안녕하세요.
어제보다 오늘 더 성장하는 투자자
녕아입니다.
1주차 과제로 내가 살 수 있는 아파트 찾기!!
현재 1호기를 찾느라 보고 있던 지역이 있어서
해당 지역으로 아파트 찾기 과제 진행해보았습니다!!
1) 아파트 리스트 정리하기
너나위님이 공유해주신 양식에 맞춰 아파트를 리스트업하고 하락율 등을 살펴보니
그냥 시세 스캔하면서 여기는 20%쯤 빠진 것 같다고 생각 하던 곳 중에 20%가 안되는 곳도 있었고
의외로 25%가 훌쩍 넘어서 깜짝 놀라게 만든 단지도 있었습니다.
계속 스캔을 하면서 시세를 익히는 것도 중요하지만
실제 매매를 위해 접근할 때는 이렇게 정확하게 판다하여 단지를 추려내야 한다는 것을 느낄 수 있었습니다.
2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
그 다음으로 내가 갖고 있는 종잣돈으로 전세 레버리지 투자가 가능한 단지를 추려보았습니다.
우선 하락률은 20% 이상인 곳으로 하였고 그 안에서 예산안에 들어오는 단지를 찾아보니
2개 단지를 찾을 수 있었습니다. (오!!!!)
2000년식(A단지)와 1995년식(B단지)의 구축 아파트로 두 아파트의 연식이 크게 차이 나지 않아
그래프를 붙여서 비교해 보았습니다.
적색 A단지 (2000년식)
청색 B단지 (1995년식)
2개 단지를 비교해보니 보통 6천 정도의 갭 차이가 있다가
상승장에서는 1억5천 정도로 그 갭이 벌어졌던 것을 확인할 수 있었습니다.
이 2개의 단지에서 고른다면 A단지를 골라야겠죠.
3) 내 종잣돈 +1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
하락율은 20% 이상인 곳, 거기서 종잣돈 +1억으로 하니 선택의 폭이 더 넓어집니다!
기준안에 들어오는 단지는 1994년~2016년식까지 있었고 구축만 있을 거라는 생각과는 틀리게
신축단지도 기준안에 들어오는 곳이 있어서 깜짝 놀랐습니다.
내집이지만 실제 거주를 위하기 보다는 전세금을 이용한 레버리지 투자를 해서 자산가치를 늘리는 것이 목적이기 때문에 우선은 이런 기준에 맞춰 기준안에 들어오는 아파트를 분석해봐야겠습니다.
4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기
우선 기준안에 들어오는 단지가 딱 떨어지는 10개
현장 방문을 하기 전 가격과 단지 정보를 기준으로 선호도가 높은 아파트 3개를 뽑기 위해 연식, 구조, 전고점 등을 고려해서 뽑기로 하고 10개 단지를 비교해보았다.
우선 연식을 보았을 때 20년 이상된 아파트가 5개, 그 이하가 5개였다.
20년 이상된 아파트 5개 그래프를 비교해보았다.
5개의 아파트는 모두 복도식이었다. 이 부분이 조금 아쉬웠다.
복도식이어도 전고를 다른 단지들과 비교했을 때 높게 찍었던 단지 2개는 방이 3개여서 2개보다는 선호가 높은 구조를 갖고 있었다.
그래서 구축 단지중에서는 A단지와 B단지가 나머지 3개 단지에 비해 전고도 높고 구조도 좋고 연식도 2000년도로 구축 중에서는 나은편으로 2개 단지를 후보로 뽑아두었다.
신축단지 5개와 구축단지와는 매매가격이 차이가 나는 것도 있고 연식도 차이가 나는 점을 고려해서 따로 그래프를 비교해보았다.
구축 5개 단지에서 뽑은 2개단지와 연식이 좋은 5개
총 7개 단지에서 TOP3를 뽑았다.
우선은 아파트의 위치를 보았을 때 선호하는 동네에 위치한 아파트인지를 고려하였고
단지 세대수, 구조등도 고려하였습니다.
그리고 도보 10분안에 지하철을 이용이 가능한 곳인지를 보았고
초등학교와의 거리도 생각해보았습니다.
그렇게 고려했을 때 나온 단지는 아래와 같았습니다.
3개 단지의 경우 2개 단지는 목표매수가는 도달했지만 아직 전세가가 받쳐주지 않으니 전세가를 체크해야할 것 같고 2번째 있는 단지의 경우 전고점 대비 현재 올라와 있는 호가가 많이 빠져있는 상황이 아니니 급매 물건 혹은 협상으로 더 네고되는 물건이 있는지를 확인해보아야 할 것 같습니다.
과제를 하면서 살 수 있는 단지, 사고 싶은 단지 등에서 많은 고민을 하게 되었습니다.
기준이 있음에도.. 매매가 좀 떨어지거나 협상하고 전세가 오르면 기준에 얼추 들어오는 것 같은데...
라는 생각에 괜히 한 번 더 보게 되는 단지도 있었습니다.
하지만 너나위님이 그러셨죠.
제발 배운대로 하자고! 결과를 뽑아낼 때는 미련 갖지 않겠습니다. 트래킹만 할께요.. ㅠㅠ
과제하면서 많은 생각하고 많이 배울 수 있었습니다.
명심할 것은 배운대로 하는 것!!
감사합니다. 😊
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