안녕하세요 아르떼미스입니다
이번 내마중 강의는
개인적인 사정으로 인해 온리 강의 수강중입니다...
온리강의 듣게 되면
사실 과제는 잘 안하게 되는데
이번 강의는 너무 재미있어 보여서 해보게 됩니다...
현재
- 서울에 0호기 있음
- 지방 중소도시에 작고 귀여운 투자 물건 있음(매도 예정 중-언제 할래....좀 적극적으로 하자.....)
ㅣ내 예산에 맞는 갈아타기(현재 거주지)
0호기 일대 매수 가능 단지들을 추려보았는데요....
서울 4급인지라.... 최고가 기준 20%이상 떨어진 단지들이 마구마구 보입니다...
현재 소유중인 물건보다 평수를 낮추니 매수 가능 단지들이 꽤 보이네요...
사실 머릿속으로는 이정도 단지들이 있을꺼고
그 안에서 그리 맘에 드는 단지는 손으로 꼽을 정도라고 생각했는데
역시나 이렇게 엑셀로 정리해서 보니
마음에 다는 단지들이 꽤 보입니다.
물론 0호기 이기에
배우자의 출퇴근 및 학령기 아이들의 학교 문제도 함께 논의해봐야하지만요....
미해보이는 3단지를 확인해봅니다.
현재 1번 단지를 이 지역내 1생활권 신축 59.
매달 시세트래킹했는데 갈아타기나 내집마련으로 생각해본적은 없었네요
그저 기계적으로 시세만 확인하고...
다만 평수를 2단계 줄여야 하는 지라...현실적으로 쉽지 않은...
하지만 전세끼고 매수는 고려해볼 수 있는
하지만 전세끼고 매수라면...
한급지 더 높여서 뒤져볼(?) 것 같다는 결론이 내려집니다
2번재 단지는 이 지역구 내에서 새롭게 뜨고 있는 생활권.
예전에는 사람들이 잘 쳐다도 안보았지만
신축이 계속 들어오고 있는 곳인지라 젊은 사람들의 관심을 받고 있는곳
그래서 초등학군까지는 괜찮지만 중등학군은 애매한... 특히 중학교는....
이곳 84 전고가 1생활권 신축 59 전고보다 높다는 점이 매우 유의미해보입니다.
째려보고 있을만한 단지 및 생활권이네요
3번째 단지는 이 지역내 1생활권내에서~ 이제 준구축으로 접어들어가는~
하지만 여전히 사람들이 좋아하는 단지의 84입니다.
여기라면 갈아타기 실거주도 나쁘지 않아보입니다.
위 3개 단지들 중 전고도 가장 높네요
현재 이 지역구내에서 여전히 선호도가 높은 단지
이 생활권 자체가 언덕으로 되어 있는데
그 언덕의 초입에 있는.... 그러면서 지하철 역도 가깝고~
1생활권 신축 59
신흥 생활권 초신축 84
1생활권 입지좋은 준구축 84
고민해볼만한 요소지요~
실거주 관점에서 가족들의 여건도 생각하고 또 앞으로의 투자 수익률도 고려했을때
저는 3번의 단지를 원픽으로 뽑아봅니다.
ㅣ예산 +1억 단지
플러스 1억으로 살펴보니 우선은 현 시세가 20%이상 떨어진 단지들이 많이 줄어드네요
좋은 단지들은 이미 반등! 사람들의 선을 많이 받았다고 판단할 수 있겠네요
또한 1억을 높여서 보니 매전 갭도 1억씩 모두 상승했습니다.
매매가는 1억씩 차이가 나는데 전세가는 덜차이나는 상황이네요
이래서 지금은 전세가가 그리 비싸지 않다고 하는 듯 합니다
수업에서 나온 J-PIR이 생각나는 순간입니다.
ㅣ내 예산에 맞는 갈아타기(상위급지)
서울내 좀 더 상위급에서 예산에 맞는 단지를 찾아봅니다.
월부에서 공부하면서 서울 상위급지 단지들을 계속 보고 있었는데
그 상위급지에서 중간 정도의 단지들이 범위안에 들어옵니다.
상위급지내에서 입지가 떨어지거나 살짝 애매하다고 생각했던 단지들이었습니다
물론 투자로는 유의미하지만
실거주로는 살짝 애매했던 단지들...도 눈에 띕니다.
