안녕하세요 내집마련중급반 4기 112조 서단단입니다.
1강 과제 업로드합니다.
0. 나의 내집마련 예산 확인
-. 종잣돈 : 5억
-. 대출적정액 : 5억
-. 예산 : 10억
-. 적정 매매가 : 9.5억~10.5억 (세금 및 기타액 0.4~0.5억 고려, +1억까지)
-. 적정 매매-전세가 : 4.5~5.5억 (세금 및 기타액 0.4~0.5억 고려, +1억까지)
1. 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기
(빨간 음영: 기준가 -25%이하 / 노란 음영 : 기준가 -20%~-25% 사이)
■ 거주하는 동 : 서울시 강서구 우장산동
-. 내발산동에 생각보다 300세대 넘는 아파트 단지가 많지 않다.
-. 역세권인 우장산힐스테이트는 전저점 대비 상승률이 12~16%로 이미 많이 올랐다.
2+3. 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 및 +1억까지 찾아보고 리스트 정리하기
-. 종잣돈 4~5.5억까지 고려
-. 거주 고려(전세 구하기 실패 시)하였을 때 한강 이남 지역구 리스트업
→ 3급지 강동구, 영등포구, 동작구 / 2급지 광진구
-. 대출 금액 생각하여 되도록이면 9.6억 안에 들어올 수 있는 아파트 고려해야 함, 최대 10.5억
-. 광진구 제외 연식 2000년대 이후 (거주할 수 있으니 나의.. 희망..)
-. 300세대 이상 / 방3+화2 (되도록이면,,전세 잘 나갈 수 있는 조건)
■ 강동구
-. 강동구(특히 상일동)는 현재 신축 입주된 물량이 많아 전세 매물 多이며, 전세가 낮음
→ 전세가 보수적으로 잡아야 함
→ 매-전 gap이 너무 크면 거주가 나을 듯 하여 9.6억 밑으로 가격 만들면 좋다
-. 둔촌동 둔촌주공더샵포레 12,000세대 입주(26년 1월) 물량도 예정되어 있음
→ 전세가가 떨어지다 보면 매매가가 지금보다 더 많이 떨어질까? 그것 대비하여 더 많이 깎아야 하나?
■ 광진구
-. 광진구도 전세 매물 없는 편 → 매매 11억까지 리스트업, 대신 세금 고려하여 gap은 4.5억까지
■ 동작구
■ 영등포구(신도림 포함)
-. 영등포구 신길동은 전세 매물 없고 전세가 높은 편 → 인기 많은 듯
4. 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기
-. 10억대 아파트, 매전갭 4.2~5.3억에서 3개 뽑음
1) 광진구 자양동 자양2차현대 ('95, 31p, 235세대, 11.0/6.6)
① 교통 : 7호선 뚝섬유원지역 도보 10분, 2호선 건대입구역 도보 12분, 강남권 지하철 30분 이내
② 직장 : 강남 지역 30분 이내
③ 교육 : 신앙초등학교(17명), 자양중학교(81.2%/12.2%)
④ 환경 : 건대입구역에 이마트 자양점(0.8km) 도보 10분
⑤ 입주 : 광진구 롯데캐슬이스트폴 26년 3월 1000세대 있으나, 적정 수요 대비 적음 (서울시 전체도 마찬가지)
-. 1993년 매우 구축임에도 14.2억까지 올라감
-. 2호선,7호선 역세권으로 교통 매우 좋고, 강만 건너면 강남권이라 교통/직장 면에서 입지는 탑
-. 자양중학교 특목고 입학률 높음
-. 현재 -23%로 10억대로 만들어서 사면 좋을 듯
2) 강동구 상일동 고덕베네루체 ('19, 25p, 1859세대, 10.3/5.0)
① 교육: 5호선 상일동역 도보 15분, 9호선 연장 한영고교?역(28년 개통) 도보 20분, 신논현역 지하철 1시간 이내
② 직장 : 강남 지역 1시간 이내
③ 교육 : 고일초등학교(27명), 한영중학교(87.1%,18.1%), 한영외고
④ 환경 : 고덕역 주변 이마트 명일점(1.6km)
⑤ 입주 : 강동구 입주 물량 적정 수요 대비 매우 많음
둔촌동 둔촌주공더샵포레 12,000세대 입주(26년 1월)
-. 신축 단지 몰려있는 곳으로 살기 좋은 환경이어서 선호도 높을 것 같음
-. 초등학교 과밀학급으로 아이가 어린 가족이 많이 몰리는 지역, 한영중학교 학군(특목고입학률 매우 高)도 좋음
-. 26년 대거 입주가 예정되어 있어 전세가 보수적으로 잡아야 하고, 향후 거주 가능성도 열어둬야 할 듯
-. 9호선 연장(28년) 이후 환경 더 좋아지지 않을까..!
-. -27%이긴 하지만 전세가가 떨어지면서 매매가가 더 떨어질 가능성 대비 要
3) 영등포구 신길동 신길센트럴자이 ('21, 1008세대, 25p, 10.2/6.0)
① 교육: 7호선 신풍역 도보 8분, 논현역 지하철 30분
② 직장 : 강남 지역 40분 이내
③ 교육 : 단지 앞 대영초등학교(23명), 대영중학교(59.3%,1.0%)
④ 환경 : 신도림역 주변 이마트, 홈플러스, 현대백화점(2.3km)
⑤ 입주 : 26년 3월 양평동 영등포자이디그니티 500세대 있으나, 적정수요 대비 부족 (서울시 전체도 마찬가지)
-. 주변 신축 단지 조성(신길뉴타운)되어 있어 신축 단지가 거의 없는 영등포구 내에서 환경 선호도 높음
-. 중학교 학군 입지는 매우 낮은 편이어서 40-50대보다는 신혼부부에게 선호도 높지 않을까?
→ 20평대 전세 1월 거래량 많고, 전세가도 6억대로 높음
-. 강남 지역 지하철 30~40분 가능하고, 마곡/구로,가산/여의도 직장도 근접하여 수요가 많음
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