[내집마련 중급반 4기 74조 유긍정] 너나위님 1강 과제 내집마련 단지리스트~~!!

돈보다 더 소중한 가치들을 지키고 누리기 위해서는

‘돈’이 반드시 필요하다.

나는 '돈'을 좋아한다.

내안의 선함이 차고 넘쳐

세상으로 베어나오는 데 일조할..

'돈', '돈', 거리는

나는 우아한

우아한 속물이 될 유긍정 입니다.

첫 주부터 몰입도 높았던 너나위님의 강의 ~

초급반 강의에서 나의 상황을 정확하게 진단해 보았던 기억이 났습니다.

예산수립을 하면서 내적 갈등이 생겼던 기억도 더듬어 봅니다.

다 끌어모아 갈 수 있는 가장 상급지로 갈아타기를 우선 하고 투자를 진행하느냐~

거주분리를 하고 적당히 좋은 상급지 2채로 분리하느냐..

중급반을 수행해 가면서 좀 더 명확한 방향을 잡을 수 있을 것이라 생각하며

차근차근 숙제를 해나가기로 합니다.

이왕이면 다홍치마! 내가할 수 있는 한 가장 좋은 입지에 내돈을 놓아두자.

[나의 의사결정의 기본값]

1) 일반매매

2) 종자돈파악 = 보유현금+전세금-임차보증금 +1

3) 후보선정

(1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기

-> 거주지가 컷당한 하급지에 속한 이유로^^;; 평소 관심있었던 성동구의 아파트를 정리해보기로 합니다.

기초반을 수강한 약 6개월 전과 비교하였을 때, 선호도가 높은 단지들의 경우는 매매호가가 조금씩 올라온 모습을 볼 수 있었고, 전세가는 전체적으로 올라온 것을 확인할 수 있어서 의미있게 살펴보았습니다.

(2)내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

(3)종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

강의에서처럼 종잣돈+전세금-임차보증금+1억 기준으로 살펴보면서 느낀점은

+@ 매수우위인 현시점에서 매매가 협상가능성 그린라이트~

+@ 더좋은 아파트를 선택할 수 있는 것의 방법으로 조금 더 싼 단지의 전세로 거주하기도 선택지가 될 수 있다고 생각. 현재 교통, 학군, 주변 환경이 좋은 잠실주공5단지의 경우 전세호가 3.5억으로, 곧 초등학교를 진학시켜야 하는 저에겐 좋은 선택지가 될 수 있다는 생각이 들었습니다.

수중의 돈+자산재배치로 끌어 모아모아~~보니 살 수 있는 단지들이 늘어나기 시작했고, 현재는 하락률이 상대적으로 작지만 좋은 단지들이 많이 나타나기 시작했습니다.

서울 전수조사를 한다면 다홍치마에 내 돈을 보내줄 수 있겠다!!라는 생각에 왠지 모를 안도감이 들었습니다.

(4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

1) MAX 대안

. 좋은단지라고 생각하는 마포삼성의 경우, 현재 하락률이 크지않아 제외.

. 하락률이 가장 큰 가락쌍용의 경우, 기준가로 접근이 가능해 보인다.

. 단, 구축이고 지난상승장 때의 전고점 만을 맹신할 수 없음. 인근의 재건축예정단지인 가락극동 및 성동구치소의 신축이 예정되어 있어 철저한 입지분석 및 현장 조사를 통해 의사결정을 해야겠다고 판단됨.

본능적인 마음의소리를 따라('팔릴까...? 세 놓을 수 있을까..?')

매매/전세 건수를 살펴보았다.

매매의 경우 파인탑-가락쌍용-옥수리버젠-공덕삼성1차-마포삼성 순으로 확인

전세의 경우 마포삼성-옥수리버젠-파인탑-공덕삼성1차-가락쌍용1단지

예상했던 것은 역세권인 공덕삼성 및 마포삼성의 전세회전율이 다른단지에 비해 월등히 높을 것으로 생각했으나, 균질한 환경의 신축인 송파파인탑과 옥수리버젠의 전세수요 또한 못지않게 높은 것을 확인. 가락쌍용이 생각했던보다 매매회전율이 높았고, 나이가 많은 구축인 마포삼성과 전세회전율에서 차이가 남. 선택한 모든 단지의 경우 전세투자를 고려했을 때 염려수준은 아니라고 생각이 들었다.

2) 적정대안

. 벽산의 경우 지난 상승장 때 리모델링 호재로 인한 가격상승이 현재 힘을 다하지 못해 하락율이 가장 크다.

. 구축이지만 아기키우는 엄마들의 선호도가 높은 행당대림, 역세권 신축 신금호파크자이 또한 전고대비 매력적인 수준

. 상급지인 용산구에서도 전용 59의 경우 하락률이 큰 단지들이 눈에 들어옴. 리버힐 삼성은 59의 경우 복도식으로 단지내에서는 선호도가 떨어짐. 도원삼성래미안 역시 벽산과 같이 지난 상승장 때 리모델링 이슈로 인해 전고점이 높게 형성되었던 것으로 알고 있음. 주목해 볼 필요가 있음.

1주차 과제를 수행하며 기초반에서는 관심단지 위주로만 수행했던 하락률 조사를 전체적으로 살펴볼 수 있어서 매우 뜻깊은 시간이었다고 느꼈다. 전수조사의 필요성과 꾸준한 시세트래킹의 중요성을 다시한번 느낄 수 있는 시간이었다.