽑은건 지역내 1등 생활권에 위치해 있는 단지였고, 두번째는 2등 생활권에서 한개 세번째는 1등 생활권에서 압도적인 입지를 가진 단지 한개 이렇게 선정해 보았습니다.

이렇게 단지를 뽑아보면서 위치에 따라 가격이 달라지는걸 느끼게 되고 선호도에 따라 전세가 차이가 있음을 확인할 수 있습니다. 첫번째로 생각했던 단지보다 세번째의 단지와의 전세가를 보며 이 지역 사람들의 선호도에 대해서 다시 생각해 볼 수 있었습니다. 연식과 교통 입지가 비슷하다면 그 다음은 학군.! 특히 이 동네는 학군 수요가 있는 동네이다보니 그게 전세가에서 차이를 보이는거 같습니다.

그래서 이렇게 3개 단지를 찾아봤고 이 중에 실거주를 마련한다면 3번째가 가장 좋을 것 같다는 생각이 드는데 이유는 현재 가격이 싸다!는 것입니다. 그러나 더 따져봐야겠지만.. 첫번째는 700세대 세번째는 300세대가 안 되기때문에 환금성 문제가 걸리기도 합니다.

(이래서 아는 아파트가 많아야 더 좋은걸 선택할 수 밖에 없다는 걸 다시 한 번 깨닫게 됩니다.!)

이번 과제를 하면서 현재 내상황에 대해서 돌리던 행복회로를 현실적으로 다시 볼 수 있는 기회가 되어

감사했습니다.

한 개의 구 시세따기는 생각보다 쉽지가 않다. 이걸 계속 트래킹하는게 쉽지 않겠지만 이런 고통이 있어야 원하는 만큼의 성과를 얻어낼 수 있다는 믿음을 가지고..! 해보자고 다시 한번 다짐해보는 시간이었습니다.

아! 그리고 너나위님이 힘들게 만들어주신 자료 덕분에 좀 더 수월하게 서울을 들여다 볼 수 있었습니다.

5~6억대 사이로 절대가를 확인했을 때 서울에도 기회가 있음을 발견할 수 있었습니다.

(아주아주 저렴한 월세를 찾으러 가봐야 할거 같습니다 ㅎㅎㅎ)

이상 내마중 1주차 과제를 마치겠습니다 .. !!