내집마련 중급반 1주차 과제_2402 [내집마련 중급반 4기 85조 그린썸]



안녕하세요.

내마중 4기 강의를 듣고 있는 그린썸입니다.

이번 너나위님의 첫강 과제는

내집마련 기초반때 정리했던 나의 예산을 이번 기회에 스스로 다시 정리해보고,

내가 살 수 있는 집과 투자할 수 있는 집을 알아볼 수 있는 좋은 기회였습니다.

무엇이든 시작은 나의 예산과 종자돈을 확인하고

가용 가능한 범위가 어디까지인지 정확하게 산정해보는 것이었습니다.

0) 나의 예산과 가용 가능한 예산 확인하기

1) 내가 살고 있는 구에서 위험한 단지와 괜찮은 단지 각각 3개 찾아보기

저는 지금 강서구에 살고 있는데 지난 하락장에 가격 조정이 많이 되면서 전고점 대비 매매가가 많이 하락하였지만,

실제로 조사해보면서 가격이 혼재되어 있는 것을 알 수 있었습니다.

오히려 전세가는 나열이 된 것 같은데 매매가는 희망가격과 팔릴 만한 가격이 섞여 있어서,

실제 매매를 고민한다면 잘 생각해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

- 강서구에서 위험한 단지

<기준>

전고점 대비 가격 조정이 많이 대지 않아 매매가가 여전히 비싼 구간에 있다.

매매가가 많이 조정되었지만 비선호 단지여서 실거주+투자로 가치가 낮다고 판단한다.

강서구에서 생각하는 위험한 단지 3개 단지를 선정하였습니다.

처음 2단지는 가격 조정이 많이 되지 않아서 상대적으로 (다른 구와 비교해보았을 때도) 싸지 않고 오히려 비싸다고 생각된 단지들입니다. 현재 최고점 대비 -9% 또는 오히려 4% 상승한 단지도 있어 비싸다는 판단이 들었습니다.

반면 마지막 단지는 싸다고 판단은 들지만, 종자돈과 대출을 통한 예산금을 비교해보았을 때 이 단지보다는 더 좋은 선택을 할 수 있다고 생각되었습니다.

방화 도시개발 1단지와 2단지는 영구 임대주택과 접해있으며 거주민이 대부분 노령층이고 매매가 상승도 크지 않은 비선호 단지라는 것을 알 수 있었습니다. 지난 상승장 때 전고점이 6.4억이라는 건 왠만한 경기도 수지나 평촌 아파트보다 못한 단지라는 판단이 듭니다.

- 강서구에서 괜찮은 단지

<기준>

전고점 대비 가격이 많이 조정되어 저렴한 구간에 있다. 언제 상승할지는 모르겠지만, 더 이상 많은 가격이 조정되기는 어렵다고 생각된다.

전고점 대비 -25%에는 아직 못미치지만 급매나 기다리면서 괜찮은 가격을 찾을 가능성이 있다.

강서구에서 괜찮은 단지는 두개 단지 정도 찾았습니다.

등촌주공3단지는 전고점 대비 현재 -30% 가격을 형성하고 있으며 매매가 7.5/3.9억 시세를 형성하고 있습니다.

현재 시장에서 1-2천 더 조정이 가능하다고 볼 때 상당히 싸다고 볼 수 있는 단계에 진입하고 있으며,

전세가 역시 안정적으로 보인다고 생각됩니다.

강서힐스테이트는 강서구에서 목동 양천 또는 마곡으로 가는 수요를 제외하면 많은 젊은 사람들과 학부모가 선호하는 준신축 단지이며 지역 내 실거주 선호도도 탄탄한 단지라고 볼 수 있습니다.

25평 기준으로 전고점 대비 -20%의 하락을 보이고 있으며 현재 시세 9.9/6.2억으로 2-3천 가격 조정이 된다면 충분히 저렴한 가격에 매수가 가능하다고 생각됩니다. 종자돈이 있고 예산에 무리가 안된다면 등촌주공 3단지보다는 더 좋은 선택일 수 있겠습니다.

강서구는 매매가가 많이 조정된 단지와 조정되지 않은 단지가 혼재되어 있으며,

조정된 단지 중 선호도와 사람들을 잘 보고 실거주 판단을 하면 실수하지 않겠다는 생각이 들었습니다.

하지만 현재 종자돈과 예산으로 보았을 때 강서구보다 더 좋은 급지에서 실거주나 실소유를 찾아볼 수 있어,

더 나은 선택을 할 수 있을 거라 생각됩니다.

2) 종자돈(+1억) 으로 살 수 있는 아파트 리스트

현재 예산으로 살 수 있는 단지는 살고 있는 구가 아닌 다른 단지로 더 좋은 가격과 조건으로 찾을 수 있었으며,

지금 당장 사지 않고 여유를 두고 지켜볼 생각이기에 현재 종자돈 +1-2억 정도를 여유있게 살펴보았습니다.

현재에도 저렴하다고 생각할 수 있는 단지가 몇몇 들어오고 있으며, 지속적인 시세트레킹이 필요하다고 생각됩니다.

3) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑기

강서구에서 선정된 같은 돈으로 살 수 있는 아파트(10억)를 살펴보면,

강서힐스테이트 25평의 경우 현재 매매가 9.9억/6.2억으로 꽤나 탄탄한 수요를 보이고 있습니다.

비슷한 가격으로 1급지 송파구 가락동에 있는 구축 가락쌍용을 매매할 수 있는데, 현재 10.5/5.5억의 시세를 보이고 있습니다. 가락쌍용이 살짝 높은 가격을 보이기도 합니다.

선호도 측면에서는 강서힐스테이트가 높고 지난 전세 하락장 때 회복되는 속도 역시 높다는 것을 알 수 있었습니다.

반면 가락쌍용1차는 땅과 입지가 좋고 실거주 사람들의 선호도도 높지만 상대적으로 수요를 인근 더 선호하는 생활권으로 뺏기기 때문에 전세 상승이 강서 힐스테이트만큼 집중되지 못하는 것을 알 수 있습니다.

두개 단지 모두 조건과 가격이 저렴하다면 좋은 선택이 될 수 있지만,

내가 어떤 것을 추구하냐에 따라 선택이 달라질 수 있다고 생각됩니다.

지속적이고 안전한 전세 상승분을 고려하면 강서힐스테이트, 서울 1급지에 탄탄한 구축을 선호한다면 가락쌍용을 선택할 것 같습니다. 개인적으로 가락쌍용의 전세가 탄탄하지 못한 건 아니기 때문에 입지도 좋고 실거주도 괜찮은 가락쌍용을 선택할 것 같습니다.