확실히 실거주와 투자는 접근이 살짝 다름을 느낍니다.
그럼에도 불구하고
자산가지치로는 모든 단지들이 다 매력적으로 보입니다
다만, 상위 급지이지만 가장 마지막 생활권으로
행정구역상 상위급지이나, 애매하다고 느껴지는 제일 마지막 생활권은 과감히(?) 제외합니다.
(개인적인 느낌이므로... 틀릴수도 있겠지요... 물론 다음 상승장에서 그 생활권들도 오를 것이라고 생각은 들지만 맘편한 투자 및 실거주는 되지 못할듯 하여 제외합니다.)
ㅣ예산 +1억 단지(상급지)
상급지에서 1억을 올리니 더 많은 단지들이 눈에 들어옵니다
오호라~ 고를 단지들이 많아지니 조금은 흥미진진해집니다
다만 하급지에 비해 전고대비 20%이상 떨어진 단지들의 갯수는 줄어들었지만....
그럼에도 유의미한 단지들이 많습니다.
신축들도 보이고 구축도 있고 재건축을 앞둔 초구축(?)도 보입니다
다만 재건축을 앞둔 초초구축은 살짝 제외합니다
여기가 재건축이 되면 여기 단지 자체로서의 상품성은 올라가지만 주변 환경 및 균질성이 많이 떨어지니.... 다음 상승장에서의 가격 상승에 대한 기대효과는 살짝 아쉬워보입니다.
그럴바에는 좀 더 안정적인 입지의 구축으로 눈을 돌립니다
사실...안정적인 입지의 신축 59도 있으니까요...ㅎㅎㅎㅎ
그리고 사실 그 재건축 예정 단지의 단계가 너무나도 기약이 없어보이는게 가장 큰 이유겠지요~~
ㅣ갈아타기 비교
같은 가격대의 단지들을 빼봅니다.
1. 실거주 갈아타기
하급지 N억대 단지들
전용 84는 하위 생활권에서만 보임.
실거주로 갈만한 단지는 딱히 보이지 않음.
(가족들의 합의 원만히 이뤄지기 힘든 곳들....)
상급지 N억대 단지들
두어곳을 빼고 모두 84임. 신축도 간간히 보임.
1등 생활권 신축은 59로 제외!
중간 생활권 준신축은 학군의 아쉬움으로 제외
1등생활권 준신축 84 로 pick!!
앞에서의 결과와 같음!
상급지 같은 가격대 단지들과 비교시 상급지로의 갈아타기는 쉽지 않아보임.
역시나 학령기 아이들을 데리고 상급지 평수 줄이기, 연식 낮추기 등등은 쉽지 않아보임
2. 전세끼고 사두기
실거주집은 반전세로 옮겨감.
N억대 매전 갭 단지들
N억대 매전 갭 단지
비슷한 갭으로 상급지에 갈 수 있는 곳이 더 많네요
그리고 그곳들의 전고가 더 높습니다
수업때 너나위님 말씀처럼 실거주 갈아타기보다
전세끼고 매수가 훨씬 더 높은 수익률을 보여주는 포인트입니다.
기존 살고 있는 하급지 단지들이 눈에 잘 안들어옵니다.
갑자기 급 행복해지네요...
이젠 정말 지방의 작고 그 작은 아이... 얼른 매도 해야할 이유가 찾았습니다...
ㅣ과제를 하면서.....
확실히 이렇게 숫자로 다 정리를 하면서 보니 눈에 더 잘 들어옵니다.
매일... 매달... 했던 시세트래킹은 뭐였을가요??
기존의 시세트래킹을 한 번 다 뒤짚어 엎을 때가 된거 같습니다...
언젠가부터.... 이렇게 의미없이 숫자만적고 있어도 되는 걸까?? 라는 생각을 했었는데
이번 내마중 수업 첫주부터 이렇게 자극을 받게 되네요
역시나 촘촘하고 디테일한 월부 수업과 과제!
투자자로 살아가야겠다고 생각하며
월부 2년차가 넘어가는 저에게 많은 생각을 하게 해준
내마중 수업!
역시나 내집마련만을 위한 수업은 아니였음을 느낍니다!!!
감사합니다 월부!
감사합니다 너나위님!!
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